课

程

纲

要

主题一、新政下城市更新项目政企合作的合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操

讲师：林老师（3月11日全天）

一、城市更新的概念及运作模式

（一）城市更新的含义与理念变化

（二）城市更新相关政策要点解读（包括63号文和各地相关政策比较）

（三）城市更新实施范围与限制

（四）城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点

（五）城市更新操作流程解析

（六）城市更新项目操作模式及收益构成来源

二、城市更新之土地储备开发模式解析

（一）收储模式——纯做一级的城市更新

 1.委托代建+采购工程、采购服务模式

 2.做地模式

（二）二级赎买一级模式

（三）反向委托（或反向购买）的一二级联动模式

三、城市更新项目运作的核心及要点

（一）城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）

 1.城市更新的产业选择

 2.产业不断迭代升级

 3.产业升级与迭代“城市更新+”的模式

（1）城市更新+新基建

（2）城市更新+TOD模式

（3）城市更新+实体产业升级的IOD模式

（4）城市更新+EOD模式

（5）城市更新+新消费

（6）城市更新+新文旅开发

（7）城市更新+碳中和

（二）城市更新重在 “四新”

四、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

（一）新一轮城市更新行动中，地方平台公司的“主体”角色

（二）城市更新项目社会投资人的选择要点及参与模式

五、城市更新片区级项目的策划要点

（一）城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素

（二）城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容

（1）城市更新一二三级联动的基础

（2）一二三级联动开发的风险管控

（3）一二三级联动开发的激励相容（联动or混同）

（4）一二三级联动开发的三种模式

（5）城市更新联动之资源、产权激励体系

六、城市更新投融资模式实务及案例

（一）地方政府利用财政资金直接投资模式及案例

（二）地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例

（三）地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例

（四）“投资人+EPC”模式的应用

（五）政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例

（六）置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例

（七）政府与市场合作模式下一二级联动模式

（八）地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

（九）属地企业或居民（村民）自主更新模式及案例

（十）项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

七、城市更新项目融资的模式与案例分享

（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（二）银行在城市更新项目的审批要点

（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（四）资金的接续与滚动开发

（五）形成资产的盘活

（六）案例分享

1.山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款

2.贵阳某城市更新片区项目融资实例

主题二、城市更新最新政策、模式及商业银行贷款评估要点和案例分析

讲师：陈老师（3月12日全天）

一、2022年城市更新业务投资情况回顾

1、当前基建热点领域和宏观经济数据回顾

2、2022年全国城市更新项目投资情况

（1）2022年城市更新总投资情况回顾

（2）2022年城市更新政策回顾

（3）2022年城市更新典型项目回顾

3、2023年城市更新发展趋势和模式分析

二、土地开发流程和模式介绍

1、土地一级开发流程介绍

（1）土地性质分类和转让方式介绍：协议转让、招拍挂、带规划整体转让、划拨

（2）土地一级开发涉及的主要内容：前期手续阶段、组织实施阶段、土地入市阶段

（3）土地补偿费用和征收安置常见方式

（4）土地一级开发项目申报审批流程

（5）土地一级开发中常见问题

问题1：“毛地”转让方式下如何进行将拆迁成本和土地出让相挂钩？

问题2：土地储备中心是否可以进行购买服务？

问题3：土地一级开发模式下政府购买服务方式融资是否可行？

2、土地一二级联动开发模式介绍

（1）土地一二级联动开发的定义

（2）土地一二级联动开发项目操作要点

要点1：区分一二级联动模式的类别

要点2：一二级开发各个阶段主要费用支出、项目情况和资金来源

要点3：土地使用权的获取方式和资金来源

要点4：各项工程项目的开工手续完备情况

要点5：项目收入中来自于财政性支出的部分如何合规支付

要点6：项目销售收入情况预测及是否可以覆盖融资本息

三、城市更新概念、模式和主要政策分析

1、从棚改到旧改、城市更新、公共保障性租赁住房

（1）棚改模式和发展历程回顾

（2）城市更新概念和发展历程回顾

（3）公共保障租赁住房概念和“十四五”规划

2、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后城市更新发展趋势分析

（1）城市更新实施中的常见模式分析

（2）城市更新相关供地政策

（3）城市更新拆迁融资渠道分析

（4）从土地一二级联动开发转向综合治理

3、各地现有旧改、城市更新政策对比分析

(1)、《北京城市更新条例》

(2)、《上海城市更新指引》

(3)、广东、深圳地区城市更新政策分析

4、从住建部《实施城市更新行动可复制经验做法（第一批）》看城市更新业务发展趋势

(1)、机制建设方面

(2)、长效运营收入平衡改造投入

(3)、资金保障和融资渠道

(4)、供地政策突破

(5)、审批流程

四、城市更新拆迁融资途径与问题分析

1、城市更新操作流程分析

(1)、纳入旧改单元

(2)、征拆迁咨询

(3)、招标实施主体

(4)、分片区开发

2、常见城市更新筹资方案分析

(1)、政府直接投资+委托代建模式

(2)、划拨土地+企业自建+土地出让补偿模式

(3)、引入市场化主体开发+利润分成模式

(4)、政府+社会资本合作（PPP）模式

(5)、ABO+EPC+F模式

(6)、城市更新基金

(7)、公募基础设施REITS

3、城市更新中拆迁融资要点分析

(1)、征拆迁阶段如何合理设计融资方案

(2)、财政资金在城市更新中的主要作用

(3)、PPP模式在城市更新中的应用

4、城市更新融资业务中常见问题分析

(1)、土地出让收入是否可以直接返还开发企业？

(2)、城市更新涉及的公益性项目如何融资？

(3)、城市更新中的集体土地流转问题

5、城市更新拆迁融资典型案例分析

(1)、某行园区开发产融结合贷款案例分析

(2)、长沙梅溪湖片区开发案例分析

(3)、广东佛山某村集体产业园区改造升级项目融资案例分析

(5)、城市更新拆迁融资常见问题分析

问题1：如何解决拆迁资金？

问题2：征拆迁后无法进行土地二级开发的几种情形

问题3：银行介入旧改项目融资的阶段和潜在风险

五、城市更新项目融资评估要点和案例分析

1、项目流程和前置合规性要求

(1)、地方政府城市更新相关制度

(2)、城市更新规划和实施主体批复

(3)、用途预审、建设规划和施工许可

(4)、环评和资本金要求

2、城市更新项目总投资成本估算

(1)、建设项目成本计算

(2)、项目流动资金估算

(3)、运营期成本费用估算

1)、成本费用

2)、总成本费用估算表

3)、投资计划与资金筹措表

(4)、经济可行性及偿债能力估算

1)、评估表格编制

2)、判断偿债能力的参数

3)、不确定性因素分析

(5)、某行城市更新项目贷款评估案例分析

3、城市更新项目融资后继管理要求

(1)、城市更新项目的主要风险

(2)、城市更新项目的敏感性分析和盈亏平衡点分析

(3)、城市更新项目贷后管理要点

4、城市更新项目监管处罚情况和案例分析

(1)、2020年以来各行城市更新项目贷款投放情况分析

(2)、银保监会城市更新处罚重点和案例分析

※ 请以实际授课内容为准。