■ 不动产私募投资基金能够进一步增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。

不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。根据NMHC统计显示，2022年，美国TOP10租赁住房企业中有4家均为不动产私募基金，分别为喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)、摩根地产(Morgan Properties) 、纽文产业基金（Nuveen Real Estate）、Monarch投资管理集团（Monarch Investment & Management Group），与我们熟悉的MAA、AvalonBay 、Equity Residential等3只REITs企业并驾齐驱。

近年来，我国已有一些私募基金陆续投向商业地产、基础设施，探索了不动产投资运作经验。如建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。外资私募机构也开始进入中国不动产领域，如领盛投资管理（LaSalle Investment Management）连续在沪收购资产，聚焦长租公寓的开发及改造。

此次证监会试点工作提出，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。这是从更高标准、更大规模的层面出发落实“租购并举”住房制度，相信能够推动一批示范性投资项目尽快落地。

■  不动产私募投资基金在收益、退出与流动性与公募REITs有差异，住房租赁企业应按需匹配适合的金融产品。

与公募REITs不同，不动产私募基金在收益层面，可享受租金收益，也可以享受到不动产增值；在退出路径层面，未来既可以走向公募REITs，也可以通过资产出售的方式回笼资金；在流动性层面，不动产私募基金弱于公募REITs。

不过，公募REITs门槛较高，对于住房租赁企业而言，符合标准的优质资产未必充裕，且从资产筛选、尽职调查、项目培育到申报排队，需要时间而且结果未必可控。因此，不动产私募投资基金有助于拓宽企业融资渠道，与公募REITs、Pre-REITs等其他金融工具组合与搭配，不仅有利于将租赁住房等经营性不动产的现金流与机构资金需求进行有效匹配，而且有利于提升投资项目落地效率。

■  公募、私募两轮驱动，发挥多元化资产配置、专业投资运作优势，满足住房租赁企业合理融资需求。

去年以来，中国公募REITs进入全面发展建设新阶段，从首批三只保租房REITs上市，到华润有巢REIT发行，公募REITs成为解决保租房资金瓶颈的重要工具之一，未来发展空间巨大。

去年底，建信住房租赁基金与万科集团共同设立子基金，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于双方认可的市场化主体持有的住房租赁项目，为社会提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房供给。

可以说，关于公募REITs、私募的政策应出尽出，二者将合力促进住房租赁市场可持续发展，推动房地产新发展模式转型。可以预见，未来将有更多住房租赁企业获得融资支持，有较强资产管理能力、布局优质重点城市、提供优秀租赁住房产品的企业和机构将迎来更大发展。