10月12日，地产板块上演过山车行情，盘初因人气股跳水而直线下挫，随后大市值权重股拉升，地产板块又成功翻红。不过，相关指数没能阻挡新低的趋势。以表征A股龙头房企行情的中证800地产指数为例，该指数盘中下探至3505.59点，时隔3个月再度刷新近9年新低。

今年7月高层会议后，地产利好政策集中释放，低位的地产板块终于迎来一波反弹，但是经过1个月的回调整理，几乎又跌回起点，万科A、金地集团等近期纷纷创出阶段新低。地产行情的催化因素到底有哪些？本轮地产政策已经过去了吗？行业基本面又将如何影响行情？

综合来看，影响地产行情的因素包括政策、基本面、主题性投资机会等三个方面。从历史复盘来看，政策一般是逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。基本面才是行情启动的重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度，而主题性投资机会是否兑现或真实受益决定涨幅。

【中期需求担忧升温，政策宽松预期进一步增强】

1、历史回顾：政策逆周期调控节奏，为各阶段涨跌重要触发因素

回顾2009-2023年各阶段板块表现，政策为行情重要影响因素，且整体遵循基本面弱政策宽松、基本面强政策收紧，政策交替松紧的周期变化。如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。

部分时点即使政策最终落空，但预期变化仍带来板块大幅波动，如2018年年初行情。同时政策调控手段从早期注重需求端（限购限贷等），逐步过渡到供需并重，且通过系列举措，不断规范房企拿地、融资、销售等行为，引导行业降杠杆、房企稳健经营。

资料来源：平安证券

2、本轮周期：市场对中期需求担忧升温，市场仍需政策托底

本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其是2023Q3限制性政策加速退出，但无论是2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。

资料来源：平安证券

整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。

【基本面为行情重要催化，超预期表现或能带来阶段性机会】

1、历史回顾：基本面为行情重要催化，且影响政策行情强弱

除政策外，基本面亦是行情重要催化剂。基本面复苏与否决定政策松绑行情持续性及高度，政策最终也是影响基本面预期，如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现，板块均迎来二次上涨。

资料来源：平安证券

2、本轮周期：楼市若超预期表现或能带来阶段性机会

从今年来看，全国楼市呈现“先扬后抑”的态势，年初迎来一波小阳春，5月-8月销售持续探底。近期被赋予重望的“金九银十”楼市基本面仍偏向弱势。根据克而瑞数据，2023年1-9月百强房企全口径销售金额46567亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企9月单月销售额为4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%。

资料来源：平安证券

由于基本面迟迟未回暖，对板块表现形成明显的压制。即使在政策大环境偏紧，楼市若能超预期表现亦能带来阶段性机会。展望后市，机构普遍认为在多重支撑下，地产基本面四季度将迎来明显修复。

国信证券指出，考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台，坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复。

开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交或持续回暖。

【主题性机会提振，城中村改造或激起千层浪】

1、历史回顾：主题性机会相继涌现

回顾2009年以来各阶段行情，亦不乏出现主题性投资机会。主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如 2014年国企改革真实落地的天健集团、2017年三四线棚改货币化带来销售及业绩高增的新城控股等，当年均取得较大涨幅。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落。

资料来源：平安证券

2、本轮周期：城中村改造机会多大？

目前，全国范围内正在推进的城中村改造项目达到162个。在超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

据机构乐观统计，销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。投资端，总体预计城中村改造5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。

哪些房企受益？西部证券认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企；2）具备地方资源的地方国企；3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司。

【三重预期+估值底部，地产布局“甜蜜期”或来临】

综上，在政策宽松、基本面改善、主题性机会等三重预期下，地产行情向上修复可能性较大。另外，从估值的角度看，中证800地产指数当前PB估值为0.73倍，历史分位点为0%，已跌至冰点，底部特征突出。地产布局“甜蜜期”或来临。

哪类房企值得关注呢？平安证券指出，2009年至今尽管地产板块受政策及基本面交替变化，呈现周期波动，但仍不乏优质头部房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。叠加城中村改造三类受益房企，头部优质房企+央国企组合或能脱颖而出。从配置上看，投资者较难精准把握个股机会，借道ETF配置一篮子股票不失为一种良策。

资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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