绿城2023年和未来几年的打法，总体思路遵循“九字方针”——全品质、高质量、可持续。
又是一年一度上市公司公布成绩单的时刻。在房地产行业深度调整的2022年，绿城中国（03900.HK）取得稳健向上的成绩，销售额稳进3000多亿元，并形成了“一年两熟”的硬核竞争力。
经过两年的调整，监管部门持续优化供需两端政策，年初至今已出台各类刺激政策，市场也出现了“小阳春”。楼市确定回暖了吗，是买房卖房的好时候了吗？绿城管理层对今年的市场怎么看？
在3月28日下午举行的2022年度业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东携管理层作业绩说明并回应上述问题。
一升一降显现变强脉络
2022年，绿城中国收入总额1272亿元，同比增27%；净利润89亿元，同比增16%。在房地产行业相当艰难、多家房企接连告急的2022年，绿城中国这一成绩堪称稳健向上。
2022年，绿城中国销售额3003亿元。在克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜中，其排名从2021年的第7名强势上升到第4名。
此前，绿城把2019-2021定为全面提速年，2022为全面提效年，经营思路有清晰调整。
我们把观察的时间拉长到三年，可以看到几条上升和下降的清晰发展线。
上升线——
总收入，2022年1272亿元，高于2021年的1002亿元和2020年的658亿元，三年复合增长率39%。
净利润，2022年89亿元，高于2021年的77亿元和2020年的58亿元，三年复合增长率24%。
经营性现金流，2022年146亿元，显著高于2021年的59亿元和2020年的-31亿元。
下降线——
平均融资成本，2022年4.4%，低于2021年的4.6%和2020年的4.9%。
融资成本百分比中，每个零点一的下降都非常了不起，减少的是数以亿元计的成本，省出的就是数以亿元计的利润。
短债金额和占比，2022年短债金额269亿元、占比19.2%，低于2021年的321亿元和25.1%，以及2020年的325亿元和27.3%。
减少短期债务，就是减少一家企业腾挪资金偿还债务的风险。
2022年，绿城借贷有所增加。总借贷1401.21亿元，同比增9.9%。其中净负债697.27亿元，净资产1114.13亿元，资产负债率62.5%，同比增10.6个百分点。
借贷增加是因为投资增加。在去年行业低谷、土地价格低位时期，绿城收缩投资区域，加大核心城市核心地块拿地力度。因为投资规模扩大，借贷有所增加。
盘点绿城手头的土地和项目储备，可以看到“弹药”充足。2022年绿城新增货值1037亿元，居行业第8；投资集中在消费实力较强的几大经济圈，其中长三角占81%，环渤海占17%。
截至2022年底，绿城土地储备总货值8295亿元，其中国内十大战略核心城市总货值4307亿元，占52%，包括杭州1300亿元、宁波696亿元、上海525亿元、北京683亿元。
“一年两熟”
“一年两熟”是个农耕概念，即气候适宜地力肥沃，一块地里庄稼一年能收获两轮。绿城在2022年确立“一年两熟”，优化运营，精益管理，提升效率效能。
为合理加快开工、开盘及回笼资金，促进再投资，绿城实现——
从拿地到开工，时间从2021年的4.3个月缩短到2.7个月；
从拿地到开盘，从2021年的7.3个月缩短到5.5个月；
从拿地到经营性现金流回正，从2021年的12个月缩短到7.9个月。
加快项目开发效率，资金加速滚动，必然提升效益。
2022年，绿城总交付197个项目，销售均价26823元/平米，全部项目按期品质交付。超14万户家庭购买了绿城房产。
杭州购房者呼应了绿城的效率。2022年，绿城在杭州新获16个项目，13个当年开盘，5个项目当年经营性现金流回正。比如红盘“海棠三子”——月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩，拿地后仅209天，121亿元货值的住宅即售磬，平均中签率仅14.9%。
在绿城最具优势的一二线城市，绿城现金流良好，回款率达102%，处行业高位，单个楼盘销售超40亿元的达9个，包括热门的北京沁园、杭州月映海棠、上海青蓝国际等，保障了现金流和再投资。
2023年，绿城盈利前景明确，截至2022年12月31日，累计已售未结转金额约3245亿元。
2023谨慎乐观
今年2月，国内楼市掀起“小阳春”，交易活跃。全年市场会怎么样？绿城怎么应变？
张亚东说，“我们初步判断，去年的筑底已经过去，开始进入复苏阶段。不过，复苏回暖不是一致的、同步的和平均的，而是有四个分化，包括城市、企业、资源、产品的分化，绿城处于四个分化向好的一侧。”
张亚东谈及2023年和未来几年的打法，总体思路遵循“九字方针”——全品质、高质量、可持续。要守住“最懂产品，最懂客户”的战略；巩固优势项，把四个分化的优势项转化成能力、利润和对股东的回报。
张亚东表示，绿城内部有三道红线，其中要求11个区域公司现金流回正、盈利为正，目的是让每个区域都有正向发展，“只有保证各个区域向好，综合起来绿城整体才会持续向好。”
公司执行董事、行政总裁郭佳峰认为，虽然2月、3月市场表现有回升，但也不能确定新一年房地产市场就从此往上走了，他对市场还是持谨慎乐观态度。
公司执行董事、副总裁李骏说，目前看，市场整体已出现回暖迹象，但热度及可持续性仍需时间检验，他对市场持谨慎乐观的态度。如宏观经济持续向好，居民购房信心恢复，2023年房地产市场复苏是大概率事件，但全国可能仍面临冷热不均的状况，需要积极应对。
来源：浙商杂志微信公众号 记者：孙岚