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摘 要
央行、银保监会：稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。其中提出，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
本周REITs市场下跌，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。本周（2023.2.20-2023.2.24）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.148%）收于120.08点，经营权REITs指数下跌（-0.51%）收于109.58点，产权REITs指数下跌（-1.44%）收于125.85点。本周平均涨幅为-0.78%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.08%，其中，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.92%）较发行时价格涨幅位列前三。
本周REITs成交活跃度下降。本周25只公募REITs平均换手率1.06%，成交金额平均值3.53亿元，成交量0.68亿份；上周平均换手率1.27%，成交金额平均值4.41亿元，成交量0.9亿份。25只公募REITs周度成交金额为17.66亿元，成交量为3.41亿份，较此前一周环比变化（-19.88%）和（-24.47%），对应上市以来历史分位水平分别为3.53%、3.53%；周度换手率为0.82%，对应上市以来历史分位水平为17.65%。
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额6.71亿元，较此前一周环比上涨（26.21%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.95、5.36、6.71、1.94、0.61和1.38亿元，较此前一周分别环比-17.66%、-4.21%、26.21%、-24.76%、4.45%和-16.00%，区间日均换手率分别为0.9%、1.18%、1.05%、1.07%、0.83%和1.21%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达117.81、318.49、321.43、178.52、31.627和37.363亿元，累计成交量分别为17.37、83.06、32.24、42.55、4.02和12.08亿份。
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，中金安徽交控与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.24，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.52/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.56/ABS估值14.96）估值相对较低
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 政策支持稳步推进REITs试点
2. 公募REITs市场下跌，成交活跃度下降
2.1. 本周REITs市场下跌
2.2. REITs成交活跃度下降
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
3. 风险提示
正 文
1. 政策支持稳步推进REITs试点
央行、银保监会：稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。其中提出，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
2. 公募REITs市场下跌，成交活跃度下降
2.1. 本周REITs市场下跌
本周REITs市场下跌，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2023.2.20-2023.2.24）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.148%）收于120.08点，经营权REITs指数下跌（-0.51%）收于109.58点，产权REITs指数下跌（-1.44%）收于125.85点。本周平均涨幅为-0.78%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.08%，其中，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.92%）较发行时价格涨幅位列前三。
2.2. REITs成交活跃度下降
本周REITs成交活跃度下降。本周25只公募REITs平均换手率1.06%，成交金额平均值3.53亿元，成交量0.68亿份；上周平均换手率1.27%，成交金额平均值4.41亿元，成交量0.9亿份。25只公募REITs周度成交金额为17.66亿元，成交量为3.41亿份，较此前一周环比变化（-19.88%）和（-24.47%），对应上市以来历史分位水平分别为3.53%、3.53%；周度换手率为0.82%，对应上市以来历史分位水平为17.65%。本
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额6.71亿元，较此前一周环比上涨（26.21%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.95、5.36、6.71、1.94、0.61和1.38亿元，较此前一周分别环比-17.66%、-4.21%、26.21%、-24.76%、4.45%和-16.00%，区间日均换手率分别为0.9%、1.18%、1.05%、1.07%、0.83%和1.21%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达117.81、318.49、321.43、178.52、31.627和37.363亿元，累计成交量分别为17.37、83.06、32.24、42.55、4.02和12.08亿份。
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，中金安徽交控与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.24，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.52/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.56/ABS估值14.96）估值相对较低。
3. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《政策支持稳步推进REITs试点，REITs市场下跌》
对外发布时间：2023年2月25日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
证券分析师：肖峰
资格编号：S0120522080003
邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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