开春以后，苏州的买房人比川建国还忙…

时间刚刚来到3月下旬，伴随着一路蒙蒙细雨，我们由杭州北上前往苏州调研市场。

这座老天爷赏饭吃的超级城市，近期楼市火得让人淬不及防——

新房市场全城开花，且开盘即是总价500万朝上的中高端改善户型；

相比之下，刚需甚至首改房源的生存空间被层层缩小，却丝毫没拦住大伙儿抢房的局面。

在工业园区核心，万科朗拾三期开盘，1580人摇66套房，中签率低至4.17%。难怪案场销售神龙见首不见尾，就差跟我说“咱们漂流瓶联系”了；

在高新区狮山板块，单价48000+的建发缦云，起步面积就要160㎡以上，销售接待、参观样板间不仅要提前一天预约，还要提供验资证明；

同样在高新区狮山，一容积率超过5.0的超高层项目，被吐槽“鸽子笼”、“没品质”…开盘没多久便仅剩5-6套房源，还是因为认筹客户征信有问题，清退回来的；

在高新区科技城，周二晚高峰时段却在售楼处里出现了人头攒动的情景，直接让人看傻了眼，在保利·和光山语项目，还有两位苏州同行前来订房…

几乎在所有项目的样板间里，一眼望过去都是呜呜泱泱的画面，即便是160、180㎡的户型，走在里面也少不了摩肩接踵。

近1-2个月间，苏州不少新盘在价格和折扣上纷纷出现异动：

像科技城幸福里从2月6日起全线收回折扣；

太湖新城的笠泽之星早在一个多月前就收回了2%的折扣；

同样收回折扣的，还有相城元和的在售新盘锦绣雅著，该项目于2月13日全线上调2个百分点；

进入3月份之后，收回折扣的楼盘更是全城开花，但这一切没耽误在售房源咔咔往外卖。

“一核四城”走下来不难发现，越是拿捏了前沿产业和优质教育的项目，就越是“门难进、人难等、脸难看”…

原本以为是开发商得了早期小米的真传，玩上了饥饿营销的套路；

可当我查询到近月来苏州的二手房交易情况才发觉：现实再残酷也得接受——

2022年11月、12月，苏州大市二手房住宅成交量分别为9437套和8678套，到了2023年1月，这一数值是6527套。

也就是说，年末年初，只有春节当月成交规模未达荣枯线！

购买力痿了吗？并没有！

一方面，1月份新房成交量干到了3972套，较去年春节月暴涨134.1%，在核心城市中，这个涨幅已经杀进第三；

另一方面，2月份苏州大市二手房交易量已经重回8000套以上，将荣枯线踩在脚下。

大伙儿都是成年人，心里多少还是有点儿β数的：

双人床下会说谎，窗帘后面会说谎，大衣柜里会说谎，但二手房市场不会说谎…

另一个不会说谎的，是土地市场，毕竟开发商的脑浆子抠出来上称比我等平头百姓得重个半斤八两。

近年2月份，苏州首轮土拍总共出让11宗地块，不仅全部成交，园区湖西地块经历了65轮竞价后，因达到最高限价触发了摇号。

最终，这宗地块以36.4268亿的成交总价被华润置地收入囊中，折合楼面价35650元/㎡，溢价率15%，刷新了园区楼面价记录。

至此，新盘收回折扣、二手房重回荣枯线、地王重出江湖等一系列市场回暖的强信号已悉数登场…

一场基本面与价值共识的双向奔赴

在本轮市场启动前，3年的疫情与存量房市场八成首付共同压制了相当一批改善需求；

现如今，两项阻碍均不复存在，市场表现出来的爆发力和持续性自然超乎预期。

有一说一，苏州绝对是本轮复苏过程中，除成都之外表现最生猛的城市。

成都的独立行情，有八年涌入的1000万人口支撑，数量足以堆死质量；

苏州的逆势火爆，则是凶悍的经济基本面与深入人心的价值共识之间有了双向奔赴。

撇开老生常谈的“距上海最近核心城市”、“地表最强地级市”、“全国工业第一强市”等等标签不谈，疫情过后的苏州还出现了一些新情况——

1）“沪漂”涌入规模明显增多。

截至2022年底，在苏外来人口中，前“沪漂”占比约33.63%，较7年前翻了一倍还多；

2）做强城区首位度，已成为大苏州范围内的集体共识。

截至2022年底，苏州城区首位度已达36.87（不含吴江区），而2016年，其城区首位度为32.84（不含吴江区）；

3）在江苏省内的人口吸引力，仍旧保持着一骑绝尘的地位。

2000-2020年间，苏州新增人口数量比南京、无锡两市的总和还多。

这样的城市吸引力，主要得益于苏州在经济发展质量上的一系列表现：

综合人均GDP、人均可支配收入、本外币存款余额三项数据来看，苏州均排在全国3-8名的位置。

除北上广深以外，再难找到一座可以全方位超越苏州的城市。

基于此，我们不难发现：存量购买力是真的扎实，现有价格体系确实存在低估！

还有一件事格外值得注意：

近10年来，苏州的小学生增量达到了45.13万，在全国仅次于深圳排名第二。

而他们的父母正值青壮年，刚好就是楼市最硬的购买力…

至于坊间常年流传的“苏州外来人口虽多，但都是厂工厂妹”这类片面说法，也该不攻自破了。

苏州楼市固若金汤的价值确定性，还来自于其独具特色的工业化与城市化进程。

成立于1990年的苏州高新区与成立于1994年的工业园区，在上世纪九十年代承接了全市近70%的制造业转移。

如今，早已经历了几轮产业转型后的高新区和工业园区，依旧是苏州产业最前沿、教育资源最优质、商圈配套最成熟、人居品质最优越的区域。

譬如说：工业园区和高新区，在全国高新技术产业开发区的排名中分别位列第四和第六；

譬如说：园区的星海、星湾，高新区的实验中学，对应的无一例外是苏州学区房的天花板。

这就不得不说一个真实到有些可怕的事实——

全苏州最能打的产业和最能考的教育合二为一，客观上加剧了这座城市的阶层与圈层的固化。

反过来想，对于买入这些片区的家庭而言，则无异于拿捏了苏州楼市价值与圈层价值最大的确定性。

确定性再强，也不能闭眼投…

苏州是个神奇的地方——

在头部强二线城市里，它的经济体量最大、富裕程度最高、地理位置最好、建成区面积最小。

在同等基本面城市里，它房价最低，而比它基本面好的，房价全比它贵。

可即便确定性已经如此板上钉钉，也不意味着苏州就能胡逑买。

拿“一核四城”来说，几乎所有具备投资价值的板块，全部深度绑定前沿产业与头部教育资源。

首先说件极其反直觉的事儿——

作为“一核四城”的“一核”，即作为“名城核心”的姑苏区，应该被果断放弃。

这里是游客眼中那个古色古香、小桥流水的苏州，整个片区着重于“历史文化名城的老城保护”。

当年梁思成先生的“保护北平老城”图纸在太湖之滨落地开花，这件事功在千秋；

但客观上也使得姑苏区错过了近30年来工业化与城市化的批量红利。这一点，未来也不会有多大的改变。

此外，南北两翼的高铁新城与太湖新城，均是居住属性压过产业属性的片区。

住宅量级较大、缺乏产业加持、配套相对滞后是这两个新城最大的共同之处。

譬如高铁新城，最大的利好点在于苏州北站扩建完成后，有望成为沪宁高铁廊道上最大的铁路枢纽之一，对于跨城通勤人士来说，的确有吸引力。

但跨城通勤与跨城购房完全是两码事——

说到底，这里最有可能截胡的，还是原本有意买入昆山的沪漂群体；

而对于流入南京、无锡、常州等周边城市的“沪漂“而言，吸引力十分有限。

时至今日，高铁新城依旧以地缘性客户为主要支撑。

南部的太湖新城问题同样不小——

尽管已经发展了十多年，但这里的配套兑现度仍然让人头大。

尤其是产业和教育这两项核心要素，几乎是一个也不占优。

在苏州当地买家眼中，“地处南城”甚至成了不可回避的硬伤。

我问了一名身份证号“3205”开头的老铁，这个“硬伤”到底“硬”到啥程度，他想了想告诉我——“就好比花50万买的奔驰E级，到头来是个三缸车…”

好吧，失敬失敬！

当前，整个太湖新城有6-7个新盘在同台PK，且大户型明显占据主流。

如果算上已清盘或交付项目，3-5年之后，太湖新城恐怕得有近20个次新盘同时出货，大伙儿不妨在脑子里过一下这种压迫感。

园区PK高新，月是哪方明？

苏州真正具备投资价值的还是当年“一体两翼”中的“两翼”——工业园区和高新区。

可即便工业园区知名度更响、产业体量更大、价格天花板更高，断言“是园区就能无脑买入”也算妥妥地侮辱智商。

准确地说，苏州天花板并非园区，而是园区的两湖流域。

然而那里早已开发成熟，新开盘项目可遇而不可求，但凡有货肯定能闭眼摇。

现如今，园区的供应大户是斜塘、车坊、胜浦、唯亭这类板块。它们哥儿四个大致情况如下：

斜塘，教育资源明显不在第一梯队；

车坊，配套匮乏但后期住宅供应极大；

胜浦，不但拿捏了以上两个缺点，距离园区核心还是最远的一个；

唯亭，被高速和快速路切割，导致其整体规划几乎独立于园区之外…

所以说，园区牛X不代表当前供应牛X，买入现有新房供应，甚至不及买入两湖流域的次新二手房更有利于保值增值。

反观高新区，狮山核心的新房供应确实值得，45000-49000元/㎡的单价、150㎡以上的面积段，妥妥的苏州核心资产，其购买逻辑与园区两湖流域异曲同工。

从目前情况来看，建发、金新城、览月阁的到访、预登记、去化状况还是十分乐观的。

如果你的预算在300-400万左右，那么，“一核四城”中，科技城无疑是最有价值的一个——

这里承载着苏州产业转型的艰巨任务，同时也是苏州高新技术产业的核心所在。

除人们耳熟能详的阿里巴巴苏州分支机构外，还有像苏州长光华芯光电、苏州铸正机器人、苏州锐创医疗等等这类芯片、人工智能及前沿医疗器械制造商同样驻扎于此。

这些长期深耕于芯片研发、智能制造以及生物医疗的科创企业，才是货真价实的大国重器。

要想不被卡脖子，要想彻底实现产业转型，这些行业才是关键中的关键。

注意！这些企业并非图纸上的规划，而是个顶个开门营业已久。

另一方面，高新区的教育配套在苏州同样是顶级水准，特别是“实验”这块金字招牌，足以招来全城“孟母”无数。

原因无他，工业园区星海、星湾的学区房，没个五六百万，连想都不要想；

而300万不到买到的科技城教育资源，是整个苏州为数不多可以和园区“星”字头学校分庭抗礼的。

除此之外，高新区科技城，还是一处货真价实的自住型板块。

这里聚拢了数以万计的高新科创人才，其存量与增量购买力往往大到惊人，科技城价值之所以异常扎实，原因正在于此。

“因买家集体出货而造成的价格踩踏”或“自住客群过少导致根本无人接盘”的尴尬局面，在科技城几乎不存在。

目前，高新区科技城的标杆项目苏州金茂府二手房均价在40000-42000元/㎡左右，较当前新房价格高了约12000元/㎡上下。

总体来看，高新区科技城已将产业、教育、自住属性和倒挂空间平衡得恰到好处。

只可惜，这里住宅用地规划比重偏低，且后续新盘供应也已进入了倒计时阶段。

苏州科技城，已经进入最后的上车期！

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毫不夸张地说——

苏州科技城，就是目前全国300万总价段的最好选择。

大碗楼市团队手中尚有少量苏州高新区科技城项目资源——

第一梯队学区/苏州科技城核心区/一定倒挂套利空间。

窗口时间，房源不多，如信速来。如若还不够坚定，请跟随大碗的团队一起到苏州实地考察，实地验证城市、地段、价值和未来。

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