◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
最近，一条关于“杭州最惨业主”的视频在不少社交网站流传，主流媒体也跟进报道。
视频中，某中介称，有一个真实案例：
前段时间成交了一套海潮雅园，21年3月业主以900万买进，装修全部弄好总共花了大约950万，而这次卖掉，最终的成交价是：
620万。
也就是说，这套房子两年多一点就跌掉了近300万。算上利息和装修的话，中介称房东亏损接近400万。
这样的巨亏让中介都“心生怜悯”。他坦言，起初还想帮买家去和房东砍价，但越到后面越狠不下心，自己心情也复杂得一塌糊涂。
有人同情房东，说400万工薪阶层可能一辈子也赚不到；也有人说，能620万卖掉已经不错了。
还有人感慨，900万买套学区房，就算能保送北大清华，自己也觉得不值啊！
02
抛开别的暂且不谈，但就绝对跌幅而言，说其是“最惨业主”，还是夸张了点。
近两年，杭州一些”超高溢价“学区房普遍暴跌。以文鼎苑为例，约88㎡户型前年3月曾出现过993万的网签价。但相似房源，4月初的网签价只有622万。
那为什么海潮雅园特别引人注目呢？
因为它凭借钱学森学区和绿城代建的颜值，曾一举创下杭州回迁安置房的单价记录。
这个被一众望江豪宅包围的回迁房，从21年2月开始出现网签记录。
成交初期，一套约88㎡网签单价就高达9.96万，还有一套约90㎡的单价8.79万。最高一套出现在21年6月，约87㎡的房子，网签总价908万，单价高达10.36万。
当时整个杭州都惊呆了，这房价不仅直追边上翡翠海岸，甚至秒杀大多数高档商品房。
但现在呢？数据显示，3月底海潮雅园签约了一套90㎡，总价665万，单价7.39万；更有一套88㎡总价才550万。
今年以来，海潮雅园约90㎡户型一共成交5套，平均总价为612万。
据了解，这些大多是真实成交价， 600多万就是海潮雅园约90㎡户型的市场行情价。
但海潮雅园与其说现在跌太狠，不如说当初涨得太诡异。
一、毕竟只是普通材质的回迁房，颜值再高，能保持多久？二、为什么开头几套成交都不懂““做低”？三、钱学森学校还没成绩，为什么押这么重的注？
据传言，最初部分成交有“人造”痕迹；当时是行情最疯狂的时候，什么神话都有人信。冒然跟进的人，只能自吞苦果。
03
其实，目前海潮雅园6-7万/㎡的单价，仍然是杭州回迁房里的王者。
与马路对面精装豪宅御品、御潮府10-11万/㎡的二手网签价相比，也没有输很多。可以说仍然兑现了“绿城”和“钱学森”两大IP的天赋。
只是这个单价仍需承受新的挑战。
之前，海潮雅园之所以高高在上，就因为它属于钱学森学校的学区范围。
钱学森学校为九年一贯制学校，投资近10亿元，以高规格高标准创办，小学班由时代小学领办，初中部由建兰中学领办，配置相当出色。
但这两年，杭州学区房的超高溢价一直处在持续“撇泡沫“的状态。
今明两年的入学高峰之后，杭州将迎来很长一段时间的新生人口下降期。未来几年，杭州的入学人口，将从今年的15万，大幅下降。
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第二个因素，是供应量的急剧增加。
海潮雅园交付之初成交火爆，得益于它是辖区内惟一的拥有大量小户型的新小区。
但最大的敌人，也是它自己。整个海潮雅园非常大。一园一共约900套房源，2020年4月交付，当年底办理产证。2021年2月，钱学森学区正式划定，同年9月开学。
时间线上，最初成交的都是一园的房源，价格也相对坚挺。
2021年底开始，二园和三园陆续交付，累计有2600余套房源。它们从去年开始大量入市，直接冲击一区房源。
在某大型中介APP上，海潮雅园一园目前共有15套房源在售，二园有13套。
以约88㎡户型为例，一园平均挂价超过700万，而二园多套挂价不足650万，低的只要615万。
之前的视频中，评论区里有人称，一园是绿城代建的，其他园则不一样。而且，二三园的得房率也要更低一些。
目前，海潮雅园的四园、五园还在建设中。
从“一枝独秀”到“五子登科”，稀缺性下降，未来抢客的房源多了五倍，竞争只会越来越激烈。
05
但海潮雅园也有自己的优势。那就是，它的标签很明显：附加了强学区概念的安置房。
这个标签后的同义词是：小户型、总价约束。
望江一带此前学区房的最小户型，基本上要90㎡。而海潮雅园有不少60、70㎡的房源。
像其约65㎡户型，去年8月的网签价基本在450万；72㎡户型，今年3月的一套网签价，也只有450万。
这意味着，即便单价相同，海潮雅园的门槛也要比其他小区低至少100多万。
事实上，去年以来，杭州一些“学区安置房”卖得都不错。像江南实验学校学区内的湘云雅苑，今年已卖了接近30套，风头直逼同一学区内的常胜将军东方郡。
究其原因，就是湘云雅苑同样有不少50、60㎡的小户型，200多万的总价，成为这一带学区房的最低门槛之一。
最近几年，一个很明显的现象是，虽然学区房整体热度下降了，但追逐的人始终都有，只是越来越多的人不愿再花太大的代价。
所以，低总价且带学区的安置房才会大受欢迎。
牌都摆在明面上，但悬念依然巨大： 这是因为，钱学森学校前年才开始招生，目前并没有任何成绩可以参考。
其主力生源，应该是海潮雅园回迁居民的孩子，或者说就是专为他们而建。
一旦他们大发神威，几年内出一批好成绩，房价或还能坚挺。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 潮印万象轩 | 65800 | 板块：钱二 房源：120套 户型：207.76-208.57㎡ 登记方式：首套冻资400万，二套550万，全款800万 登记日期：4.15-4.17 |
| 和颂春风里 | 29500 | 板块：大运河新城 房源：92套 户型：106.91-139.04㎡ 登记方式：验资首套80万，其他110万 登记日期：4.14-4.16 |
| 和悦清晖园 | 33150 | 板块：闲林 房源：76套 户型：190-240㎡ 登记方式：首套冻资170万，其他230万 登记日期：4.14-4.16 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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