《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道

一个月内，与房地产税有关的话题两度引发舆论热议。

9月7日，十四届全国人大常委会立法规划公开，130件立法规划中并未包含上届全国人大常委会立法规划中的房地产税法，这可能意味着房地产税立法暂缓。

紧接着，9月20日，房产税试点城市重庆市宣布修改房产税政策，将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”缩减调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。而只差一字的“房产税”，其实是“房地产税”的一个组成部分。

结合楼市正处于提振阶段的宏观背景，房地产税的议题是“就此搁置”，还是“择机再议”？

楼市复苏进程中，房地产税数度引发舆论高度关注

2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划中，由全国人大常委会预算工委、财政部提请审议或牵头起草，房地产税法被列入第一类目第48项。这一类目属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，但在该届人大常委会任期内，房地产税法未提请审议。但这5年来，关于房地产税的讨论从未停止过。

今年3月，财政部原部长楼继伟发文表示，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。当时正值百业复苏初始，各地楼市出现“小阳春”，该文被不少业界观点解读为“房地产税要来了”。

4月，我国全面实现不动产统一登记，这一消息再度被解读为房地产税即将到来的信号。不少业内观点认为，不动产登记有助于推动全国房产的住房信息联网，将消除房地产税全面征收的主要技术障碍，为其提供前置条件，房地产税的推进将会明显加速。

之后，楼市进入政策密集调整期。各地“因城施策”，认房不认贷、降低首付比例、降低房贷利率、多孩家庭购房优惠等各类市场提振政策屡见报端，公众关注的焦点也随之转移。

至9月初，房地产税再度步入公众视野，却是因房地产税法“缺席” 全国人大常委会立法规划。

易居研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访说，这个微妙的信号总体上符合预期。从市场情况来看，当前房地产市场供求关系发生了重大变化，激活合理住房消费需求、优化调整房地产政策是重点工作，至少3～5年房地产税的开征不具备市场基础。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向《中国经济周刊》记者分析，如果当下继续推进房地产税立法，可能会降低公众的购房积极性，不利于楼市提振；而手中已经持有多套房屋的居民，将会短时间内抛售手中的房屋，大量二手房流入市场，将会进一步影响房地产市场的供需关系，导致房地产市场继续下行。对于无法抛售的房屋，房主可能会用于出租来减轻自己的损失，相关的税费则很有可能会由租客来承担，无形中也将增加租客的压力。

两座直辖市十余年试点成效如何

“缺席”立法规划并不意味着房产税在实践层面就是一片空白。早在2011年，重庆、上海两大城市开始试点房地产税范畴内的房产税。

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海试点的房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

根据公开披露的数据显示，2011—2020年十年间，上海市房产税年收入由73.662亿元逐年攀升至198.748亿元。2023年上半年，上海市税收收入合计10623.15亿元，房产税收入153.65亿元，在其中占比1.45%。

根据早前的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，重庆试点的房产税有两种征收对象，一种是对高端住宅收税，即个人拥有的独栋商品住宅，或者个人新购的高档住房；另一种则是外地来重庆置业的，同时无户籍、无企业、无工作人员的新购住房。

而重庆试点的对个人征收的房产税未予单独公示，按照当地税务人员的说法，其可能归属在地税中房产和城市房地产税栏目里的个体经营部分。据《中国经济周刊》早前报道中梳理的数据显示，2008—2019年重庆房产税中个体经营部分最高时为2017年的4.7亿元，而2017年重庆财政收入为4630.22亿元，财政收入是个体经营部分的985倍，这也就意味着对个人征收的房产税在财政收入中占比较小。

试点城市的房产税征收状况被一些业界观点评论为“实施效果一般”。有观点认为，征税范围较窄、征税税率不高是主要问题，致使房产税在地方税收总额，乃至财政收入总额中占比较低。

但由试点城市探索房产税征收到全面开征房地产税，需要解决的深层次难题还有很多，前述楼继伟撰文就曾指出诸多推进立法的难点。楼继伟在文中分析表示，产权不完整、交易受限是房地产税立法的最大难点，主要难点还在于城镇与农村实行不同的土地制度。在试点中可以结合土地制度改革开展探索，最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

而试点城市10多年来的探索也绝非毫无意义。

王玉臣认为，上海和重庆试行房产税时为房地产税改革提供了一定经验，如差别税率、调节贫富差距、抑制投资购房等。以差别税率为例，上海和重庆都是采用的差别税率，都有一定的免征群体，对于住房面积较小的普通群众实际上不会有影响，主要是针对大面积或高档住宅群体。差别税率在其他国家的房地产税相关税种上也是普遍适用的一种方式，在今后的房地产税立法上，也很可能成为一个核心点。

王玉臣指出，房地产税的范围则较房产税更广，其在立法进程中需要考虑的因素也就更多，因此房地产税改革也需要在国家层面进行设定的基础上，探索出不同的税收方式。

《中国经济周刊》首席摄影记者  肖翊I摄

“彻底搁置”还是“择机再议”？

然而，不仅是新法未出，试点城市也在房产税的征收上为市场做出了让步。

9月20日，重庆市政府宣布修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。其中，将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。

这次政策调整实质上是将征收范围做了缩减，重庆市财政局表示，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，故做出以上调整。鉴于仍处在政策提振期的楼市形势，此举也被业界解读为以财税政策工具提振楼市。

结合此前房地产税立法暂缓的情况，严跃进分析，重庆对房产税政策的调整说明，当前房地产税的改革会更加审慎，在当前房地产行业特殊时期，各类政策总体上都是朝着降低购房成本、鼓励购房需求积极释放的方向推进。

这一系列信号是否意味着房地产税立法就此搁置？

对此，王玉臣给出了否定的看法，他认为，从国家层面看，要促进房地产市场平稳健康发展，以避免房价大起大落。此次房地产税立法仅是暂缓，但是未来的总体方向还是不会改变的。

在王玉臣看来，房地产税立法不能一蹴而就，需要放缓进程，充分考虑到房地产税立法对更多群体的各种影响。正所谓急则有失，如果过于冒进，将会造成房地产市场的混乱，同时对我国的经济发展产生负面影响。

而当前舆论对于房地产税的讨论更多是集中于全面征收房地产税会不会增加住房成本。

对此，严跃进认为，房地产税如果在未来全面开征，也与普通购房者的房产关系不大，基于目前试点城市的房产税征收改革经验，合理的居住需求应予免税。宏观层面来讲，开征房地产税本身并不完全是从房地产角度出发，部分出发点是从财税体制和结构改革的角度进行的。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第18期）