引言：
这是小水滴CEO持续第8个年头的年终预测，不同于往年，这次邀请了众多行业知名企业，各抒己见，对行业未来发展走向做出预测，希望能对大家有所启发。
政策篇
聚焦供给端政策扶持，进一步刺激和拉动投资
党的二十大再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为未来5年的住房租赁市场发展一锤定音。
住房租赁市场仍会以制度改革为主要方向，以市场化主体为主要参与者，通过引导多主体投资、多渠道供给的方式持续聚焦供给端，为市场持续带来增量房源，同时也为去库存搭建了可行性路径，进一步盘活存量资产，带来大量投资，拉动经济增长。
一、加码非改居政策,有望成为房源供给最核心手段
“非改居”是盘活存量资产的主要路径之一，也是发展住房租赁市场的核心手段，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅物业改建成租赁住房，或将非住宅用地改成租赁用地建设租赁住房，将为住房租赁市场带来大量房源。
近几年各地已密集出台“非改居”相关政策，大力发展住房租赁市场。
相较于租赁用地建设，“非改居”投入成本更低、建设周期更短、地理位置更优越，通过“非改居”的方式为市场带来增量房源将是各地政府的首选，特别是在存量物业较多二三线城市，未来几年，各地将以政策、激励为引导，大力盘活存量物业改造租赁住房，为住房租赁市场带来增量房源。
二、新一轮的财政奖补计划，两会后有望出台
对于住房租赁行业，已有明确的减税政策，2021年7月15日，国家财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，对住房租赁企业施行减税政策，住房租赁企业向个人出租住房，原先5%的增值税减至1.5%；对企事业单位向个人、专业化住房租赁企业出租住房，征收房产税减收4%的税赋。
这对于大力倡导的保障性租赁住房而言，中长期来看，税收政策有一定激励作用，但未解决市场化企业追求盈利的核心问题。
国务院22号文《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确提出“积极引导多方参，多主体投资保障性租赁住房”，但同时也要求保障性租赁住房租金低于同地段、同品质的市场化租赁住房，这让大多数以盈利为目标的市场化主体望而却步。
目前除了主要面向企事业单位的保障性租赁住房REITs大放异彩，其它方面乏善其陈，文中提到的补贴措施，还未见相关政策出台，市场化主体总体处于观望状态。
参照比较成熟的人才公寓、公租房等产品，各地皆有较为成熟的奖补措施，要实现大力推广保障性租赁住房的目标，相对应的奖补措施肯定是绕不开的，预测明年相关政策会在在23个试点城市优先出台，其它各地结合自身情况，陆续效仿出台类似政策。
三、金融产品快速创新，有望更加适配住房租赁行业
大力发展住房租赁市场离不开资金的支持，自2020年4月证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，厦门、杭州、海南、上海等各地纷纷响应，陆续在政策文件中明确支持保障性租赁住房REITs试点，保障性租赁住房REITs也在国内光速落地，截止目前，上市发售的保障性租赁住房REITs已有5家。
这个新的金融产品大受市场追捧，各类企业已经排着长长的队伍等待审批。但目前主管单位审核相对谨慎，暂时只开放给非常优质的国有资产，预测明年会逐步开闸，到时会有大量的民营企业申请到保障性租赁住房REITs。8年后，预计公募REISs市值大概在十万亿左右，而保障性租赁住房REITs至少能占到10%，也就是至少一万亿。
市场对公募REITs呼声最高，关注最多，但单单这一项还远远不够，要全面激活庞大的住房租赁市场，需要更多的金融配套支持，不能只是针对供给端，还需要进一步刺激和拉动住房租赁消费端需求。
我们预测从明年开始，金融机构有望会推出两款金融产品：
1
一是银行住房租赁贷款产品。
目前已经有部分城市推出相应的计划，如：西安市住建局和国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行、中国银行陕西分行、招商银行陕西分行等7家银行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》，计划将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿。
明年我们将看到更多类似的消息。
2
二是保险资金有望大幅进入住房租赁市场。
住房租赁行业利润虽然不高，但属于有稳定租金收入的不动产资产，与保险资金规模大、期限长、追求稳定回报但对收益率要求相对较低不高非常契合，预计从明年开始，会有大量的保险资金进入住房租赁市场，满足住房租赁市场发展的资金需求。
最后，我们也期待社保基金和公积金入场，这样将全面保证住房租赁的资金需求。
行业篇
房地产行业完成筑底，利空出尽，进入修复期
保障性租赁住房相关政策落地后，接连40多个重点城市将在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房近1000万套，这只是发展的前奏，相比每年近1000万的毕业大学生和3亿多的流动人口来说，还远有不足。
由于保障性租赁住房被要求租金低于同地段、同品质的市场化租赁住房，而相关补贴的政策还未有实质性落地，现阶段参与者主要是国资国企，而市场化主体更多处于观望状态，相信等到相关奖补等政策落地后，各地大小企业将会踊跃参与到保障性租赁住房的建设中。
一、央国企依然是行业领头羊
保障性租赁住房发展之初，在政策要求下，国企先行先试，积极参与住房租赁建设，起到了很好的示范作用。租赁用地的拍卖数据就很好的说明这一点，2022年15个城市新增租赁用地约305万方，其中国企、央企拿地比例超过90%，而民企基本上都是以配建租赁住房的方式承担租赁用地，即使这样比例也只有9.3%。
相对来说，国企的资源更加丰富，更能以政策为重，不较利益得失，在以后很长一段时间，租赁市场上，国企会占大头。小水滴服务的租赁社区客户中，国企占比远高于开发商和其它企业。
国企带头还有一个非常重要的作用，就是在新兴起的住房租赁市场，尝试出一套成熟、可复制的路径，为后面的企业做好示范作用。所以我们服务的国企客户，几乎都是选择自建团队而非外包，但是隔行如隔山，再加上这本身就是一个长链条的行业，要清楚知晓从顶层设计到建设、装修、营销、运营等各个环节，绝非一朝一夕可以实现，这种情况下选择专业的咨询公司能够快速实现团队的迭代和升级。
我们的陪伴式咨询服务正是基于国企的需求而演化出来的产品，陪伴式咨询服务区别于委托管理，更多是帮助国企沉淀一批有经验的队伍，从项目的规划期到运营期，全程陪跑、倾囊相助，让项目快速实现盈利。
二、Pre-REITs基金机构有可能兴起
基础设施建设非一朝一夕，都需经过建设和培育，在建设、初始运营阶段，企业往往无法积累足够的现金流。还有很多技术性的问题，如资产的孵化培育、重组整顿、改造升级等普通企业没有配套专业的人才团队，很难达标，这些都难以满足发行公募REITs的要求，影响公募REITs的申请。
Pre-REITs基金机构通过运用专业技能、资源优势，对基础设施类资产进行梳理和培育，提供优质的孵化整合服务，全面提升项目公司的盈利能力和合规性，提高未来发行公募REITs的概率，很好的弥补了市场上的专业空白。
再加上我们庞大的存量基建规模，可以遇见未来将衍生出超万亿的公募REITs市场。随着REITs审核的放开，将会有海量的企业加入公募REITs的申请中，需求巨大。毋庸置疑，未来Pre-REITs基金机构的发展势头锐不可当。
三、数字化将迈向平台生态，多业态、多场景融合
在当今全球数字化浪潮蓬勃发展的背景下，人工智能、物联网、云计算等新技术正加速推进全球经济转型升级。尤其是新冠疫情爆发之后，企业的数字化价值凸显，数字化成为各个行业不可逆的发展趋势。
住房租赁行业也在数字化浪潮中升级改造，耳熟能详的如：智能家居、智能门锁、智能电表、智能烟感、远程监控等等，仅仅这些简单的智能设备已经为公寓的运营带来了翻天覆地的变化，未来企业的数字化博弈中会更加激烈，未来社区将会是一个集商业、租赁、娱乐、服务甚至办公为一体的综合社区，这对社区的管理提出了更高的要求。
传统商业、物业、办公等基本上都是分开的，物业归物业、商业归商业，管理互相独立。智能化产品因涉及多个品牌，也都独立管理，如门锁系统管理门锁、监控系统管理摄像头、电表系统管理电表等等，这种多系统平台、多模式共存的情况会让管理变得十分复杂，管理成本太高，还会影响商户或住户的体验，将逐步被取代。
未来租赁社区的管理会演变成“集大成者”的形态，一个产品内实现门锁开关、电表查看、路由启停、空调调温、监控查看；一个系统中实现物业的管理、租赁住房的管理、商场店铺的管理、办公的管理，成为一个万物互联、万业相通的一体化生态平台。
企业篇
各大住房租赁企业领导对市场的展望
未来不远，在大趋势下，住房租赁行业定会快速增长，也将加速“洗牌”，诞生出更多极具品牌化、规模化的标杆企业，引领整个行业走向成熟。
以下内容是行业内知名的住房租赁企业，对未来市场发展走向的预测和对自身企业战略的分享，希望能对大家有所启发。
上海浦东发展集团房屋管理有限公司
毕舜伟（董事长）
回顾过去 拥抱未来。
2022年虽然上海的租房市场经受了疫情冲击的考验，但是租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。
党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产行业未来的发展方向，指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
预计明年及未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，总的看，上海的租赁住房需求仍然旺盛，随着疫情防控向有序有效逐步放开，对经济运行的影响减小，那么未来较长一段时间，宏观经济形势和房地产市场的变化，租房市场会发展得更好。其中，长租市场的发展会比短租市场更好。
此外我们也关注到租赁企业的品牌化、机构化成保障性租赁住房发展趋势。这与保障性租赁住房突出多主体供给、多渠道保障，充分发挥市场机制有关。
23年随着浦发有家3个集中式租赁社区的入市，我们将围绕浦发有家从规模力、运营力等方面进行品牌建设。打造最懂你的租赁社区，让在浦东奋斗的新市民、青年人感受城市温度，安居乐业。
百瑞纪集团
刘辉（CEO）
疫情放开已明确，以利好经济发展为导向，提振消费市场。
预计2023年2季度开始，住房租赁行业民间投资开始复苏，并逐渐活跃；2023年保障性租赁住房市场迎来加速筹建期，国企引领的保租房将密集交付，租售并举的住房制度建设将会全面提速，成为我国房地产的大国策。
基于此，未来，机构化运营商将更多地参与到政企合作中，品质化、专业化、品牌化将是住房租赁发展的趋势。
安歆集团
徐早霞（创始人&CEO）
2023的主旋律是拼经济、提信心、稳增长、保民生。
住房租赁行业肩负着产业升级和民生保障双重担当，保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务，40个重点城市加快筹集推动保租房，行业迎来发展利好。
效率与模式困境是行业面临的两项挑战：租赁企业需要解决产品坪效、经营人效、服务时效问题，并突破单一租金收益模式的经营困境。
安歆认为，行业可通过存量提质增效和增量结构调整并重解决效率困境。
行业应回归产品、服务、效率、成本、品质的本质，不断提升资管运营能力，从产品设计、科技赋能、增值服务等方面不断优化，以客户价值为导向兼顾政府、企业、员工利益才能实现稳健发展。
2023需要在产品、服务体验、运营效率上进行升级。
住房租赁行业只有坚守安全运营底线思维才有保障，只有兼顾政府、企业、住客的多方利益才能行稳致远。也只有多主体充分发挥各自优势，相互认同，命运共生，能力互补，才能合力共赢。
乐乎公寓
罗意（CEO）
租赁行业回暖：2023年随着疫情的全面放开，人口流动规模会恢复到疫情前的水平，甚至可能出现阶段性人多房少，导致租金价格的上涨。
租赁资产资管化（资产收益）：随着租赁住房行业在国内逐渐成熟，企业的经营会更加规范，重资产企业会向轻重型资产模式转变，轻资产托管企业也会探索重资产模式。
核心逻辑是业务模式从租赁型业态升级为资产运营管理模式，原来单纯做服务，未来会更加注重项目本身的资产收益，对项目方负责，对参与方负责。
公寓企业回归理性与务实：特别是集中式公寓企业。
① 公共空间带来增量价值：集中式公寓会更加合理的利用公共空间服务租客，同时将公共空间增值变现，成为收益的重要部分。
② 公寓门店向无人化发展：随着门店智能化管控的成熟，门店将有可能实现无人化管理和无人化服务，降低连锁性集中式公寓企业的人力成本。
市场需求（获客渠道与手段）：单一的获客渠道，让获客成本持续上升，需要探索更多的新型获客渠道和手段。提升自主获客能力，而不是单纯依靠端口被动获客。
数字化（效率+智能+安全）：公寓行业动态发展下，组织和业务流程呈现多变性，没有形成标准化的业务形态，故标准化SaaS将不再适合中性规模以上的公寓企业，更多企业逐步转向定制开发系统，而头部公寓企业会更坚定的选择私有化或自研系统，目的是高度匹配自己的业务逻辑，而不再是让团队去适应标准化系统带来的管理模式。
行业的SaaS系统建议可从某个业务环节切入，如获客、安全、支付等，而收益、财务随着企业业务发展成长将是最难标准化的。
数字化的发展目标是协同效率的提升，而智能化会成为围绕收益安全、经营安全、门店人员安全的安全综合解决方案。
合房股份
未来租赁住房的“量”与“质”会得到快速发展。
首先，“量”的增加会超乎想象。
从各地十四五保障性租赁住房发展规划，到公募REITs的快速落地，再到国家关于保障性租赁住房发展情况年度监测评价工作的常态化，行业发展闭环已经形成。
同时，住房租赁作为盘活存量资产的重要手段，在国家宏观调控中发挥着重要作用，未来也会是重点扶持对象，所以我们看到各地住房租赁专项基金、保障性租赁住房补贴等，都为住房租赁市场的发展打下了强针剂。
其次，“质”的提升将翻天覆地。
消费升级，年轻人在“住”的基本诉求下，期盼更好的租住服务，如生活服务需求、社交需求、安全需求等。
以我们合房为例，在满足租户居住需求的前提下，我们的运营服务和品质也在不断升级，通过定期组织用户调研来优化提升产品和服务的适配性和满意度；按照各项目点的社区结构，组织社交活动实现租户间的交流互动；再到加强安全培训和日常防控，防微杜渐，努力做好租户的安全保障及日常生活服务。这些都已经成为我司运营部门日常标准化工作内容。
相信只有不断对自身提出高质量的内在发展要求，企业才能塑造出优质的品牌形象，从而为城市青年人打造美好租住生活平台，真正成为区域租赁市场的稳定器和压舱石。
自如
存量房时代长租机构运营已成时代刚需。
近年来，受益于政策支持、人口城镇化继续深化等原因，住房租赁市场特别是城市群、都市圈的住房租赁市场规模保持持续增长。
据测算，目前千万人口级城市的住房租赁市场规模预估或破千亿元。然而，我国城镇套户比提升至1.1，房产市场迈入存量房时代，但是不少存量房因房龄偏高、品质不足等问题难以满足租住市场需求。
《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》调研认为，在存量房时代应进一步支持专业化、市场化长租机构发展，发挥专业长租机构的运营能力。
据调查显示，在一线城市中，愿意选择“长租机构委托出租”的业主占比已达到53%，超65%的租客首先考虑“长租机构的房子”。有业内人士建议，应尽快提高机构化长租房占比在一线城市达30%以上。
面对市场与时代的多重要求，自如认为专业化、规模化、市场化的长租机构应具备“高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力、服务管理能力”四大核心能力，将多种类型的存量房源转化为有竞争力的高品质产品，实现业主房屋资产增值、租客品质居住生活的共赢，为缓解城市居住难题贡献力量。