《中国经济周刊》 记者  贾璇｜全国两会报道

住房是民生之要。

今年的政府工作报告对于保障民生，明确“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”，特别提到“解决好新市民、青年人等住房问题”。对于房地产行业，强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

住房问题也是历届全国两会热议的话题。今年会上，连任两届的全国政协委员、四川省商会副会长、明宇集团董事长张建明围绕住房“双轨制”“现售制”等方面，为加快促进房地产转型升级建言献策。

加快完善住房“双轨制”长效体系

在张建明看来，即使发达国家也有相当数量家庭不具备住房购买能力，应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系。

3月7日，在十四届全国人大一次会议举行的第二场“部长通道”上，住建部部长倪虹特别提到，要稳住房地产，就要坚持精准施策，一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。

对于加快保障性住房体系建设，张建明认为要多箭齐发。“首先要新辟税源，解决地方政府依赖土地财政、发展保障性住房动力不足的问题。”此外，张建明建议放宽保障性租赁住房供给主体准入门槛。以需求为导向，在新出让的土地规划中，对保障性住房的建设比例、指标和进度进行量化。

张建明同时建议：“以市场导向加强商品房体系建设。在保障性住房得以保证的基础上，让市场手段多发挥作用。”

同时，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，合理释放住房消费潜力，促进房地产健康发展和良性循环。

再提现房销售制度

去年，张建明在接受《中国经济周刊》采访时提出，房地产行业高风险的表象在高杠杆，但根子还是在预售制度。为此，他建议选择合适的窗口期，取消商品房预售制。

今年，他再次将此建议带到会上。“已经实施了近30年的商品房预售制，其弊端已经日趋凸显。”他认为，“爆雷”和“踩雷”的房企有项目面临“烂尾”风险，削弱市场信心。

“促进房地产转型，不仅要在供给侧‘去杠杆’，更要从消费侧强信心。促进房地产转型应追根溯源，废除预售制、实行现房销售。” 张建明再次提议。

今年以来，多地开启鼓励试点现房销售。1月31日，山东省提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；2月6日，安徽省表示，今年将因地制宜开展现房销售试点；同日，四川省提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点；2月7日，河南省提出以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

“从政策层面来看，预售制度发生了重大变化，可以说现房销售是必然趋势。” 张建明说，实行现房销售意味着开发商必须要达到现房条件后才能实现销售收入，承担资金层面的压力是其面临的最大挑战。

对此，张建明也建议，希望政策颁布和实行间留足（比如 3 年）缓冲期，给经营主体调整期，留足转型升级的空间。

“实行现房销售是对现有开发模式的颠覆性变革，要配套实施金融供给侧结构性改革，提升直接融资地位，增加多层次金融产品供给，才能确保现房销售新制度的执行和见效。”张建明说。

他进一步解释：“建议允许经营情况良好且风险较低的优质房企在资本市场进行发债融资或上市，支持房企合理的融资需求，避免政策一刀切。”

呼吁尽快推进商业运营类项目REITs

近期，公募 REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）热度不减，其扩容动向受到各方关注。2020年4月，基础设施公募REITs试点正式起步；2022年5月，试点范围拓展到保障性租赁住房领域；2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易。

商业地产是房地产的重要组成，体量规模巨大，已成为拉动消费升级的重要载体。作为一名酒店业的资深从业者，张建明对此颇有感触。但由于融资渠道单一、融资成本高、流动性不强等因素制约，抑制了投资信心和营运效率。

对此，张建明呼吁尽快推进商业运营类项目的REITs，增加房地产开发运营商的融资渠道，丰富房地产相关金融产品的种类。

他建议，在总结借鉴国内公募基础设施领域推进 REITs 成功经验的基础上，加快商业地产资产证券化落地进程，打通资本市场与优质商业资产持有人、营运人间的互动，发挥资本市场在要素配置、资源配置上的作用，增强商业地产的投资动能和营运活力。

在采访最后，张建明说：“经过近年房地产的深度调整，我们应把握‘去腐生肌’的转折机遇，加快促进房地产转型升级，让民生有保障，让市场有活力，让产业更健康。”

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第5期）