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摘 要
行业动态方面，保险资管获准开展REITs业务，两只REITs项目扩募发售状态更新。3月9日，证监会发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。3月10日，张江光大园封闭式基础设施REITs、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施REITs项目扩募状态更新至“已反馈”。
市场表现方面，本周REITs市场下跌，华夏基金华润有巢REIT（1.82%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.12%，REITs总指数下跌0.82%，经营权REITs指数下跌0.66%，产权REITs指数下跌1.16%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数3.13个百分点，跑输中证全债指数1.06个百分点，跑赢南华商品指数1.15个百分点。REITs细分类别方面，本周华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江光大园REIT领涨，涨跌幅分别为1.82%、0.77%、0.25%。富国首创水务封闭式REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT领跌，涨跌幅分别为-2.33%、-2.19%、-1.94%。
流动性方面，本周不同类型REITs成交活跃度分化明显。成交额方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.31、0.16、0.4、0.24、0.24、1.09亿元，环比上周分别变化了-6.5%、94.7%、-26.7%、6.3%、15.7%、-26.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比38.0%。成交量方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.02、0.09、0.09、0.04、0.12亿份，环比上周分别变化了-4.5%、96.0%、-25.2%、8.2%、18.3%、-24.9%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比48.8%。换手率方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.0%、5.6%、2.9%、5.5%、6.0%、4.1%，环比上周分别变化了-13.5%、96.0%、-31.2%、8.7%、17.6%、-26.2%。
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.61%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.16%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.18；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.15%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.32%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.76%。
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 行业动态
2. 一级市场
3. 市场表现
4. 流动性
5. 估值
6. 风险提示
正 文
1. 行业动态
保险资管获准开展REITs业务，两只REITs项目扩募发售状态更新。3月9日，证监会发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。3月10日，张江光大园封闭式基础设施REITs、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施REITs项目扩募状态更新至“已反馈”。
2. 一级市场
上市REITs发行规模达801.18亿元，平均首日涨跌幅为13.35%。截至2023年3月10日，上市REITs共发行25只，发行规模为801.18亿元。
3. 市场表现
本周REITs市场下跌，华夏基金华润有巢REIT（1.82%）领涨。
本周（2023.3.6-2023.3.10），中证REITs指数下跌1.12%，REITs总指数下跌0.82%，经营权REITs指数下跌0.66%，产权REITs指数下跌1.16%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数3.13个百分点，跑输中证全债指数1.06个百分点，跑赢南华商品指数1.15个百分点。
本周（2023.3.6-2023.3.10），华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江光大园REIT领涨，涨跌幅分别为1.82%、0.77%、0.25%。富国首创水务封闭式REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT领跌，涨跌幅分别为-2.33%、-2.19%、-1.94%。
本周大宗交易成交额总计3867.17万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.26%。其中，3月8日REITs大宗交易成交额为3567.97万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.21%；3月9日REITs大宗交易成交额为299.2万元，成交价较前一日收盘价折价平均折价0.32%。
4. 流动性
流动性方面，本周不同类型REITs成交活跃度分化明显。
成交额方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.31、0.16、0.4、0.24、0.24、1.09亿元，环比上周分别变化了-6.5%、94.7%、-26.7%、6.3%、15.7%、-26.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比38.0%。成交量方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.02、0.09、0.09、0.04、0.12亿份，环比上周分别变化了-4.5%、96.0%、-25.2%、8.2%、18.3%、-24.9%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比48.8%。换手率方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.0%、5.6%、2.9%、5.5%、6.0%、4.1%，环比上周分别变化了-13.5%、96.0%、-31.2%、8.7%、17.6%、-26.2%。
5. 估值
估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.61%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.16%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.18；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.15%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.32%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.76%。
6. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《保险资管获准开展REITs业务，本周REITs市场下跌》
对外发布时间：2023年3月11日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
证券分析师：肖峰
资格编号：S0120522080003
邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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