▲提问楼先生[评论区留言]

这几年房子投资下来，杭州很多人的杠杆率很高。‍‍‍‍

杠杆是一把双刃剑。如果房价能一直上涨，杠杆能成倍放大收益。但如果房价阴跌或一直不涨，杠杆+时间，就会吃掉大部分利润，一不小心就亏本。‍‍‍‍‍

我们在朋友圈或房产投资群里，常看到一个又一个财富故事。但实际上更多的“没赚到钱或亏本”的惨剧，老是被自动屏蔽。很多人已经意识到，手上的房子大概率就是“白忙活一场”或只赚个利息。‍‍‍‍

尤其今年以来，虽然大家认为行情在回暖，但结果是：一波波的低价房源被买走之后，又来了一波波低价房源，没完没了。总之，二手房的成交和带看，有起有伏，但房价仍不见起色。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还要在坚持下去吗？亚运会后，杭州房价是涨还是跌？也没有人知道答案。

大多数杭州人还是乐观的。首先，还在印钱，中国人始终相信，楼市是最终的蓄水池。其次，杭州是浙江人的杭州，是承接全省财富的杭州。不过有一批人决定“放弃”了，因为每月五六万、七八万的还款压力，实在扛不住。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

更何况，今年已经肉眼可见，收入不会增加，很有可能还要面临失业或降薪。眼前面临的困难，已经让人顾不上远处的利益了。其实断臂割肉，在未科已经上演过一些案例。‍‍‍‍‍‍

我在解放路建国路口这边上班，目前有套大学路的房子自住（110方），另有套经济适用房，在石桥路，想把经济适用房出掉（上市要交57万的土地出让金，还有就是目前房子很不好卖，可能只有降到很低才会有人要），我想把房票置换出来以后去摇新房，可以承受400万左右的总价，然后我的社保能查到的记录是102个月。这个情况和房子总价很尴尬，我该怎么办合适呢？

楼先生：只要不想着摇红盘，不要只盯着一两个红盘，其实400万左右总价的选择还是挺多的，而且对于社保的要求也没那么高。所以为什么不可行呢，我们一直都强调，有能力和条件的话，回迁房、安置房和经适房这类房子，都应该换成品质更高的商品房。

400万左右可以关注的板块，有运河新城，稍微踮踮脚，可以考虑滨江集团和运河集团合作的滨运锦上湾，同样艮北新城的招商&北科建项目（案名：望斓翠印府）、中天项目也可以留意有没有匹配的小户型。另外，还有笕桥板块的杰立·潮正府，限价3万5左右。总之，能换的板块和新盘有很多啊。

除了这些之外，单价3万级的新盘也值得摇一下，比如良渚的建发·云熙，一个非常卷产品力的项目，还有勾庄的越秀·星缦云渚等等。其实选择余地很多，可以慢慢摇。我相信这些有机会买到的新盘，比你手上的经适房肯定要有前途。

老师好。目前暂在外地工作，社保在杭州，目前不足一年，有E类人才证，想在杭州买一套100方左右的单价2-4万区间内的新房，经常看你们的推文，对杭州板块大致有一点了解，但还是很模糊的概念，买房需求是希望增值，近五年都不考虑自住，希望交通便利好出租，房子精装且品质较好。请推荐一下哪些盘可以关注或下半年可以直接下单买的楼盘。

楼先生：你有人才购房资格，摇新房的优势很大。再说，现在杭州新房市场也不是遍地回暖，目前是「点状回暖」，主要单价5万以上的改善新盘，摇号难度比较大。至于2-4万单价的新房，本身热度就中等，加上你的人才资格，挑看得上去摇就行。

从上往下吧。单价4万级能关注艮北、运河新城和滨江区浦沿，比如前面提到的滨运锦上湾、招商&北科建艮北项目（案名：望斓翠印府）、中天艮北项目都可以，另外还有伟星浦沿项目、方远浦沿项目（据说金地操盘），你只要留意，这些楼盘有没有规划100方出头点的户型。

基本上在这三个区域里面挑一挑，应该就能买到心仪的房子。若还是买不好，往下一档到3-4万之间就重点关注未科云城把。除此之外，还有特发·澜栖府（铁路北）、杰立·潮正府（笕桥），以及滨江中豪越秀勾庄项目（勾庄），勾庄项目限价31200元/㎡。

给你推荐的新楼盘，虽然不是顶级红盘，但在新房市场上的关注度都还挺高的。为什么呢，因为你有人才购房资格，不能随便浪费掉。

你好，无房户，只有2年社保，预算总价700-1000万，有什么好楼盘可以推荐？

楼先生：预算不错，但社保不够，很多好楼盘都摇不了。尤其那些顶级红盘，比如月赋杭承府、杭曜置地中心等等，哪怕无房户也不一定占优势，所以基本与你无缘。这个预算想直接买套还不错的房子，也愿意长持下去，考虑下钱二东面天澜美境，限价51000元/㎡，不过你要先去问问还有多少房源能买。

其它的推荐，其实都得碰运气，就算能入围，中签率也不会高。比如奥体的澄虹府、文晖的嘉里·馥源庭，以及接下来上市的华润钱二项目、滨江建杭·潮观平澜府，限价66000元/㎡。总之，现在新房摇号，总价一千万的房子都不会很好买。要有这样的心里准备。

楼先生，工作在2号线白洋站附近，来杭不长，刚认定好杭州市人才，属于无房无贷。现在考虑买房，刚需自住，以后也要置换，最好能保值、增值。最好在上班附近，不要太远，否则通勤成本太高。现在迷茫的是：买二手房还是摇新房？人才摇中的概率应该还算高。二手房所见即所得，即买即住；新房一般要等2年左右才能交付，这段时间需要租房过渡。预算总价在300-450万之间。是买新房还是二手房？建议买哪里？

楼先生：一边是手上有人才摇号资格，不用确实不甘心。但另一边是预算有限，三四百万能买到的新房，讲得实际一点，也没什么倒挂，但用人才资格摇到的房子，自网签之日起限售五年，加上得房率普遍没二手房高，以及租房等交付，想来想去，对你来说，可能还是二手房更合适。

毕竟用人才资格摇号，如果不是倒挂很厉害的红盘，其实利弊就很难讲。工作在2号线白洋站，以你的总价预算，不论新房还是二手房，重点关注良渚和勾庄两个板块吧，比如良渚新房，接下来有建发·云熙、建杭&滨江项目（案名：萃栖云庐），勾庄有在售的星缦云渚、还有待售的滨江中豪越秀勾庄项目。

至于二手房，勾庄重点挑一挑幸福里的次新房，单价没有很贵，良渚选择就更多了，沿着古墩路的北面有一堆二手房可以挑选，比如万科未来城、融信天澜、保利和光尘樾等等。

老师好，无房户2年社保，预算600万左右，工作一个在余杭，一个在临平（较稳定），基本上选择范围全杭州都能考虑，今年有哪些推荐的楼盘呢？

楼先生：同样是「社保不够」的问题，就算是无房户，摇超级红盘就没什么机会。也就是说，单价5万以上的改善楼盘，难度一般都比较大，比如文晖的嘉里馥源庭，可以碰碰运气，但平常心对待吧。

我的建议是，理性一点，去关注单价4万这批新楼盘，属于摇号的第二梯队吧，地理位置都还算核心位置，市场关注度也还算高，至于摇号难度属于中等。这些限价4万出头的新楼盘，不管是运河新城还是艮北，或者萧山市北、滨江浦沿，发展都还是很明朗的。

除此之外，还有个项目可以重点关注，因为要卖三千多套房子，就是之江未来社区项目，操盘方是很会卷产品力的建发，过几天就要项目亮相了，我估计到时摇号难度适中，而且好在套数多，能多摇几次。

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