文/十一弟

一年多前，在保利地产服役了快三十年的“铁娘子”——宋广菊，带着遗憾退休了。

掌权的最后几年，宋广菊一直心心念念的，是让保利地产“重回前三”。

这个口号，宋广菊在2017年底就喊出来了。但一直等到她退休，也没能实现。

为了拼一拼规模，保利地产曾经把碧桂园当做老师，很是用心地学习了一把高周转。

这一年，保利地产的销售额站上了三千亿。

更疯狂的是，它又从兜里掏出了将近2800个亿，在全国各地到处砸钱买地。

相当于九成的销售额，都被保利地产拿去换成了土地储备。

哪怕如此凶猛，保利地产还是只能排到第五。

碧桂园、万科、恒大、融创，是保利地产翻不过去的大山。

2017年，碧桂园、万科、恒大的销售额，都已跨过了五千亿的门槛。

紧随其后的融创，也卖掉了3600多亿的房子。

宋广菊无奈又乐观，“人只要有梦想，总会实现的。”

她向股东们许愿——

“重回前三，是保利地产的一个奋斗目标。实现路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。”

宋广菊的接任者——刘平，他对保利地产的规模追赶，比宋广菊有着更加强烈的渴望。

去年初，刘平又喊出了一个新的口号，“进三争一”。

“铁娘子”只想挤进前三，继任者却想着做带头大哥。

宋广菊苦干了四年，都没能重回前三。而实现这个目标，刘平只用了一年。

2022年销售榜单上，保利地产卖掉了4573亿的房子，位列第二。

恒大、融创相继跌倒以后，一直走在保利地产前面的万科，去年也掉队了。

距离销售额排名第一的碧桂园，保利地产只差了不到百亿。

“进三”之后，“争一”触手可及。

保利地产挤进前二的路径，既不是靠收购、兼并与整合，也不是刘平比宋广菊更激进、更凶猛。

其他开发商在去年的集体拉胯，让保利地产替补躺进了第二。

其实在2021年，保利地产的销售额就达到了5349亿。

去年只卖掉了4573亿的房子，同比实际上减少了15%。

但是，恒大、融创的销售额，都是“膝斩”。

万科的销售额，也从6278亿跌到了4170亿，去年硬生生少卖了两千多亿。

开发商集体“比矮”的年份里，满足了保利地产的排名渴望。

从前蒙眼狂奔的房地产业，转眼间变成了“矬子里面拔大个儿”。

宋广菊在2017年喊出“重回前三”的口号的时候，还为保利地产制定了一个“345战略”——

2017年销售额站上三千亿，2018年跨过四千亿，2019年达成五千亿。

一直到2020年，保利地产才勉强踩到了五千亿的规模门槛。

2019年，保利地产只卖了4600多亿，没能兑现销售目标。

谁又会料到，保利地产在2022年的排位，竟然躺进了行业前二。

只不过，销售规模反而退回到了三年之前。

现在，保利地产可以拿出来吹嘘的，大概也只有“重回前三”的行业排位了。

2022年，保利地产的营业总收入是2800多亿，跟2021年相差无几。

在这样的收入体量下，保利地产为股东们赚到的净利润，只有183个亿。

与2021年相比，它的净利润下跌了三分之一。

央企在2022年净利润的总体增幅是5%，保利地产拖了后腿，没够着平均线。

183个亿的净利润，也是保利地产过去四年来的最低盈利水平。

四年前，保利地产的净利润就已经超过了189个亿。

那时候，它靠着不到两千亿的收入体量，就为股东们赚到了比去年还要多的利润。

2022年，保利地产的净利润率只有6.5%。

这就是说，保利地产从每一百块钱的营业收入里，只能赚到六块五毛钱的利润。

为了尽可能多地卖掉房子，在规模上拼一拼，保利地产甚至可以撇弃利润。

在武汉，保利地产有一个住宅项目——保利庭瑞阅江台。

去年八月份，它把销售价格从之前的每平米1.85万元，降到了每平米1.27万元。

每平米降价差不多六千块钱，那就是七折卖房。

一些前期高价购房的业主，眼睁睁地吃了哑巴亏，心有不甘，于是上门抗议、维权。

明目张胆的降价甩卖，也惊动了住建部门。

最后，保利地产的销售活动被叫停。

去年，保利地产的利润大幅下滑，让不少投资者大跌眼镜。

有一家券商，原本信誓旦旦地做过预测——

保利地产在2022年的净利润会达到300多亿。

但不料最后却只有183个亿。

打脸之后，这家券商连夜就把保利地产今后两年的盈利预测，一起下调了。

未来两年，保利地产的净利润恐怕都很难超过300亿了。

同样是央企开发商，2022年上半年，中海地产只有一千亿出头的收入体量。

它用了半年时间，就为股东们赚到了167个亿的净利润。

2022年销售榜单上，中海地产的销售额不到三千亿，排在第五。

尽管只相差两个位次，但在规模上，保利地产甩开了中海地产1600多亿的销售额。

可是，不以利润为前提的规模执念，难道不是一个装扮美丽的陷阱吗？

那些追赶规模、争当老大而狂奔跌倒的开发商，尸体还没凉透。