文|中金研究院
降首付比、降利率稳地产力度和速度部分超出市场预期。降首付比主要是释放合理需求，我们初步预计，“认房不认贷”和下调“首付比例下限”可能将提升未来数月销售增速6.5ppt，也会温和提升房地产开发投资。降存量房贷利率和二套利率下限，我们测算可为居民年化增收1963亿元，但考虑到存款利率下调和早偿缓解，居民年收入可能一定程度上低于这个估算。要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况可能更为复杂。
中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）。结合此前住建部企业座谈会提出的落实个人住房贷款“认房不认贷”政策，其中降首付比针对释放合理需求，降利率则是通过改善收入与分配、减少还债压力以提振消费，我们将探讨这几项政策组合拳的潜在影响。
降低房贷首付比，释放合理需求
降低房贷首付比的政策主要有两个方面，一是“认房认贷”的调整，二是“首付比例下限”的调整。
首先是“认房不认贷”的落实。住建部会议后，广州、深圳、成都、中山、武汉、惠州、东莞、上海、北京等城市纷纷落实“认房不认贷”政策，特别是在一线城市的落地，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于“卖一买一”刚性改善性需求的释放。根据中金地产组统计，在本轮“认房不认贷”实施之前，32个超高/高能级城市中有16个城市仍实行“认房认贷”政策，即对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭的标准，如果16城全部改为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间为普通住宅14个百分点、非普通住宅19个百分点。
其次是下调“首付比例下限”。本次政策将各地首套房首付比下限调整为20%，二套房首付比下限统一为30%，而之前政策是“限购城市”首套和二套房的首付比下限为30%和40%，“非限购城市”才可享受首套和二套房首付比20%和30%的下限。根据中金地产组的统计，32个超高/高能级城市中尚有24城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，其中3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下限下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。
1.“认房不认贷”的潜在影响估算
最理想的数据是获得有潜在置换需求的总量，但这一数据难以获得，因此我们采取两种间接测算的方法。
第一种方法是利用3个关键参数，政策对销售的影响=被直接影响的基数×增速反弹的幅度×扩散效应，即1）改善性需求在住房销售中的占比有多大，2）反弹的幅度可能有多高，3）房价的扩散影响。
直接受益于“认房不认贷”的改善性需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%～20%。这16个城市占全国住宅销售面积的15%，占全国住宅销售金额的27%。根据中指研究院的调查，这部分城市中的改善性需求占比大约在40%。那么直接受益于“认房不认贷”的改善性需求占销售面积与金额的比重可能在6%和11%左右（40%×15%，40%×27%）。除此之外，贷款数据也可以帮助我们测算这个基数，2022年18%的住房公积金贷款用于支持非首套购房、10%左右的个人住房贷款用于支持非首套购房。综合来看，直接受益于“认房不认贷”的改善性需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%～20%。
改善性需求内生动力强，但反弹幅度也受到其他因素影响。从公积金贷款的样本来看，2022年住房交易套数下降约20%，但是非首套购房数量仍然同比增长1.4%，显示出改善性需求有较强的韧性，但也同时说明非首套购房的基数并不算低。在房价仍在上涨的2021年，非首套购房数量的同比增速在11%左右。假设这次非首套房销售增速不高于11%，那么边际上或对未来数月的销售同比增速拉抬2个百分点左右。
房价上升，继而提振购房者信心，带动购房需求，是投资者广泛期待的一种扩散效应。尽管需求端杠杆放松、总体购买力上升，或在供给一定的情况下有提振房价的作用。我们也要注意到，“认房不认贷”支持某些“卖一买一”刚性改善性人群的购房行为，带来供给和需求的同时上升，比如偏小户型、低总价的供给增加，偏大户型、总价较高的需求上升，对房价的影响可能是分化。2015—2022年小户型的需求总体上趋势往下，在供给增加的背景下，这类房型的价格上行空间可能不会显著加大。比如，杭州认房认贷调整后销售量有较大的反弹，但房价走势与此并不一致。
第二种方法是参考前期已经调整“认房认贷”的城市经验。郑州、南京、天津和杭州分别在2022年3月、8月、9月、11月调整了“认房认贷”政策，剔除掉我们简单估算的疫情波动对全国新房销售的系统性影响后，四城新房销售增速在之后的5个月平均出现了20个百分点的边际涨幅，随后脉冲影响逐渐消退，半年内对销售增速平均提升了23个百分点，其中杭州最多，为96个百分点，天津最少，为-9个百分点。假设以四城的平均提振来初步推算16城“认房不认贷”落地的潜在影响，如果这些政策近期能够落地，那么未来数月全国新建商品房销售面积增速可能抬升3.5个百分点，若考虑到销售对拿地与投资的带动，未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升0.5个百分点。
2.首付比下限调整的影响估算
由于24个超高/高能级城市首套和二套房贷首付比下限仍有13/10和30/15个百分点的下调空间，叠加16个城市“认房认贷”可调整的影响，可下调房贷首付比的超高/高能级城市将扩围至29个，占全国销售面积的27.7%。如果继续参考前期下调首付比的4个城市的平均影响程度，未来数月，全国新建商品房销售面积增速或将抬升6.5个百分点，房地产开发投资增速的抬升幅度或超过1个百分点。
由于各城市首付比下限及非普通住宅首付比的调整幅度或仍将视自身情况而定，前期房地产量价越弱的城市，调整幅度或越大。而前期房贷政策限制较严、人口基本面较好的城市，楼市政策调整后潜在反弹空间可能相对大一些。我们初步估算的打分表显示，北京、上海、深圳、广州、成都、福州等城市住房政策限制较严，而深圳、广州、重庆、成都、长沙人口增长状况较好。
降房贷利率，改善分配、提振消费
本次房贷利率的下调也有两个方面，一是存量房贷利率的下调，二是限购城市房贷利率下限的下调。
首先是存量房贷利率的下调。本次通知规定9月25日起，存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款，新发利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限。2022年5月以来，全国首套房政策利率下限为LPR-20bp，但各城市并不相同，如北京2019年10月以来、上海2021年7月以来、深圳2022年5月以来的首套房贷利率下限分别为LPR+55bp、LPR+35bp和LPR+30bp。同时，不同时间点也不相同，比如郑州2019年10月至2022年5月的首套利率下限为LPR+5bp，但2023年以来则为LPR-50bp。
按照中金银行组的估计，首套房贷占存量房贷的80%～90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在80%，即占全部按揭的2/3，假设其平均下调80bp，或对全部按揭利率的下调幅度在50bp。这将对银行净息差影响约为7bp。根据我们的估算，这将节省居民年度利息支出1940亿元，如果按照70%的边际消费倾向估计，预计可以温和提振消费增速。
同时，通知还将新增二套房贷利率政策下限调整从LPR+60bp降至LPR+20bp。如果假设二套房占比在10%～20%，全部下调40bp，对新增按揭利率的影响上限或在8bp，按照过去3年新增按揭贷款的均值来计算，可以节省居民年利息支出23亿元，对消费增速有边际影响。
不过也要考虑到新一轮存款下调的潜在影响，中金银行组估计，存款利率平均约下调15bp（一年期下调10bp、两年期下调20bp、3年和5年期下调25bp），将增厚银行净息差4bp，根据我们的估算，这将使得居民利息收入减少一点。此外，早偿率与存量-新增房贷利差成正比，存量房贷利率向新房利率的回归将缓解早偿情况，根据中金银行组的估算，如果早偿率下降5%，将增厚银行息差2bp。我们预计，这将增加居民利息支出582亿元。综合存量贷款利率下调、二套利率下限下调、存款利率下调和早偿缓解因素，对消费的影响体现为边际效应。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第17期）
2023年第17期《中国经济周刊》封面