前几天看了一堆叠墅项目，从闲林、到龙坞、再到瓶窑……风格上也挺多样，既有地中海，也有纯现代，还有宋风新中式……

除了偶尔出现的老地块的合院、排屋产品，叠墅产品已经是目前杭州住宅最高等级的产品类型。

“一叶而见秋”，看了这些项目也大致知道目前杭州住宅产品的水准和品质。总体上杭州住宅，特别是低密产品在设计、营造层面产品力已经做得很好了！

但是，有一说一，占市场最大份额的高层产品出彩的并不多，如果是热门板块顶多就把外立面捯饬的有点颜值，有点逼格，就完事了；

限价下降标已经不用明说了，根源也很简单，因为精装、品质并不仅是产品层面的问题，已经成为维系企业生死、项目盈亏的重要指标。

反而，那些非热门板块还会把精装、景观、公区，等产品细节向上一级价格维度去做升维，产品层面表现的内卷一些。

印象最深的案例，是首次进驻杭州的长住集团首个项目——晴翠秋时府，交1万块，即可在原有同档标准不错的硬装基础上，享受由京东提供的品牌家电、家具、全屋墙纸组成的全屋家装包；

大到冰洗电，小到床、沙发、餐桌椅、茶几等等，甚至连按摩椅、扫地机器人……全都在清单当中。交房后直接拎包入住，不用花一点心思。

事实上，杭州房产史上除了极少数公寓、养老产品外，绝大部分硬装交付的所谓精装房，都没有软装搭配。

全杭州真正做到拎包入住的住宅项目，晴翠秋时府是首个吃螃蟹的，虽说目前还很难评判实际效果，但能够迈出这一步就很不错。

对以产品主义定义的杭州来说，在硬装基础上做全精装，未尝不是一种里程碑式的尝试。

| PART 2 |

汽车改装界有句话说的好：一低遮百丑，用到住宅界也可以说“软装遮百丑”，虽然放到房子上没有这么绝对，但话糙理不糙。

软装一般理解为除了室内装潢中不能移动的装饰物以外，其他可以移动的室内装饰物。目前泛指、引申至硬装固定部分外的大部分装饰、功能物品，例如家具、橱柜等。

总而言之，软装设计是关于室内环境营造、空间美学、陈设艺术、生活功能、材质风格、意境体验、个性偏好，甚至风水文化等多种复杂元素的创造性融合和运用。

不知道你有没有看过堪称“富人版《安家》”的美国《日落豪宅》卖房TV真人秀；

很多看完剧的网友都说，剧情甚至比《比弗利娇妻》还要抓马，而且抓马得更高级。几位美女主角都是有能力有野心的房产经纪人；

不但事业水平在线，衣品、车品也是各有特色，每天上班都像是在走秀，看剧过程也相当养眼。

而她们代理出售的房子，除了包含不错的硬装；就像好莱坞明星一样，出售前，也必须先经过“专业化妆师”的精心打扮。全屋基础软装、家具，家电，甚至配饰、挂画等产品全都会配上；

甚至还有专门为卖房子而布置装潢或家具的专业公司，为潜在的客户创造出梦想之家的模样。

西方国家为什么这么热衷于做软装？

首先西方发达国家经过近百年现代房产发展和成熟，城市化进程到巅峰后，自然而然进入到存量房为主的市场，即使有新房开发，体量也非常之小，这样房屋销售就由日耗品的模式，转化为BTB，一对一的精准销售；

因此，包装就尤为重要，“三分硬装，七分软装”的说法深入人心。

同样认知上也没有国人对新房的执着，因此软装交付既好做，好处也自然就被放大。

说到好处，最基本的两点：

一是有专业的事交由专业的人来做！专业人士做搭配，把软装与硬装的风格、环境氛围烘托、环境色调的调节、空间形态的改善、个性的展现等方方面面给你通盘考虑；

分分钟刷新空间、层次上的观感。并极大掩盖了硬装上面的缺憾，特别适合弥补目前硬装不尽如人意的现状。

▲上图：交付标准样板房/下图：软装全配展示样板房

上面两张图，一是交付样板房，二是搭配上软装的展示样板房局部实景照片，看了这两张你觉得对哪一个更有购买和居住欲望？我想绝大部分购房者都喜欢后者吧！

| PART 3 |

第二个好处：服帖、省事；

首先，有过家装经历的朋友们都知道，除了硬装全包外，如果半包，仅查缺补漏式的补货都够头大的了，更别说经历过采购和筛选后，再把整体设计意图还原的过程了。

要明白家电、软装的选择过程并不比硬装来的轻松；

而全配，第一免去你去卖场，去辛苦砍价，等装运回家，发现要么尺寸与自己家实际尺度、空间有差距；要么把空间占满，没有留白，不够舒服；要么总是感觉不够融洽；

另外，既然线上采购和实体店采购都是模拟生活状态和空间布局，必然存在卖家秀和买家秀货不对版的尴尬，搭配的高级感也没有一体化设计来的更好。

而一旦有了经历过一代代样板房风格变迁和熏陶，技艺升级和专业公司的不断涌现，软装全配的实践场景也出现了！

| PART 4 |

以前，以硬装为主的精装，让装修基本需求停留在解决基础使用功能、审美这一阶段；

因此大部分情况下，业主并不认为家居产品是一种时尚的消费品，对家居环境的整体色彩软装搭配概念几乎为零。

而现在，人们的生活方式多样化，主力消费群体不管是年龄层次、受教育程度都在更迭，消费理念和习惯在改变，况且，诸多类型的样板房也在做审美普及。

在家居陈设中，表达“品位、与彰显个性与时尚”的比重越来越大，因此软装的地位也越来越高。

既然软装对交付有诸多好处，对于没有极致个性需求的购房个体来说，换个赛道，让开发商请来的设计大师给你做软装、生活氛围包装；

或者弄成家装包形式，与网商巨头合作开辟新的赛道，一定程度上显然可以弥补硬装限价带来的精装变惊装的硬伤；

如果再有靠谱的开发商和软装设计团队来做监工和创意者，未必不是好事。而这样的事情在北上广深的部分大平层公寓上已经尝试了。

住宅层面也不断有新的尝试者出现，这对于买房和装修都是小白，或者不是专业人士的大部分购房者来说是好事！也希望房住不炒的同时，有越来越多的项目有这方面的探索和尝试。

有不同看法，欢迎留言！