2月26日，在汇景新城亚太中心举办的行业论坛上，业内人士和经济学家共同探讨在经济发展关键转折阶段，房地产业如何穿越周期，并阐释新时期的人居理念，助力高净值人群拥抱对未来生活的想象。

知名经济学家、国是金融改革智库首席专家刘胜军发表主题演讲

近年，超大城市经历快速城镇化后，中心城区价值回归成为热议，服务业发达，配套设施完善，中心地段土地紧缺，优质不动产以其稳健性、流通性取胜，城市的理想人居正在焕发出新高度。2022年，北上广深城中心高端住宅走俏市场背后，是高净值人群对资产保值的投资诉求。有合理配置资产避险的超前意识，才能平稳度过风险期。

抓住经济新形势，把握市场新机遇，房地产业亟需走向高质量之路。未来行业的关注重点将落在长期价值实现上，业内已有共识，大浪淘沙，唯有专业、精细的品质人居才能吸引高净值圈层，经受住市场考验。

房地产是国民经济支柱产业，产业链条长，涉及面广。2022年12月，在中央经济工作会议闭幕后，中央财办有关负责人解读表示，要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。

改革开放40余年，中国经济高速发展，高质量发展成为现阶段主旋律。“我们要看到中国经济的巨大潜力，我们在创新消费，城市化方面依然有巨大的空间。”知名经济学家、国是金融改革智库首席专家刘胜军在论坛上表示，房地产市场仍有发展潜力待掘，从中长期来看，城市化进程推动着人们对美好生活的追求。

作为国民经济支柱产业，房地产行业也迎来发展新周期。刘胜军分析，中国房地产行业有大周期和小周期，前者由房地产行业特征决定，中国此轮房地产大周期已持续了近20年；后者指政策调控周期，政府通过限购政策、房贷松紧等干预市场。“小周期调整，往往只是大周期的一个小插曲，并不能改变大趋势。将大小周期分开，就能基本把握住中国房地产的基本规律。”刘胜军说。

当前“大周期”整体健康态势并未发生根本性转变。刘胜军指出：“中国经济高增速、城镇化潜力空间大、投资渠道缺乏等大周期特点犹存，都为房地产后续发展提供坚实支撑。”

新时期也出现了“小周期”现象，行业迎来发展新拐点。近年来，“专精特新”成为企业往中高端转型的发力点。房地产行业长期以来“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式难以维系，同样需要摸索专业化、精细化、特色化、新颖化的增长模式，追求品质而非肆意扩张规模，以此为基调的高质量发展将是大势所趋。开发商将迎来“良币驱逐劣币”发展局面。

春节前后，全国多省市召开经济提振会议，以及出台“稳经济运行”政策措施，锚定高质量发展，促进房地产消费被多地提及。中央财办数据显示，房地产及建筑业占GDP的比重约为14%，而土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近五成，房产占城镇居民家庭资产的六成，房地产相关贷款占全部贷款余额接近四成。

把握新周期，就供给侧而言，稳定消费者信心更为关键。刘胜军建议，地产行业势必要注重“专精特新”，分析和聚焦消费者需求。“当今消费者最大的需求就是改善型需求，包括社区环境、装修品质、设计理念等，这些都是新周期居住和投资人群重点关注的要素”。

经济形势不确定的大形势下，市场上投资机会收窄。高质量发展将是今后很长一段时间重要任务，顺应经济发展脉络，地产投资趋势也显现出特有的时代烙印。

近年来，城市发展带来投资的分化，成为各地经济增长关键词。全国多地均提出，将多措并举，聚集发展关键要素，提升城市繁荣区域竞争力。2022年底，成都宣布将斥资百亿元在市中心打造特色产业集群，集中力量推动产业升级。在有限土地空间内开发和腾挪优质片区，吸引并汇集优质产业，打造经济增长新引擎。

大环境经济形势下行阶段，“北上广深”四大一线城市的中心城区住宅市场却“逆势”增长，城市也从单核向多核心迈进，发展更加立体，更多层次。

“在局势不确定的情况下，大家在寻找‘安全边际’。”针对这一现象，刘胜军分析，“在未来，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。中心房产坐拥优质地段，商业密集，教育医疗资源丰富，满足住户高品质生活需求。”

放眼全球，伦敦、纽约、东京等国际大都市都曾历经城市核心区价值的发展路径。基于城市更新、集聚创新要素等手段，推动金融、科创、文娱等集聚区回归都市，贴近市场的同时也吸引高层次人才流入。汇聚优质公共资源，坐拥便捷舒适的生活体验，也是现代服务业价值创造的高地。

刘胜军观察：“如今中国的一线城市规模仍在不断发展和扩张，资源势必会不断向大城市、超大城市集聚，都市圈效应日趋凸显。按照城市发展规律，随着未来大城市基础设施的管理和规划得以改善，兼具生活品质和经济要素的城市核心区价值将持续看涨。”

伴随几大城市群都市圈的稳步发展成熟，围绕城市一小时生活圈的城市纵深正在悄然成熟，城镇化的发展也迎来新的发展契机。在新周期下，基于市场供求关系和城镇化格局的重大趋势发展，房地产行业也将迎来结构性的变化。

事实上，城市化的进程不但意味着“城市核心区域”作为经济增长核心驱动力，带动高质量经济发展，更驱动着高质量生活品质。市场走俏背后，也是新时代人群对美好生活的向往，丰富多元的生活方式，在都市圈效应下，城市与自然的随心切换，核心资产与紧缺资源的优化配置，必将创造出不同以往的城市生态圈。

契合时代趋势下的生活追求，这也是侨鑫集团更新和迭代人居理念的出发点。从20年前汇景新城少见的一片“湖光山色”，到10年前汇悦台的国际化设计，再到此次融入了数字科技的汇景台，着眼于未来的绿色人居发展，在各自发展阶段，分别诠释着“理想生活”的定义。

汇景新城

时代向前，社会变迁，新时代下“居者有其屋”也在被重新诠释，不仅要有瓦遮头，更要安居乐业。“好房子”的判断标准全方位提升，兼具安全性、私密性、舒适性、科技感和美学感的高端资产更易创造长期价值。

20年前，诞生在广州天河城央的侨鑫·汇景新城，兼具自然生态环境、国际化社区圈层、完善社区配套及服务。侨鑫注入了一系列环境地域、人文圈层等理想人居理念，在21世纪初即规划人车分流、入户花园等前沿设计，当时即勇立“潮头”，迄今依然风靡市场。

在全新形势下，高净值人群的投资关注点正在发生变化。刘胜军认为，高净值人群首先越来越关注改善型需求，不仅考察房子面积大小，对小区环境、设计理念等综合体验都有全面要求；其次是建筑智能化，住宅内部前沿科技应用，让生活更加便捷，体验更具乐趣，大大提升体验感和舒适感；最后是注重绿色建筑发展，例如节能减排等绿色技术，迎合“双碳”趋势等一系列高质量发展方向。

侨鑫·保利·汇景台再一次站在人居理念前沿，以“绿色科技创造极致舒适”为愿景形成独特风格。其中央集成式恒适系统，特创广州六恒科技社区，为居者营造恒温、恒湿、恒静、恒净、恒氧、恒智的舒居环境，让家成为一座天然氧吧，充分满足舒适和健康的居住要求。

侨鑫·保利·汇景台效果图

“追求改善，追求生活，这也是未来房地产行业值得关注的重点需求。”展望未来房地产行业趋势，刘胜军认为，“投资者在中国仍面临着不可错过的历史性发展机会”。

在刘胜军看来，中国的经济活力将加速释放，在全球范围内依然是较有吸引力的投资市场之一。作为世界工厂和国际市场，在新能源等创新领域上，中国还将持续创造新的经济增长点。与此同时，收入水平和消费观念的升级，将持续拉动改善型居住需求，“人们对美好生活的追求是无止境的”。

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