国家统计局公布房地产市场运行情况，2023年1-2月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为15133万平方米、13669亿元、13567万平方米、13178万平方米，同比增速分别为-3.6%、-5.7%、-9.4%、8.0%，前值（2022年12月）分别为-31.5%、-12.2%、-44.3%、-6.6%。

销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性。2023年1-2月商品房销售面积增速为-3.6%，降幅较2023年12月大幅收窄27.9个百分点。3月截至13日30个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售持续回暖。近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好可期，有望推动地产需求持续修复。

到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复。2023年1-2月到位资金增速为-15.2%，降幅较2022年12月大幅收窄13.5个百分点。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。

新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。2023年1-2月新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正，土地成交降幅收窄，投资明显改善。我们认为，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖；销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。

上调各项核心指标预测：我们上调对2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速预测，分别为0%、-5%、0%、+15%（先前预测分别为-10%、-20%、-7%、+11%）。

销售复苏具备持续性，看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。2023年1-2月房地产销售、融资、投资三大指标均现明显改善，伴随行业风险缓释，销售有望持续复苏，我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。

1. 销售降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复

1.1 销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性

销售降幅大幅收窄。2023年1-2月全国商品房销售面积为15133万方，同比下降3.6%，降幅较2022年12月单月大幅收窄27.9个百分点，较2022年全年降幅收窄20.7个百分点，为2021年下半年地产市场转冷以来的最小降幅。2023年1-2月全国商品房销售金额为15449亿元，同比下降0.1%，降幅较2022年12月单月大幅收窄27.6个百分点，较2022年全年降幅收窄26.6个百分点，同样为2021年下半年以来的最小降幅。

房价延续正增长趋势。2023年1-2月住宅销售均价10558元/平，同比上升4.1%，增速较2022年12月下降2.9个百分点，延续自2022年7月份由负转正以来的正增长。一二线城市成交热度较高，带动房价延续正增长态势。

各地区销售均现明显改善。东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-2月销售面积同比增速分别为-2.2%/-5.5%/-4.3%/+2.6%，分别较2022年全年变动+20.8pct/+15.8pct/+23.4pct/+40.5pct；累计销售金额同比增速分别为2.1%/-3.5%/-2.7%/-0.1%，分别较2022年全年变动+27.2pct/+22.2pct/+27.9pct/+40.8pct，各地区销售均现明显改善。

销售企稳回升，复苏具备持续性。2023年3月截至13日，30个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售继续回暖。2022年10-12月市场在底部区域震荡，随着疫情防控政策的优化、地产需求端政策利好的持续出台，销售自2023年年初以来现企稳回升态势。政府工作报告提到因城施策促进房地产市场健康发展；近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。近期政策放松持续，例如杭州进一步放开大专学历落户、全面放开县域落户政策；我们认为，高能级城市的核心调控政策进一步放松可期，有望推动地产需求持续回升。

1.2 到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复

到位资金降幅大幅收窄。2023年1-2房地产到位资金为21331亿元，同比下降15.2%，降幅较2022年12月单月大幅收窄13.5个百分点，较2022年全年降幅收窄10.7个百分点。

发债端、银行开发贷端到位资金明显改善。2023年1-2月的到位资金来源中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的单月同比增速分别为-15.0%/-18.2%/-11.4%/-15.2%，增速较2023年12月分别变动-9.5pct/+16.5pct/+19.6pct/+14.2pct。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。

房贷利率维持低位，利好购房需求释放。贝壳研究院的数据显示，2023年2月全国首套房贷款平均利率为4.04%，较2022年年底下降5BP；二套房贷款平均利率为4.91%，与2022年年底持平。据贝壳研究院监测，2月份符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。较为宽松的信贷环境将利好购房需求释放、助力楼市修复。

2. 新开工、竣工大幅改善，投资明显修复

2.1 投资明显修复

房地产销售、融资、投资三大指标降幅均明显收窄。2023年1-2月房地产开发投资额13669亿元，同比下降5.7%，降幅较2022年12月大幅收窄6.5个百分点。2023年1-2月商品房销售额、到位资金、开发投资完成额的降幅分别为-0.1%/-15.2%/-5.7%，分别较2022年12月大幅收窄27.6、13.6、6.5个百分点，房地产销售、融资、投资三大指标均现明显改善。

2.2 土地市场有望回暖

土地市场有望回暖。2023年1-2月100个大中城市住宅类用地成交建面为2849万方，同比下降23.3%，降幅较2022年全年收窄2.9个百分点。其中，1月成交建面同比变动为-45.4%，2月的同比增速由负转正至20.3%，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖。

2.3 新开工、竣工大幅改善

新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正。2023年1-2月房屋新开工面积13567万方，同比下降9.4%，降幅较2022年12月收窄34.9个百分点；1-2月房屋竣工面积13178万方，同比上升8.0%，增速较2022年12月大幅提升14.6个百分点。施工方面，2023年1-2月房屋施工面积累计为750240万方，同比下降4.4%，降幅较2022年12月大幅收窄43.8个百分点。

新开工有望随销售回暖持续改善，竣工持续受保交楼政策支撑。年初以来地产销售明显回暖，新开工面积降幅大幅收窄，销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善。竣工面积在保交楼政策及相关资金的支持下，保持较高规模，随着“保交楼”工作持续推进，未来竣工有望得到持续支撑。