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摘 要
行业动态方面，两只新能源REITs仅一天结束募资。3月15日，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT双双发布公众投资者发售部分提前结束募集的公告。两只基金原定于3月14日至15日发售，由于公众投资者认购跃，截至2023年3月14日，基金公众投资者累有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，3月15日起不再接受公众投资者认购申请。其中中信建投国家电投新能源REIT成为全国首支网下认购规模突破千亿的公募REITs项目。
市场表现方面，本周REITs市场分化，华安张江光大园REIT（1.44%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨0.19%，REITs总指数上涨0.02%，经营权REITs指数上涨0.21%，产权REITs指数下跌0.36%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.23个百分点，跑输中证全债指数0.12个百分点，跑赢南华商品指数2.21个百分点。REITs细分类别方面，华安张江光大园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为1.44%、0.83%、0.77%。华夏中国交建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领跌，涨跌幅分别为-0.95%、-0.93%、-0.89%。本周大宗交易成交额总计 63 万元，成交价较前一日收盘价平均涨价 0.49%。其中，3 月 14 日 REITs 大宗交易成交额为 63 万元，成交价较前一日收盘价平均涨价 0.49%。
相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.41、0.02和0.17；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.39、-0.01和0.12；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.38、0.03和0.17。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.647。 REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.83。近20日中，产业园区REITs指数和保租房REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.80。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.28、0.32、0.39和0.37。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.09、0.35、0.59、0.13、0.23和0.34。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、红土创新盐田港REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.35、0.33和0.3。近20日中，鹏华深圳能源REIT、华夏中国交建高速REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.54、0.48和0.45。
流动性方面，本周REITs总体成交活跃度提升，能源基础设施REITs活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.72亿元，环比上周上升7.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.22和1.5亿元，环比上周分别变化了4.3%和12.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.35、0.1、0.5、0.27、0.24、1.26亿元，环比上周分别变化了2.7%、-40.5%、22.9%、12.1%、0.8%、15.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比36.3%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.74亿份，环比上周上升6.1%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56和0.18亿份，环比上周分别变化了4.3%和12.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.01、0.11、0.1、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了0.5%、-40.6%、20.9%、12.3%、3.8%、15.2%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比46.2%。换手率方面，本周REITs换手率为6.6%，环比上周上升11.5%，产权和经营权换手率分别为7.5%和5.1%，环比上周分别变化了10.8%和14.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为10.0%、3.3%、3.9%、6.1%、6.1%、4.9%，环比上周分别变化了11.5%、-40.6%、34.4%、12.0%、1.0%、19.7%。
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.13%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.17；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.19%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.23；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.41%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.74%。
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 行业动态
2. 一级市场
3. 市场表现
4. 相关性
5. 流动性
6. 估值
7. 风险提示
正 文
1. 行业动态
两只新能源REITs仅一天结束募资。3月15日，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT双双发布公众投资者发售部分提前结束募集的公告。两只基金原定于3月14日至15日发售，由于公众投资者认购跃，截至2023年3月14日，基金公众投资者累有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，3月15日起不再接受公众投资者认购申请。其中中信建投国家电投新能源REIT成为全国首支网下认购规模突破千亿的公募REITs项目。
2. 一级市场
上市REITs发行规模达801.18亿元，平均首日涨跌幅为13.35%。截至2023年3月17日，上市REITs共发行25只，发行规模为801.18亿元。
3. 市场表现
本周REITs市场分化，华安张江光大园REIT（1.44%）领涨。
本周（2023.3.13-2023.3.17），中证REITs指数上涨0.19%，REITs总指数上涨0.02%，经营权REITs指数上涨0.21%，产权REITs指数下跌0.36%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.23个百分点，跑输中证全债指数0.12个百分点，跑赢南华商品指数2.21个百分点。
本周（2023.3.13-2023.3.17），华安张江光大园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为1.44%、0.83%、0.77%。华夏中国交建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领跌，涨跌幅分别为-0.95%、-0.93%、-0.89%。
本周大宗交易成交额总计63万元，成交价较前一日收盘价平均涨价0.49%。其中，3月14日REITs大宗交易成交额为63万元，成交价较前一日收盘价平均涨价0.49%。
4. 相关性
REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.41、0.02和0.17；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.39、-0.01和0.12；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.38、0.03和0.17。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.647。
REITs 内部相关性方面，近 250 日中，产业园区 REITs 指数和仓储物流 REITs指数的内部相关性最高，相关系数为 0.83。近 20 日中，产业园区 REITs 指数和保租房 REITs 指数的内部相关性最高，相关系数为 0.80。
REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.28、0.32、0.39和0.37。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.09、0.35、0.59、0.13、0.23和0.34。
REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、红土创新盐田港REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.35、0.33和0.3。近20日中，鹏华深圳能源REIT、华夏中国交建高速REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.54、0.48和0.45。
5. 流动性
流动性方面，本周REITs总体成交活跃度提升，能源基础设施REITs活跃度下降。
成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.72亿元，环比上周上升7.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.22和1.5亿元，环比上周分别变化了4.3%和12.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.35、0.1、0.5、0.27、0.24、1.26亿元，环比上周分别变化了2.7%、-40.5%、22.9%、12.1%、0.8%、15.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比36.3%。
成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.74亿份，环比上周上升6.1%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56和0.18亿份，环比上周分别变化了4.3%和12.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.01、0.11、0.1、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了0.5%、-40.6%、20.9%、12.3%、3.8%、15.2%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比46.2%
换手率方面，本周REITs换手率为6.6%，环比上周上升11.5%，产权和经营权换手率分别为7.5%和5.1%，环比上周分别变化了10.8%和14.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为10.0%、3.3%、3.9%、6.1%、6.1%、4.9%，环比上周分别变化了11.5%、-40.6%、34.4%、12.0%、1.0%、19.7%。
6. 估值
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.13%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.17；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.19%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.23；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.41%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.74%。
7. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《两只新能源 REITs 认购火热，本周 REITs 市场分化》
对外发布时间：2023年3月18日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
证券分析师：肖峰
资格编号：S0120522080003
邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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