*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九‍‍

作为全国最富创新力的城市，深圳对于引进人才一向不惜余力，用各种办法吸引人才来到深圳，包括房价。但令人意外的是，深圳以市场价格6折推出的人才房，不仅没有被疯抢，反而卖不出去。原因何在？

最近，深圳市大幅放宽了人才房的申请门槛，对年龄和户籍要求都显著降低，单身申请人的年龄从35周岁下调为30周岁，主申请人的配偶和子女也不再要求深圳户籍。可以说，经过下调之后，深圳人才房的门槛已经非常低。

深圳落户门槛低，是近年来中国人口增长最快的城市之一，吸引了大量年轻人（视觉中国供图）

从表面上看，深圳此举是为了在更大范围内吸引人才，让更多人可以享受到人才房的福利，但更直接的原因还在于，去年深圳首批推出的人才房，虽然价格比市场价打了6折，但真正卖出去的还不到一半，很多人在申购中签之后，最终选择了放弃。

进入2023年之后，深圳还有更多的人才房项目将陆续上市，2月底以来就有两批共6000套左右房源开始配售。在首批人才房遇冷之后，深圳不得不扩大人才房的申请范围，下调申请门槛。否则，大规模建设的人才房最终可能面临无人购买的尴尬，相关投资和建设方也会陷入资金难以回收的困境。

早在2018年，深圳市对住房市场实施重大改革，宣布未来商品房只占市场供应的40%左右，其余60%都是保障性住房，保障房的供应平均分成三个部分，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，各占市场供应量的20%。其中人才房的价格为同地段市场售价的60%左右。深圳此次房地产改革被外界视为向新加坡模式转型，也因此被称为二次房改，其中人才房更是备受关注。

《心居》剧照

到了2022年，深圳的首批人才房终于建成，去年11月开始正式面向市场推出，一共6个住房项目，4422套房源，均价大概在2万到4.5万元之间。人才房推出之初，认购还是非常踊跃，符合资质的申请人一共1.48万户，中签率不到3成。但是到了最终选房阶段，4422套房源，只有1930套被选定，剩余超过一半被最终放弃。

那么，为什么打6折的人才房都不香呢？

深圳的人才房之所以被大量弃购，从表面上来看，是因为这些项目的品质和商品房还是有一定差距，这种品质体现在房屋质量、以及地理位置等多方面的综合因素。去年首批6个人才房项目中，卖得最差的是位于大鹏新区的安居君兰湾府，由于地理位置较偏，最后被大量弃购，500多套房源只卖出了23套，占比只有4%。

《爱很美味》剧照

如果从更深层面来考虑，深圳的人才房被大量弃购，还说明住房对于民众的吸引力已经没有想象中那么巨大。即使人才房的综合品质略逊于普通商品房，但是考虑到6折的价格优惠，这也应该足以产生巨大的吸引力。因为即使人才房位置不佳，但对购房者来说，就算买下来之后自己不住，作为投资也有巨大的获利空间。以一套90平方米的人才房来看，总价和市场价之间可能有300万左右的差距，即使政府收取部分增值收益，也还是稳赚不赔的投资。在巨大的套利空间面前，人才房为什么还是被很多人放弃了呢？

原因就在于，购买人才房之后，并不能马上就上市交易，必须持有满10年之后才可以交易。对于人才房的购买者而言，如果人才房可以马上交易，那么面对6折的获利空间，肯定不会有人弃购。但是当时间周期拉长到10年之后，不确定性就大大增加了。

过去30年来，深圳的房价一直领涨全国，不仅累计涨幅最大，绝对房价也是全国最高，将来万一房价泡沫破灭，今天的6折账面盈利，也未必能抵挡住将来的房价下跌。刚刚过去的2022年，深圳楼市就经历了寒冬，二手房价格下跌了9%，新房价格下跌了5%，整体房价回到了3年之前。对深圳人而言，熟悉的还有香港房价，2022年，香港房价大跌近16%，房价水平回到了5年前。

香港和深圳的房价一向最为坚挺，对于深圳人而言，看到这两座城市去年的房价跌幅，对于未来的房价走势也会升起一丝寒意。对于深圳人才房的购买者而言，即使现在有6折优惠，很多人并不确定10年之后是否还有盈利空间。如果按照去年深圳和香港的房价走势，10年之后，人才房也有被套的可能性。在这样的现实面前，很多人面对6折人才房也做出了弃购的选择。

所以，深圳人才房意外遇冷，很大程度上其实折射了人们对于楼市未来的信心。中国房地产尤其是深圳楼市在经过了30年的大涨之后，很多人对于未来的房价已经不再有信心，房价只涨不跌的信仰已经破灭。否则，以前些年炒房的热情，面对6折房，没有不下手的道理。

深圳的人才房制度，某种程度上就像企业给员工提供了一份10年后才能兑现的期权，但是很多员工对10年后公司的股价信心不足，甚至预期将来股价还会大跌，所以也就放弃了这份看上去很诱人的股权激励。

《卖房子的女人》剧照

事实上，当前的房地产市场，信心不足的并不只是购房者，开发商的信心可能比购房者还弱。经历了去年的史诗级救市之后，今年部分城市的楼市销售出现了一定的复苏，但从开发商角度来看，对于未来依然信心不足，对于拿地还是非常谨慎，今年头两个月，全国土地出让收入同比下降29%，房地产投资也还是负增长。至少从开发商的层面来看，目前还是过冬的姿态，没有看出“小阳春”的迹象。

过去几年，包括深圳在内，很多城市都以住房作为最大的筹码，展开了一轮吸引人才的大战。但是，随着楼市的预期发生逆转，曾经被视为最具吸引力的资产，在很多人眼中的预期价值已经变得越来越弱。

随着将来人口越来越少，房子越来越多，在房比人多的未来，房子的稀缺性和重要性正在慢慢下降。最近，深圳已经开始将未来保障房的重点转向了共有产权房建设，各大城市的“以房抢人”大战，可能也会慢慢进入尾声。