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来源：楼市团长收集编辑：楼市团长
今天国家公布了2022年的人口数据，各路自媒体就嗷嗷叫了，嗨得不行，大有一二线城市的房子扔出来都没人捡之势，似乎房子就是垃圾一样，为了让大家更好地认识人口对楼市的影响，我写了一篇文章详细分析，请您耐心阅读并转发亲友，感谢大家。
1、中国人口真正出现断崖下滑是在2019年（当年的出生人口是1465万）其实我有中国自建国以来的历年出生人口数据，为什么我只贴出近20年的数据呢？我们都知道，买房投资是一个上手吃下手的游戏，80后、90后的接盘侠是00后。2000年出生的人，25-35岁才会买房，也就是他们的买房年份出现在2025-2044年。中国出生人口真正下滑出现在2019年，按25岁之后才考虑买房的现实情况，也就是中国一二线城市房价进入缓慢上涨的平稳周期要在2019+25=2044年之后。2022年大学毕业生1076万，2023-2027年是大学毕业生的一个小高峰，也就是说累计这几年大概有5000万大学毕业生，再加上没有读本科的年轻人，换句来讲，约有8000万以上的年轻人需要买房，未来五年，房产购买力完全不缺的。（不排除有部分年轻人在一二城市有房继承不需要买房，但这些人占比很小，话说你父母在北京上海成都武汉有房让你继承吗？）统计是一门艺术，只看总量，不看结构分布是毫无意义的，你和马云的总财富5000个亿呢，但是你有钱吗？从总量上来看，中国人口总量的确下降了，但结构分布上来看，人口却更集中了，更加往一二线城市集中了。所以人口下降，真正消亡的是农村县城这些城市，不然你说14亿人口去哪了？今年全国人口负增长85万，但是一二线城市的人口依然是净增加的。其实大家担心人口出生率下降大可不必，随着中国政府和家庭在儿童教育的投入不断加大，将来人口数量虽然下降，但是人口质量却上升了，人均GDP和财富都会增加，社会会发展得更好，美国早就低出生率，高度老龄化了，但是人家依然是发达国家。如果人口出生率高的国家就厉害，那非洲、伊斯兰国家岂不是赢麻了？为了深入研究中国人口的分布结构，我扒拉出来了各个城市的详细数据，主要有两个关键数据：一个是14岁以下的人口占比，代表着该城市的年轻程度；另一个是65岁以上人口占比，代表着一座城市的养老负担和发展后劲。乍一看四大一线城市，老龄化最严重的就是上海了。很多朋友可能会刻舟求剑，以为上海房价肯定不行。其实不是，虽说上海在比例不如另外三个城市，但是上海在总量上不输啊，而且人家是old money，早富阶层，父母那代积累了足够多的财富，因此不影响房价在2021-2022年又涨了一波。上海好一点的板块涨了36%，当然了，具体到个案楼盘，可能有些人去年会有70%-100%的收益。上海是中国缩影，虽然出生率低，并且开始老龄化了，但是完全不影响房价还能再涨个十年二十年，现在这么早就说房价不涨了，太天真了。当然有，一般认为65岁以上人口占比超过18%整座城市的房价就会出现上涨乏力的迹象，老年人口比例过大，对社会是一种负担，并且老人一般是不买房的，买房的主要是年轻人，香港是一个高度老龄化的社会，有接近五分之一的人是老人，在香港没有进入老龄化的年代，房价涨了100倍以上，刨去通货膨胀的因素，也有几十倍。而同期我们内地，北京十年涨了7-10倍，2012年北京朝阳还有很多1万出头的房子，现在优质项目每平方都差不多要七八万了。要说炒房，香港捡钱的黄金时代已经过去了，还是我们内地投资回报率高。但是别着急乐，总有一天，我们也会步香港后尘。也就是一二线城市过去十年7-10倍，可能以后十年就3-5倍的涨幅，涨幅是慢慢衰竭的，这个我承认。1000万的房子，十年后是2000万，赚1000万，加上租金收益，20万一年，十年就是120万。不计税费成本，总收益是1200万，普通人有多少机会可以一年赚120万的？如果是贷款购买，4.2%的利率，贷款700万，一年的月供是40万，等额本息还款，40万里面有一半是本金，一半是利息成本，也就是一年的利息成本是20万，十年总利息成本是200万，1200万减去200万等于1000万，相当于年收入100万，你现在年收入有100万吗？看到了吗？10年光是翻倍的涨幅都跑赢很多投资产品了，所以香港即使房价没有像几十年前涨得那么厉害了，今天依然是当地人很重要的资产配置方式。（因为香港14岁以下的人口占比依然高达12%，说难听一点，虽然老年人多，但是年轻的韭菜还是够的）毫无疑问，从比例数据来看，厦门很亮眼，年轻人口多，老年人口少，但是因为厦门总量输了，厦门总人口才400万左右，所以不具备多大的指导意义。所以我们把比较的标准统一为：人口1000万量级的二线城市我比较震惊的是杭州的老年人口比例居然比上海还要高，而武汉和成都相比，在年轻人口相近的情况下，武汉的老年人口更少，换句话来讲，武汉更年轻化。上文我已经提到，中国人口总量的确下降了，但是在结构分布上更集中了，随着更多县城农村的学校、医院被撤销合并，将有更多人口会迁走去一二线城市，同时我们这一代人的子女，只能生活在城市，因为我们的后代不会种地耕田，他们一出生就在城市，回农村是很难生存下去的。很多人总是说城市压力大，想回农村生活，说真的，你连地都不会种、Wi-Fi一掐，你待三天就会回城市里了。中国的房价是城市发展和产业变迁的反映，过去几十年出现过不同的财富风口，家庭联产承包、倒卖小商品，煤老板，淘宝，外贸…现在真正赚钱的行业是跨境电商，网红博主，互联网，通讯设备，所以靠近互联网科技企业，例如华为，腾讯，阿里巴巴，小米，海思芯片，海康威视的地段，房价往往更有上涨潜力。都是这个类型，一个社会一定是有一批人致富了才有钱去买房，那么致富的风口在哪，房价的风口就在哪里。（产业比地铁还重要，比是否靠近老城区还重要。东莞松山湖没有地铁，并且不靠近主城区，近两年一样翻倍了）以上这些地方长期来看是没有问题，唯一需要考量的是进场的时机。还是以东莞松山湖为例，其实最好的进场时机是2020年，那时买入你会有翻倍的收益，但是2023年再买就不适合了，价格已经涨上去了。总的来讲，这么多二线城市，我是非常看好武汉的。武汉已经调整了三四年，目前正是底部，作为一个拥有1400万人口的城市，全国GDP第九的城市，完全有反弹的基础，况且相比成都高新4万多，甚至苏州园区5万，南京河西6万，武汉光谷才3万，甚至外溢板块才1万出头，真是妥妥的价格洼地。你老家县城都1万啦，何况这里。所以我自己在2022年重仓了武汉，身体力行，我看好的城市自己也会买，验证自己的判断。我坚定相信武汉的收益不会差，疫情已经过去，中国经济正在复苏，一起等风来！