怎么回事，成交量暴涨，房子被谁买走了？
近期关于楼市回暖的消息，不绝于耳。
看完数据焦虑的很多，阴阳怪气的也很多。
先看数据，再说说我的看法吧。
北京：
某平台数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。
不出意外的话，这个月北京二手房成交量应该是1.4万套左右。
武汉：
目前2月份武汉已经成交新建商品房12138套，其中商品住房10714套。
成都：
2月份截至2月22日，成都新房已成交8550套，较去年同期的7447套涨了14.81%，二手房成交14271套、同比上涨172.04%。
上海：
截止2月19日，上海2023年2月二手房成交合计11079套，推算到全月，整个2月有望突破到17000套水平，成为近4个月以来的新高。
广州：
2月刚刚过去20多天（2月1日-22日）广州新房网签约3825套，二手房交易8428套。
深圳、南京、杭州、苏州、天津、珠海、东莞、佛山等等城市，在过去的20多天时间里，成交都比过去要好。
这是2月份哦，传统销售中的淡季，但却比过去整整1年的任何时候都要热闹。
当然了，看到数据之后，有自认为清醒的人会说，这些是环比，1月份刚好在过年谁买房啊，环比增长的比例自然唬人。
但除了环比，还有同比，更有过去的平均数据。
虽然我知道这对于看空的人来说很难，但承认回暖真没那么难。
不过，我说的市场回暖，并没有说市场要全面上涨的意思。
量在价先，这是房价上涨的条件之一，但要全面上涨，还需要其他的推动力。
那么，谁在买房？
市场真的很热闹，但到底是谁在买房？
每日财经新闻说的是北京近7成的房子被首套刚需买走了。
广州也有中介回应，目前抢收房源多为价格低、户型比较好的，多数是刚需置业。
楼市每年年初都有一个小阳春，这与春节期间积累订单集中网签，以及学区房推动作用有关。
所以2月份的数据，确实有网签集中以及刚需为了孩子上学而提前准备有直接关系。
不排除，一部分刚需在行动。
此外，跨城的投资客数量也在增加。
据各地中介的反馈，因为购房条件越来越宽松，外地人看房的比例也越来越高。
比如深圳宝中、前海、中山马鞍岛、南京的江北核、佛山、东莞、珠海、重庆等等，都出现了不少外地客户买房的身影。
市场每次变化，向来是投资客最为敏锐，刚需最迟钝。
但这次投资客混在了刚需成交的月份，反而很容易被人忽视。
因为往年的2-3月，哪怕有楼市小阳春，也不至于是现在这么火的情况。
虽然有人解读是因为疫情放开大家可以出去买房了。
但实际上还得是那批有钱的投资客也开始进场扫货了。
2种人群碰在一起，才有机会造成如今火热的成交局势。
另外，还有第3种人，那就是趁低利率置换的高阶玩家。
据说杭州有一批高阶玩家，因为之前买房的利率太高了，所以通过一买一卖来转换利率，把房子卖给自家人，手上的钱提前还贷一次，又把房子利率降低了。
这才导致成交天天上200套的。
这个操作我相信市场肯定有，或许也能解释为什么成交量在涨，价格却没有明显上涨的原因。
这批人虽然不是主流，可他们的加入，会和前面两股神秘力量汇聚一起，形成新的质变。
到这，我也小结一下，到底谁在创造如此火热的成交：
1、刚需
2、跨城买房的投资客
3、换贷的高阶玩家
这3类人群正在共同搅动楼市的成交风云。
那么，量在价先的基础上，会不会造成房价快速上涨？
2月24日晚，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
提出要支持发放住房租赁经营性贷款，结合之前不动产私募基金要进入房地产的说法，接下来会不会有巨量资金进入楼市？
市场的异动、政策的变化，都让很多处在信息笼罩中给的人惶恐不安，我认为拨开迷雾才能看到内里逻辑。
如果你对市场迷茫，对买房犹豫，我建议你多看看我的直播，不管外界怎么变，底层逻辑不会变，本周按照惯例我会有一场闭门直播，也会在直播中清晰给大家释放合适的上车时机，以及我看好的城市。
直播链接对外不公开，感兴趣的可以扫码加我微信，我们详聊。
说回来，楼市3股力量碰巧赶上，会不会就直接拉动楼市，形成上涨的质变了？
短时间内，我不敢说会有全面的上涨。
还得时刻盯紧3月份的成交数据。
如果说2月份的环比数据是钻了了1月份春节的空子，那3月份如果还能在2月份的基础上保持环比上涨，那就说明市场真的暖起来了。
现在压力给到了3月份。
另外，哪怕回暖了，这波上涨不可能是轮涨了，而是点状上涨。
不是所有城市都涨，也不是城市的所有板块都涨。
当前四大一线城市，成交都在蠢蠢欲动，可骨子里的支撑点是不一样的。
北京虽然量在涨，但价格却没在涨。
北京属于调控优等生，由于特殊原因政策不太可能放松。
想要当前的量继续保持下去，得看政策宽松了，如果没有，成交大概率会回落。
而上海量在涨，价也在涨。
上海的盘子稳，而且价格也还在涨，和北京需要做带头示范不一样，上海是有机会有宽松政策的。
一旦添一把柴，上海从当前的7.3万一路狂飙到9万，是有机会的。
深圳呢，量在涨，价没涨。
虽然量没有明显起来，但客户和业主都按捺不住了，压力2年的限价，3年的限购，市场后续出现报复性买房的可能性很高。
广州量涨，价分化上涨。
广州太大了，分化更严重，珠江新城的豪宅成交嗷嗷上涨，增城的二手房也在苦苦等解套。
广州的回暖，注定属于中心点。
不过广州未来一定会吸引很多年轻人加入，毕竟广州的上车成本是四大一线城市最低的，但低价的刚需盘，很难拉动整个市场的回暖。
至于其他二线城市，基本也有规律可循。
二线城市除了保持着核心区的板块不放松之后，能取消限购也就取消了。
现在外围区，有地铁、商业、教育的刚需三件套板块，成交火热。
这些板块基本都有一个特点：房子太多了，所以定价也低。
这波火热基本是刚需推动的，如今表面上你看不出什么，但以后行情冷淡的时候，出手时候很难。
建议去二线城市买房，还是紧记中心法则，尽可能往中心区靠，往有产业规划的地方去靠。
就像吃鸡游戏一样，安全的地盘随着时间流逝在越来越小，你越靠近中心点，你存活的时间越长，你越在外围，被干掉的概率就越大。
现在楼市火热起来，各种好的坏的房子都在趁乱出货，都想趁乱出手，然后换到更安全的城市或者地段。
所以，看到我文章的朋友们，也算是帮你们避开一个大坑了。
现在就别逆向操作了，卖掉小城市，到大城市去，卖掉郊区，到中心区去。
这样，不管楼市怎么变，你都稳得一批。
话先说到这，看不明白的，扫码加我微信接着聊，近期我打算花些时间，去找一些数据和资料，我相信对很多人看待货币、看待房产、甚至选择城市都会很有帮助。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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