语音·每周深度访谈

引言

本周，经济日报发表文章指出，当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。众所周知，商品房预售制与房企“高负债、高周转、高杠杆”的三高发展模式紧密相关，而自从2021年7月地产行业出现较大风险之后，很多地产公司出现了停工乃至于烂尾的现象，同时也对偿还金融机构债务本息无能为力。最近两年，很多城市也提出加快现房销售转型，比如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

然而，现房销售就真的是解决地产“保交楼”问题的灵丹妙药吗？在市场依然下行，需求收缩、供给冲击和预期转弱这三座大山压顶，房企信用风险尚未出清的背景下，现在是推进现房销售转型的好时机吗？

我们邀请了嵩山论市的专家，为您讲解现房销售转型的前因后果，并从企业、银行、市场反应等多个维度，为您推演现房销售转型的进展。究竟现房销售转型是不是必要的，究竟应该以什么节奏推动现房销售，请专家为我们解答。

-　过往有哪些现房销售转型的政策倾向，执行效果如何？

主持人： 

　　本周市场热议的一个话题，就是经济日报提出“大力推动商品房现房销售”，而山东、安徽、河南等省份也在最近的年度住房和城乡建设工作会议中进一步明确，将因地制宜开展现房销售试点。在我们的印象中，官方提出现房销售转型、试点有好多次，专家您能为我们复盘一下，过往现房销售转型的实际落地政策及其效果吗？

-　现房销售转型的政策脉络

好的，那我们首先来回顾一下过往现房销售转型的政策倾向。

1994年我国推出《城市商品房预售管理办法》，开始了地产行业的预售大幕。而进入21世纪，预售制的弊端就逐步显现，2005年央行在《中国房地产金融报告》中就提到市场很多问题和交易风险，就来源于预售制，并提出“建议取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。而近10年，几乎每年的两会，都有代表会提出加快现房销售转型。之后的政策，衍生出三个方向：

第一，严格预售条件，2016年8月，山东提出严格掌控商品房预售条件，从而推动现房销售。而苏州也在同一时期提出了具体标准，土地出让价超过市场指导价的，工程结顶后才可以预售，而如果超过的比例大于10%，则工程竣工后才可以申请预售，约等于推进了现房销售。强化预售条件的政策并没有大面积展开，反而是城市之间分化较大，严格的城市基本上要结顶才可以预售，而宽松的城市出正负零就可以。而2021年以来的强化预售资金管理，更是加剧了行业风险暴露，而并没有推动现房销售转型。

第二，从土地端推动现房销售。比如2016年深圳龙湖的第一块商住用地就是要求现房销售，中国金茂和中国电建联合体以82.9亿拿下该地块，后来打造出非常有名的“龙华金茂府”项目，2019年底推向市场，整体建设周期在三年左右，并不是普通民企能承受的。而2021年杭州的集中供地，推出10宗竞品质的现房销售地块，其中9宗没有有效申请而流拍，最终杭州政府放弃了现房销售的打算。整体上看，现房销售带来的更长资金投入期以及更加缓慢的回款，在一定程度上劝退了房企。土地端联动现房销售也不具备广泛推广价值。

第三，直接推行现房销售。2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，规定新出让土地建设的商品住房要现房销售。而海南推行现房销售之后，整体现房销售的比例大大提升，从20%提升到接近40%。2020年海南省全年商品房销售面积下降9.4%，而全国2020年商品房销售面积是增长2.6%。在海南现房销售政策的影响下，很多全国化的民企地产龙头退出海南市场，而海南的文旅地产也逐渐让位给刚需住宅市场。

②丨当前状态：能承受得住现房销售转型吗？

-　现房销售在当前有必要吗？市场环境能承受吗？

主持人：

　　根据您的表述，我们发现过往对现房销售的政策试点并没有取得很好的效果，那为什么政策制定者仍然对“加快现房销售转型”如此看重呢？当前现房销售的环境是怎样的？

客观上我们承认，确实之前的预售制度存在一些问题，而对于预售项目的后续监管，特别是对于资金监管的先松后紧，的确是衍生出了一系列弊端，出现了交付压力，带给购房者很大的风险，也让很多房企盲目利用预售杠杆和负债杠杆扩张经营，最终出现信用危机。

但是回顾整体风险的酝酿和演变过程，我们可以发现，问题的核心并不在预售制本身，而现房销售也一直伴随预售制而共生。我们看下边的统计图。

-　现房销售与地产周期

其实在上一个地产景气周期，特别是2014到2016年，房地产行业新房销售中，现房销售占比始终超过20%，而行业景气度也是较高。这个周期本身调控政策相对宽松，对地产融资的各个工具使用也较为包容，同时也正是新型城镇化和棚改的推进期。

而2018年开始，现房销售占比迅速下跌，一方面是2017年底资管新规征求意见稿推出后，传统地产融资开始收敛，抢预售进度、加快回款周转、回款支撑债务的循环加强。另一方面，2018年是地产行业市场集中度加大明显的一年，而大房企的预售能力更强，部分中小房企被迫挤出到现房市场。

而进入2022年，预售资金监管以及部分房企违约，整个市场开始倾向于现房。很多大房企销售失速，全市场销售基数下降，现房销售的占比自然就提升。

-　现房销售与区域地产市场

我倾向于从全国的区域看，2022年现房销售占比在全国平均水平之上的省份，海南是因为本身推行全面现房销售，而黑龙江、天津、吉林、辽宁都属于房地产市场不景气的省份，而北京和上海本身也是因为预售条件严格，本身预售时间节点接近于竣工。

-　现房销售与行业三重压力

从这一点上可以看出，现房销售本身并不是解决地产系统风险的灵丹妙药。当前行业三重压力，需求弱，销售修复缓慢，如果现在强推现房销售，会进一步影响房企推货能力。很多买房者只买现房和国企楼盘，是因为害怕民企楼盘交付出现问题。而强制现房销售也并不能改善这一点，反而会压制整体市场行情。

而供给层面，大量已经存在的烂尾楼盘，如果在现房销售的背景下，并不会改变过往项目的交付能力，反而让原本可以通过预售纾困的公司，以及尚有部分未完工剩余货值的项目，变得更加难以腾挪。

而整个市场的预期转弱的背景下，现房销售会进一步拉低市场预期。2022年全国70城新房价格同比下跌2.3%，二手房房价同比下跌3.8%，53个城市在2022年房价下跌。而2022年的开发贷款同比减少25.4%，今年1月新增的居民中长期贷款，同比下降也达到了70%，也反映了预期的脆弱。在这样的背景下，“大力”推进现房销售，确实会让形势更加严峻。

-　贸然推进现房销售，放缓销售回款，也不能提升交付能力

主持人：　　

　　那我们继续按照您的思路，推演一下现房销售转型的推进。假如更多省份采取海南这样的全面现房销售，或者各地区的土地市场，出现更多的“现房销售”地块，您觉得市场会如何演绎，销售爬坡的进展会进一步放缓？这对于供给端的保交付是否有所帮助？

如果进一步推行现房销售转型，那势必会给最近刚刚有些苗头的地产市场回暖造成一定打击。2023年1月26城二手房成交面积较22年增长52%， 1月上旬二手房市场的先行指标出现了明显的回升。代表需求的带看量和成交量出现明显改善。从带看量看，1月上旬50城日均带看量较去年12月增加22%，北京的增幅在40%以上。而且当前的地产市场，需求明显分化，核心一二线城市仍然是回暖的重点。但是如果进一步推进现房销售，会不利于市场的回暖，放慢销售修复。

而对于保交付，本身就跟增量的现房销售关系不大，如果贸然推进现房销售，反而不利于重点项目剩余货值处置，也不利于增量资金进入地产市场。在这个阶段，市场流动性不足，现房销售对流动性复苏没有帮助。

-　房企和银行都无法应对贸然的现房销售转型

主持人：　　

　　如果从微观角度看，房企和银行做好了对现房销售的准备吗？

-　预售制内嵌于地产行业金融属性中

从我了解的角度看，虽然有房企开始推现房营销，开设了“现房节”等促销活动，也有部分银行在做关于现房销售的压力测试，准备改革开发贷模式，但是整体上看，过往20多年的预售制，让整个地产行业的发展模式，是围绕着资金周转的，这也使地产行业具备一定金融属性。

即使是三道红线、贷款集中度这样的限制政策下，地产行业依然是在节制而非取消金融属性。而这种金融属性的核心，就在于资金的流转，保证地产行业资产的流动性，让资金和资产直接转换自如。在这样的背景下，预售带来的经营杠杆，和地产融资本身的财务杠杆（包括但不限于发债券、开发贷、信托非标融资、股权融资等）结合，成为地产行业发展壮大的内在因素。

在这种背景下，整个行业的资金规模发展起来，而对于预售制也形成了一定的依赖，开发资金来源中，定金及预收款的占比逐渐超过30%，接近开发贷占比的三倍，也为整个地产行业资金规模壮大做出了最大贡献。

-　现房销售后地产公司周转和银行贷款的模式发生改变

在这样的背景下，地产公司很难一下子找到等量的资金来源。而不进行预售的背景下，到竣工后才能销售，等于将整个资金回款周期延长1年半到2年。

而在这个过程中，银行同样会面临转型的阵痛。传统的开发贷模式，是四证齐全之后发放，预售标准较为宽松的城市，往往四证齐全后一两个月可以拿到预售证，项目开始回款，则银行可以根据销售的进度来把控，也可以逐步根据进度要求还款，保证本息的安全。毕竟，项目销售回款往往是开发贷的第一还款来源。

而如果现房销售推进的步骤过快，银行和地产公司会一下子难以应对，而且如果缺乏预售和现房的过渡，资金周转突然放慢，可能给行业造成的压力，不低于2021年下半年预售资金监管强制严格的时期，那样会进一步让已经疲软的市场预期进一步减弱，房企都会减缓投资保住已有现金流，而银行对于开发贷的投放也会更加谨慎。

-　现房销售的合理定位和合理推进节奏是怎样的？

主持人：　　

　　根据专家您的思路，现房销售转型的节奏应该是怎样的？市场应该给现房销售怎样的定位呢？

-　现房销售的合理性：对经营杠杆应当节制而非取消

我们先说定位。在我看来，全世界都在推行预售，只是其他国家的预售管控要比我国严，而我国前年开始批量出现的地产违约问题，也并非预售制本身的原因。我们知道，2020年三道红线和贷款集中度管理，是对地产行业的财务杠杆进行控制，限制地产融资。经过了两年的波折，出现了一定的矫枉过正，就在2022年11月开始推出地产融资放松的三支箭，运用央行再贷款支持中债增信，中债增信担保房企发债，也推动商业银行和地产公司加强授信合作，并恢复了暂停许久的A股地产公司股权融资。

这说明，我们的政策制定者，已经意识到，对于杠杆的管理和节制是有必要的，但是并不能简单取消杠杆废除杠杆。对于预售制也是一样，经营杠杆不能简单放弃，与其“大力推进现房销售”，不如优化预售资金监管，合理解决存量项目的交付，规范各地的预售标准，也促进地产行业的风险出清。在没有达到行业新常态之前，贸然推进现房销售，只能让局部问题更多，也让整体行业的风险加大。

现房销售本身存在是合理的，2016年之前现房销售占新房销售比例也在20%以上，我们反对的只是强制现房销售，让原本计划预售的楼盘强行变成现房销售。对于现房销售的改变，更多适用于地产行业结构存在严重问题和严重炒作的地区，比如之前的海南省，利用现房销售改变市场预期。而经过了2017年至今的行业收紧，这种政策的必要性也在下降。

-　现房销售的改进节奏：市场出清之后，新老划断推进

最后，如果推进现房销售，还是要做好市场预期管理，尽量等到市场风险出清之后再推进，也要做好项目的新老划断。而现在这个时间点，“大力推进现房销售”的条件尚不满足，现房销售转型不宜操之过急。

非常感谢专家！春节之后，地产市场出现许多积极的信号，二手房市场也有回暖的迹象。随着疫情管控的放开，2023年的地产行业面临着许多机会。而现房销售，本身就是预售制度的一种补充，是合理的存在，但并不是解决当前行业风险的灵丹妙药。站在2023年的开端，我们发现，银行和地产公司，还没有做好现房销售转型的准备。我们也期待在平稳的政策环境下，地产行业风险出清，迎来新常态。

本周嵩山论市深度访谈，即将结束。感谢您的收听，期待下周与您再会。