1 给兄弟们写个八卦，讲讲韩国人是怎么炒房的，非常牛批！

韩国炒房的最大倚仗和杠杆来自租房市场，我从源头开始介绍。

2 假设你是一个韩国普通老百姓，视野有限、爱从众、厌恶贷款、喜欢占便宜。现在你要租房子，有两种选择： 

选择一：按月/季交房租，但是押金一般是10个月的房租。是的，你没看错，押十！既然是制度，就不要去质疑。 

选择二：房租不要钱！水电费自理即可。但是，需要总房价50%以上的押金，押金占比越多，免租期越长。到期后退还全部押金。相当于房东跟你借了一大笔钱，然后房子让你白嫖。这种方式叫传贳房，也叫全租房。

这种模式在韩国有几百年的历史，尤其在银行体系不发达的时代，它成了一种高共识的民间借贷。

3 此外，韩国公司还有个福利，每个员工在租房时都可以向公司申请1.5亿韩元（¥87万）以下的传贳贷，优惠利率为2％。比普通银行贷款要低得多。所以其实租户可以用低息贷款去付全租房的押金。

一个高押金且要房租，一个超高押金但可以白住，你咋选？

现实中，更多韩国人选择了第二种租房方式，虽然押金极高，但是没有租房啊，生活成本降低一大截。

4 就是这样的租房制度，给房东们提供了超级无敌便宜的无息杠杆，我来解释一下：

假设韩国所有房子都是10亿韩元/套，房东拿出2亿，贷款8亿买了一套。接着以全租房的形式出租，从租户那又拿回8亿现金。

相当于，房东出资2亿搞来一套房子+8亿现金，同时负债端多了两项：

①欠银行8亿房贷，每个月要连本带利还月供

②欠租户8亿押金，到期后一次性还本

5 此时房东有两个选择：

要么，保守打法，把银行的8亿房贷还上，保留对租户的8亿无息负债。等老租户到期了，可以再找新租户，新押金偿还旧押金。游戏继续。

要么，骚操作炒房，都不还！拿着8亿现金继续买房，然后继续搞全租，继续套出来现金，再买房。

至此，一个清晰的炒房链条形成了：

白色虚线是租房链条，橙色虚线是买房链条

如果走炒房流，房东每多买一套房子，对应地就多出两笔负债——

2亿本金就能套出16亿的杠杆，牛批plus！

6 这套游戏能玩下去有几个大前提：

第一，月供支出，房东可以靠收入+套出来的现金维持下去。

第二，韩国房价保持上涨，有投机动力。

第三，永远能找到新的接受全租房模式的租户，借新还旧。

看到这里，相信你已经隐隐感受到其中的风险了。如此高的杠杆，要是遇到高波动...

7 我们再铺垫几个事实：

韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元，这使得韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。

与我国类似，韩国大部分存量房贷都是浮动利率，这意味着房贷对加息非常敏感，月供会跟着增加。

过去几年，首尔房价连续大涨，但随着韩国跟随美国加息，今年韩国房价也开始下跌了，且下跌速度不慢。

而随着房价越来越贵，选择全租房的租户也要支付更高的押金，很多人开始转向月租房了。去年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。

8 所以，炒房游戏能维持下去的三大前提都遇到了严峻挑战：月供增加+房价下跌+接盘租户变少。

如此叠加的传导链条，如此高的杠杆，如果房价下跌10%，租户再要求退还押金，房东抛售加剧房价下跌...

画面太美，有点儿想看。

本文内容部分参考：《韩国特色地产大雷：全租房》@华尔街见闻