最近，一个预算3000w左右的粉丝和我说，系数分80几分，眼馋的豪宅盘可能高攀不起，要不要去冲宝能？
我劝他，千万稳住，不要瞎买！
高积分高预算，有风险、有瑕疵的盘，可别硬着头皮上。后面赚钱的机会多着呢！
除了我去年底盘点过的两年会入市的市区豪宅项目，年后又有一大波旧改新地块排队等着卖呢。
我们来看看，近期上海联合产权交易所发布多条涉及房地产行业产权转让的公告。
这里面挂牌的，分别是三林滨江、黄浦滨江和豫园的4宗地块。
这几幅地块，都是近几年来城央城市更新项目。寸土寸金，以后注定个个都是高倒挂！
先说结论：假设这几个地块参考周边新盘价销售，经过简单粗暴的估算，未来它们的一二手倒挂总额，高达约416亿！
所以，你只管准备好票子，这416亿的超级大红包，说不定就有属于你的一份呢！
上海新乔东企业发展有限公司开发的地块是小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地块及258-04、258-06地下空间地块。
四至范围：东至巡道街、中华路、南至俞家弄、黄家路、西至光启南路、永泰街、北至规划蓬莱路。
也就是我们俗称的乔家路地块A片区。就是下图红色地块位置。
我们看到，项目周边豪宅多多，毕竟是财大气粗的大黄浦。
地块地理位置非常优越，深居黄浦，周边多条轨交环绕。
整个乔家路地块为未来黄浦核心区最大的一个住宅开发项目，占地超20万方，相当于10个翠湖五集。保守估计，乔家路地块的货值超过500亿，不出意外为未来上海货值最高的居住开发。
A片区规划的以联排+别墅+小高层+商业为主。
黄浦区今年可能入市的别墅项目有露香园二期和新昌路7号地块。「露香园」二期网传将推出200套建面约100-200㎡小高层产品，主力单价15-18W，另有约12套约400-500㎡联排。本次二期产品大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高，按照目前传出的面积段，最低2000w不到就能住进黄浦！7号地块的容积率只有约1.3，限高12米。地上规划大多为2-3层。未来的主力产品为建面约238-650㎡联排、双拼和独栋别墅。而且7号地块有非常多的优秀历史建筑，比如浦行别墅、陇西里、新余里、裕洪里、承德坊、道达里等。我们的小程序对项目的高层产品已经做过大致的倒挂测算，倒挂率大致为7-8折。由于别墅产品参考案例过少，我们简单将墅类产品倒挂率等同于高层，都按照75折进行大致估算。“红包”大致总金额=新房总货值/倒挂率-新房总货值
新淞原则持有的是黄浦区半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块（F02街坊资源地块）四至范围：东至半淞园路、南至南车站路、西至中山南路、北至苗江路。占地面积：29798㎡
容积率：3.0
地上建筑面积：89394㎡
限高：100m
住宅套数：预计610套+
套均面积：约147㎡
中小套型：80%
保障房+自持房：5%+15%
其中，F02-01地块为住宅用地。靠近南浦大桥，上海当代艺术馆和市南自来水厂北侧，同时距离黄浦江较近，拥有350米朝南瞰江视野。根据此前世博会地区的控规来看，F02-01住宅地块容积率为2.89、建筑高度100米，住宅套数610套，大概率推出江景高层住宅！半淞园地块可以对标的是，同为江景豪宅的绿城外滩兰庭二期臻兰。项目由2个地块组成，两个地块将各自分别建造2栋29层的公寓，其中3号地块-锦兰已于今年1月首开入市，均价14.5万/m²，入围分97.2分！待上市的2号地块，主力户型是建面约188-217m²3-4房，167套房源。预计6月取证入市。综合周边的二手次新价格和绿城外滩兰庭的价格，我们假设项目单价为14.5w，倒挂率约75%“红包”大致总金额=新房总货值/倒挂率-新房总货值
14.5X8.94/70.2%-14.5X8.94≈55亿此次转让的地块则为三林滨江西区豪宅区最大的两块住宅土地包，分别由德茗与筠铭两家公司持有。
两个土地包共14幅土地，起始总拍价147.78亿，对应项目公司80%股权。地上建筑面积约40.7万平方米。
15号单元均为住宅，中小套70%，预估套数1731套。11-12单元主要以商业办公为主，3幅住宅地块，预估套数746套。合计可能供应套数2477套！
两个地块位置如下：
西区最早入住的开发商绿城和华润。负责建设了05-11/14、21-03/05、25-01、28-01，总计6幅住宅地块。另外还有28-02、08-01两幅商业商办地块。
绿城前滩百合园
二批次已过会，推出约188-233㎡大平层&约280-380㎡合院，均价12.99万！据统计，过去5年里，整个上海新房市场的联排供应，只有1491套，而外环以内，仅仅只有大华斐勒公园、露香园和宝地东郊四季3个盘，有且只有305套。前滩百合园的联排，是比大平层更加稀贵的产品！未来价值直线看涨！华润前滩润璟
这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。华润前滩润璟，主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品！包括约85-142㎡洋房和约180-210㎡叠加别墅以及277-298㎡合院，房源约486套，洋房均价约12万左右，3批次大概率入市。综合周边的二手次新价格，百合园、华润前滩润璟，我们参考项目单价为12w，倒挂率约73%“红包”大致总金额=新房总货值/倒挂率-新房总货值
除了前面4块打包出售的地块之外，杨浦北外滩又有豪宅要来啦！上海中虹（集团）有限公司转让上海耀耀禄建设发展有限公司100%股权及相关债权，涉及的地块为虹口区北外滩街道 hk367-01 地块(116 街坊)。四至范围：东至保定路、hk367-02、hk367-05地块，南至昆明路，西至 hk367-03、hk367-04 地块，北至唐山路。
这块地位于北外滩核心区域，周边3轨交汇，距离北外滩来福士步行可达。
土地面积23849.2平米，容积率≤1.95，建筑面积46505.94 平米。根据设计方案显示，该地块别墅建面为21500㎡，高层建面为20899.55㎡，另外还有将近4100㎡左右的配套商业，地块共规划户数为160户，其中高层84户，别墅76户。主力建面约290-375㎡纯别墅，预计总价7000万-1.2个亿，上海传统石库门里弄特色风格，仅121套，容积率1.1。预计首发约30套房源，有望二季度入市！参考地块附近，2021-2022销售的弘久新弘北外滩高层均价12.98W，倒挂大致在86折左右。我们假设该地块高层和墅类倒挂也都大致这个水平“红包”大致总金额=新房总货值/倒挂率-新房总货值
（高层均价参考13W，联排一般为高层1.5倍参考20W；由于高层建面约2.09万方，别墅2.15万方，整盘均价参考17W）
这6宗地块，我们简单粗暴的估算了一下，一二手倒挂价差的总值约是416亿元！
虽然416亿这个数字并不精准，但足以说明市中心新房超高倒挂的性价比。2023年上海才刚刚开启真正的豪宅大年！海量供应下，总有合适的项目，在适当的时候出现。欢迎扫码或者点击阅读原文，对接官方报名通道，还有更多独家福利。