正荣地产预计，2022年将录得母公司拥有人应占亏损约125亿元—135亿元，上年同期为实现母公司拥有人应占溢利8.09亿元

《投资时报》研究员  卓玛

早在2022年2月，市场即传言正荣地产集团有限公司（下称正荣地产，06158.HK）陷入债务危机。同年4月10日，正荣地产正式官宣违约。

今年3月14日晚间，正荣地产发布了公司境外整体债务管理方案的最新情况及盈利警告。

该公司在公告中透露了境外整体债务管理的初步建议方案，暂定条款将或不包括任何本金的削减，可能包括分期摊还现有债务的本金，及其任何应计且未付利息。该公司也重申，计划于3月底前向境外债权人提呈境外整体债务管理的初步建议方案以供讨论。

尽管正荣地产的债务处理已有眉目，但该公司造血能力也亟待恢复。

公告显示，正荣地产预计2022年将录得母公司拥有人应占亏损约125亿元—135亿元，上年同期为实现母公司拥有人应占溢利8.09亿元；预计实现核心亏损30亿元—40亿元，上年同期为实现核心纯利22.84亿元。

雪上加霜的是，正荣地产今年前两个月的业绩表现同样不太乐观。

据该公司发布的2023年2月的经营数据显示，今年前两个月，正荣地产累计实现合约销售金额约29.76亿元，同比减少73.95%；累计实现合约销售建筑面积约21.42万平方米，同比减少70.73%；合约平均售价约为1.39万元/平方米，同比下降10.90%。

截至3月16日港股收盘，正荣地产报收于0.26港元/股，自2022年2月大幅下跌之后，股价始终难有起色。

正荣地产近三年股价走势（港元）

数据来源：Wind

全年预亏超百亿

3月14日晚间，正荣地产发布了境外整体债务管理方案的最新情况及盈利警告。

公告显示，正荣地产预计2022年度将录得母公司拥有人应占亏损约125亿元—135亿元，上年同期为实现母公司拥有人应占溢利8.09亿元；预计实现核心亏损（剔除资产减值、公允值变动、汇兑损益等非现金性质项目影响后的净亏损）30亿元—40亿元，上年同期为实现核心纯利22.84亿元。

对于2022年业绩亏损，正荣地产将之归结为诸多原因，包括2022年疫情持续反复、中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等。与2021年相比，该公司项目售价下降导致毛利率下降及计提资产减值增加，同时，结转收益低于预期，投资物业公平价值下降，出售附属公司的收益及利息收入下降。融资成本增加以及汇兑亏损也成为公司整体业绩不佳的重要因素。

销售方面，据正荣地产发布的2022年12月经营数据显示，该公司全年累计实现合约销售金额约334.32亿元，同比下降77.05%；全年实现合约销售建筑面积约212.72万平方米，同比下降75.83%；合约平均售价约为1.57万元/平方米，同比下降4.85%。

事实上，不只是2022年，正荣地产今年前两个月的业绩表现同样不太乐观。

据该公司发布的今年2月的经营数据显示，正荣地产连同合营公司及联营公司2月累计实现合约销售金额约16.2亿元，同比减少54.09%；当月实现合约销售建筑面积约为11.55万平方米，同比减少52.00%；合约平均售价约为1.4万元/平方米，同比减少4.76%。

今年前两个月，正荣地产累计实现合约销售金额约29.76亿元，同比减少73.95%；合约销售建筑面积约21.42万平方米，同比减少70.73%；合约平均售价约为1.39万元/平方米，同比下降10.90%。

化债方案或不削减本金

在发布2022年业绩预告的同时，正荣地产还公布了公司境外整体债务管理方案的最新情况。

正荣地产表示，公司正与顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作，同时也正与主要境外债权人磋商，并协助其尽职调查工作。该公司也重申，计划于3月底前向境外债权人提呈境外整体债务管理的初步建议方案以供讨论。若境外整体债务管理方案获得债权人接纳并实施，将为债权人提供高于财务顾问所预测的清算回收金额的价值。

《投资时报》研究员注意到，早在2022年2月，市场即传言正荣地产陷入债务危机。同年4月10日，正荣地产正式官宣违约，公司未能在2022年4月9日支付2020年5月票据及2021年6月票据合计2042万美元的利息。同时，正荣地产预计公司可能无法在2020年9月票据、2020年6月票据和2020年1月票据各自的宽限期满前支付相应的利息。

2022年12月12日，正荣地产对外披露了境外整体债务管理方案，称公司已启动境外整体债务管理方案的筹备工作，并正与顾问团队推进尽职调查审查，目标于2023年一季度出具初步的建议方案。

而到了今年3月6日，正荣地产再次公告表示，应于公告日当天到期并支付的一笔2亿美元证券、一笔7.29亿美元的2022年3月美元票据、以及一笔15.90亿元的2022年3月人民币票据的未偿还本金及利息无法支付，构成违约。

公告中，正荣地产同样表示公司一直与顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作。

据正荣地产2022年中报显示，公司拥有现金及银行结余142.30亿元，但其中现金及现金等价物仅为31.37亿元，另有5.88亿元的已抵押存款和105.05亿元的受限制现金，而该公司的借款总额高达640.7亿元，其中将于未来1年到期需偿还的债务总额为326.17亿元。