◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

红盘是非多，最近艮北某盘又掉进舆论漩涡。

前不久，细心的业主发现：小区的公共车位上出现了许多破旧车辆，有的车漆斑驳，有的玻璃都是胶带纸糊的，更有连车门都不锁的车辆。

更诡异的是，这些车的车牌大多都涂抹改动的痕迹，甚至有的车上，还随身放着四五块篡改过的车牌。

而这些车辆，几乎是一夜之间，如同幽灵般降临小区的公共车位。

这些“幽灵车”究竟是谁开到该盘，又为何要这么做？很快，答案就浮出水面了。

原来是一家海宁的公司，把50多辆报废车停到了该盘公共车位上。

至于为什么这么做，答案也很简单，只因这个公司打包购买了该盘的300多个车位，大概认为只要占据了公共车位，就能逼业主下单购买其手上的车位。        

可偌大一个地铁大盘，岂止这50多个公共车位？这样的占坑行为，暂时还没卖掉几个车位，先激起了业主一波逆反情绪，四处投诉。

当然包销公司也不是吃素的，他们明确表示：已做好打持久仗的准备了。

车位的战争就像世界大战，第一次发生在业主和开发商之间，第二次，则在业主和包销公司之间拉锯。

因为，通过开盘节点逼单卖车位后，已把绝大部分有意愿、有能力买车位的业主消耗殆尽，留给包销公司的往往是一堆“硬骨头”。

这时候，往往包销公司就需要一些销售技巧了。

最直接的一招就是降价，前不久城西就有一个楼盘的包销公司，在开发商原先售卖的价格基础上降了5万，一个月就去化了10%的车位。

城东九堡附近的一个小区，也曾把26万的车位价格，降至20万上下出售，当时不少业主都组团争相购买。

但降价往往只能吸引一小部分买家，这时候有些包销公司就出使出一些非常规操作了。

比如城东的一个楼盘，小区旁边有条闲置已久的断头路，不少没车位的业主就常常停到断头路上，方便还免费。

但突然有一天起，路上隔三差五被举报抄牌，有时候早上来过后，晚上还得来一趟。

业主们还在丈二摸不着头脑，小区里却惊现车位广告，这才知道原来是车位包销公司的骚操作。

去年底，武林门某楼盘改革地面车位收费方式，取消包月，改成按小时计费，原本两百多元一个月的车位租金，一下子上升到每天超百元。

不知道这其中，有没有包销公司卖车位的身影，但我一个住这里的朋友，手上卖了一年多卖不掉的车位，今年初终于脱手。

面对车位包销公司的暴风疾雨，业主们也不会坐着干瞪眼。

比如前文通过举报抄牌逼业主买车位的小区，就有业主轮流当起了“吹哨人”，一有情况，就立刻在业主群立刻通知挪车位。

包销公司的车位难卖，只好继续降到17万内。

不少小区的业主，会成立一个业主联盟，誓与包销公司死磕到底。

城南的一个楼盘，对面包销公司销售的高价车位时，业主们手拉手一条心，谁也不妥协买车位。

包销公司在摸底业主们的态度之后，最后只能先降价2万出售。

除此之外，业主们还会开辟新的停车途径，比如去隔壁可以包月的商场里停车，或者合理利用夜间公共车位。

当然，还有最刚的一部分业主，会拿起法律途径保护自己。

他们认为车位是业主共有的，开发商没有权利出售给包销公司，也没有权利随意涨价。

这就涉及到一个问题，车位包销是否合法。

根据《民法典》物权编第二百七十五条，和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，开发商有权将拥有产权的车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。

关于小区车位的产权归属，其实只有在业主参与公摊的面积上建设的车位，才是业主共有。

很多楼盘的地下车库，并没有计入公摊面积，则车位产权归开发商所有，开发商可以选择处置方式。

而且，目前杭州车位多为使用权转让，尚无产权，车位转让期20年，20年期满后自动顺延。

所以从这个角度来讲，开发商把车位包销出去是合理合法的。

但是《物权法》第七十四条又规定了，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

从这个角度讲，车位应当优先卖给小区业主，其次才能考虑打包出售。

可包销公司购买了整个小区的停车位时，已经是在业主行使优先权之后。而且这些车位的最终用途还是业主停车，只是需要以从包销公司购买的方式实现。

理论上，并没有侵犯其他业主的权利，开发商作为这些停车位的所有权人，完全可在法律范围内处置这些车位。

现在，越来越多的楼盘车位，在交付后一段时间内就会转由包销。

既能快速实现车位去库存，还能回笼资金，“车位包销买断”就成了开发商销售后期比较常见的回款手段。

比如申花板块的A盘，交付不到一年已经在物色车位包销公司；以科技系统著称的城东B盘，前不久也刚有包销公司打包拿下车位。

那对于业主来说，由包销公司打包车位后，到底该不该买车位呢？

有人说不该，就应该慢慢熬死这些包销公司，让他们最后不得不以亏本价甩卖，这时候业主们再去捡漏。

毕竟包销公司拿下上百个车位，动辄就要几千万的资金，资金成本着实不小，和业主耗得了一时，但也耗不了一世。

也有人表示如果价格合适，就会买一个，毕竟现在几乎家家户户都有车，有一个专属车位幸福指数的确能提升不少，反正问谁买不都是买呢。

我觉得，买车位最终还是看需求，有不怕麻烦愿意停远一点公共车位的，甚至一直把车停单位的人，那他们确实不需要车位。

但我也碰到不少人，宁可多花钱，也要提早抢到离单元楼最近的车位，不愿意多走一步。

除了个体差异外，一些车位配比低、且整体小区偏改善的楼盘，更需要购入车位。

比如南星桥、申花这类自住改善人群庞大，且车位配比在1:1.5以下的小区，不少家庭都有两辆车要停。何况，包销的车位毕竟比开盘时便宜了。

当然，在那些投资客众多或限售的小区，入住率几年内都上不来，买不买就真是不急了。

▍今日可登记楼盘

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文∣费洛蒙

编辑∣二叔

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