文/羊城晚报全媒体记者 孙绮曼

7月9日，第一太平戴维斯发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告（以下简称《报告》）。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海表示，2024年转眼已经过半，广州房地产市场在新政策的驱动下展现出了新的活力，新规划的实施，将进一步激发城市发展潜力，推动区域经济的全面升级。

“上半年，在全市经济处于结构调整的关键时期，广州房地产市场表现仍不乏亮点。随着企业积极进行办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量回升，空置率下降。本地消费市场增速‘虽降但稳’，助力零售市场空置率在合理区间温和波动。”发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示。

写字楼市场空置率由升转降

《报告》显示，2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎来两个新项目入市，且均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米供应面积。第二季度以来，无新项目交付，供应入市节奏暂缓。截至第二季度末，传统核心商务区总存量仍为707.3万平方米。

值得注意的是，上半年整体而言，市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。

第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈交易的相继落实，市场单季净吸纳量回升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目实现小幅去化，全市平均空置率也继上季环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于季末录得18.5%。

在当前的租户方市场下，降租仍是业主保持竞争力的主要策略。第二季度，租金指数延续下行趋势，环比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。

《报告》指出，下半年，租户租赁情绪预计将延续谨慎。中短期内，“压减预算，控制成本”预计将持续成为办公租约谈判中的重要议题。鉴于此，写字楼物业资产表现预计仍将整体承压。

上半年餐饮业态仍为需求主导

《报告》提到，2024年前五月，广州消费市场扩张速度较去年放缓，全市社会消费品零售总额累计达人民币4,727.10亿元，同比增长2.0%，增幅同比下降7.2个百分点，但仍居一线城市之首。

2024年上半年，全市无购物中心开业，但因第二季度科学城商业广场停业升级调改，广州全市总存量回调至744.4万平方米。

第一季度，因存量项目小幅调改，多个项目入驻表现有所提升，但自第二季度以来，部分品牌因经营压力加剧撤店，加之个别项目因局部调改致少量铺位短暂空置。第二季度，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。

从业态看，上半年，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项目的升级调改，时尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着第二季度调改进程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。

上半年，鉴于消费市场增速放缓、零售商情绪普遍偏谨慎，业主谨慎调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。

《报告》指出，第三季度，预计无新购物中心入市，预计全市总存量预计维持在744.4万平方米。从长远来看，得益于数个知名业主/零售运营商于荔湾、番禺等子市场的布局，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透度的提升。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，零售商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等问题对存量项目的入驻及租金表现的影响或将凸显。