证券时报记者 张达
近日，北京、上海、深圳等一线城市总价千万级的高端住宅销售火爆，引起市场关注。业内人士认为，这些高端住宅均具有区位优势和资源优势，且开发商都是央企，逆势热销也在一定程度上反映了市场信心正在逐步修复。
值得注意的是，最新数据显示，北京、上海、深圳6月二手房成交量均创新高，其中，北京创近15个月以来新高，上海创36个月以来新高，深圳创38个月以来新高。
高端住宅销售火爆
据了解，北京的中海·京华玖序项目，即中信城五期，位于西城区二环内，紧邻金融街，附近有北京八中、北师大附中等众多名校和三甲医院，距离天安门直线距离约3公里，距离天坛公园不到2公里。该项目共325套住宅，主力户型为88㎡—280㎡的二至四居，备案价格约17.5万元/㎡。6月29日，该项目开盘首日劲销62亿元。
6月28日，上海和深圳的两个高端住宅同样实现热销。其中，上海的中海领邸·玖序项目位于上海徐汇滨江，户型为147㎡—210㎡的高层公寓，备案价格14.6万元/㎡，总价最低的一套为1494万元，最高的一套为3383万元。开盘当日232套房源即售罄，销售金额66.38亿元，总共用时不到90分钟。
深圳的中海·深湾玖序项目位于南山区深圳湾超级总部基地，该片区住宅很稀缺，项目提供196㎡、252㎡和328㎡超大户型，毛坯备案价格约13.3万元/㎡，总价区间在1976万元/套—1.09亿元/套。该项目开盘推出293套房源，当日去化195套，销售金额达100.2亿元。
此外，6月27日，上海的首个风貌别墅项目——中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里也实现首日售罄。该项目别墅价格29.8万元/㎡，套均总价约1.1亿元。开盘当日，49套别墅售罄。
值得注意的是，这几个销售火爆的高端住宅项目的开发商均为中海地产，隶属于央企中国建筑。根据克而瑞研究中心最新发布的《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，上半年，中海地产实现全口径销售金额1483亿元，仅次于保利发展，位居第二；6月单月实现全口径销售金额466亿元，居百强房企之首，创近一年来新高。
销售火爆原因何在？
对于在楼市调整期一线城市高端住宅销售火爆的原因，克而瑞集团董事长丁祖昱认为，最近几个销售火爆的高端住宅项目都位于所在城市的强势区域，且板块内供应稀缺，并拥有核心资源优势。开发商都是央企，这几个项目也都是房企产品力的代表作，多重因素叠加，成就了项目在当前市场环境下的逆势热销。
“同时，这些高端住宅项目的热销，也在一定程度上反映了市场信心正在逐步修复。”丁祖昱指出，5月以来，从中央到地方，楼市政策都有明显的优化和松绑。克而瑞研究中心的监测数据显示，典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，虽然同比仍下降26%，但环比微增2%，说明市场成交逐渐企稳，政策已初见成效。
合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，总体来说，楼市回暖的一个标志性信号就是一线城市高端住宅市场回暖。因为对财富人群来说，他们看待市场发展规律的视角会更高更远，同时手里能够调配的购房资格和购房资金也更丰富。此前每一轮市场拐点也是由上海、深圳的高端住宅销售火爆引发的。不过，当前虽然一线城市出现了成交企稳的迹象，但是能否真正成为市场的拐点，还需要更长周期的判断，因为深圳、上海销售火爆的高端住宅更多是房价倒挂的项目，还并不是真正意义上的高价房。
6月二手房成交量均创近期新高
值得注意的是，最新数据显示，6月，北京、上海、深圳二手房成交量均创新高。其中，北京二手房网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成交量超过今年3月的“小阳春”，创近15个月以来新高。上海二手房网签量为26374套，环比增长41.1%，不仅创下今年新高，也是近36个月以来新高。深圳二手房网签量约4172套，同样创下今年新高，也是近38个月以来新高。
北京、上海、深圳二手房成交量创新高的主要原因是楼市新政落地显效。继5月17日多部委联合出台的房地产新政后，5月27日，上海率先落地5月17日出台的新政，其中，非沪籍家庭购房的社保或个税缴纳年限由5年改为3年，非沪籍单身人士由只能买外环外扩大至可买外环外新房和全域二手房，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增购1套。同时，首套房首付比例降为20%，二套房降为35%，重点六区为30%；首套房贷利率降为3.5%，二套降为3.9%，重点六区为3.7%。另外，首套房家庭公积金贷款额度提升至160万元，二套贷款额度提升为130万元，多子女家庭再上浮20%。
5月28日，深圳宣布自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套房首付比例降至20%，利率下限调整为LPR-45BP；二套房首付款比例降至30%，利率下限调整为LPR-5BP。
6月26日，北京落地5月17日出台的新政，其中，首套房首付比例降至20%，利率降至3.5%；二套房首付比例降至35%（五环外30%），利率降至3.9%（五环外3.7%）。同时，北京户籍多子女家庭购买二套房可按首套房贷政策执行。另外，购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。