21世纪经济报道记者 李愿 北京报道
传播甚广的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》首次得到官方证实。
1月13日，新华社发布的信息显示，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称《方案》），以引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
据了解，该《方案》按照稳当前也利长远的思路，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。主要内容有：加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期、完善针对30家试点房企的“三线四档”规则、设定优质房企条件但没有具体名单……
此前披露的信息显示，金融监管部门针对房地产市场进行逆周期调节，重点关注三个目标：一是阻断、弱化风险外溢；二是维护住房消费者的合法权益；三是支持刚性和改善性住房需求。
“下一步，金融部门要深入领会贯彻中央经济工作会议部署，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，优化完善住房金融服务，逐步推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”央行副行长潘功胜表示。
持续推进重点工作任务落地
在中央经济工作会议将房地产置于“有效防范化解重大经济金融风险”部分且较大篇幅进行阐述等背景下。近期，金融监管部门已经采取了多项行动，努力促进房地产与金融正常循环。
1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，有关房地产的表述引起市场较大关注。此次会议是2023年首次信贷工作座谈会，且提出了开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。
“信贷工作座谈会中提及较多的依然是房地产，这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
21世纪经济报道记者了解到，对于上述《方案》中提到的主要措施，不少内容在2022年11月21日召开的信贷工作座谈会上就做出了部署安排或已阶段性落地，如保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期等，但未有具体文件进行明确。
2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）明确，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在此之前，早在2022年9月，首批2000亿元专项借款资金启动，目前资金已基本投放至项目。此次新增的1500亿元保交楼专项借款正在紧密推进，不少地方披露有项目审批已通过，后续有待投放至具体项目。
对于保交楼贷款支持计划，潘功胜介绍称，将于3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。据悉，保交楼贷款支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。
针对各银行较为关注的房地产贷款集中度管理问题，潘功胜也曾明确， 将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。
增量举措推动化解优质房企风险
21世纪经济报道记者注意到，《方案》中也有部分任务为首次提出，如设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划。
“金融16条”提出，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
事实上，在此之前，金融资产管理公司在纾困房企方面已经积累了一些经验。如，截至2022年8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付；截至2022年10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。
AMC人士解释称，房地产项目资本消耗重、回收周期长，AMC资金有限是设立全国性金融资产管理公司专项再贷款的主要原因，“未设定具体规模，或意味着金融资产管理公司将在房地产行业风险化解方面发挥更大作用。”
设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，也是《方案》中增量举措之一，该资金支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。2022年以来，不少地方已经出手房源收购工作，如山东济南、浙江湖州、河北邯郸等。2022年12月，山东济南启动第二批房源收购工作，据介绍住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，济南将完善住房保障体系，培育发展住房租赁市场。
值得注意的是，上述措施均是从供给端优化防范化解优质头部房企风险，而如何有效激活需求也是引导楼市尽快企稳回暖的重要保障。在“资产激活”行动中，提出了通过优化政策激活合理需求，稳定房地产销售等，着力改善经营性现金流。
“下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，预计今年年中前后房地产市场有望出现趋势性回暖，推动头部房企风险实质性转向收敛。
此外，对于外界关注的系统重要性优质房企名单，《方案》仅设定了优质房企条件，如经营规模较大、覆盖区域较广等，但没有具体名单，金融机构可自主把握。