「核心提示」

尽管政策、信贷环境持续转好，但在多重因素作用下，2022年的地产业仍处下行期。作为行业龙头，碧桂园也难独善其身。然而相比整个行业，碧桂园的数据依然保持韧性穿越周期，它是如何做到的？

作者 | 李鑫

编辑 | 刘杨

2022年的中国房地产业，用凄风苦雨形容，并不为过。

尽管需求端政策、信贷环境持续转好，但在疫情等多重因素限制下，2022年商品房销售面积、和金额仍然同比下滑。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低。

行业寒气逼人，以港股为代表的房企出现大面积亏损，如何在寒冬活下去，成为摆在这些企业面前的首要难题。

然而，仍有一批企业保持了韧性。3月30日，地产龙头碧桂园公布了2022年全年经营情况，依然为正的归属股东核心净利润和净经营性现金流、持续优化的负债结构，向外界展示了头部房企应有的经营水准。

1、寒冬下的韧性

2022年碧桂园全年共实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米，同比出现下滑。第三方机构分析显示，2022年百强房企仅20家规模房企全口径规模超过千亿，碧桂园以全口径销售额4643亿元继续排名榜首。

目前随着行业边际转暖，龙头企业施展拳脚的机会已初现曙光。根据中指研究院监测数据显示，TOP100房企2月单月销售额环比、同比均实现明显增长，市场已有回暖苗头。

具体来看，2023年2月，碧桂园实现权益合同销售金额约248.5亿元，实现权益销售环比增长，呈现出恢复向好态势。春节过后，碧桂园各项目有序复工复产，截至3月3日集团全国已复工项目标段数达1343个。

韧性还体现在碧桂园的现金流和债务把控。

2022年，碧桂园权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率93%，连续7年达到90%以上。

如何理解销售回款率？总体来看，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障了企业经营性现金流的安全。2022年碧桂园实现净经营性现金流356.2亿元，显示出行业寒冬中，自身依然具备较强的造血能力。

债务方面，2022年，碧桂园进一步降杠杆，期末剔除预收账款的资产负债率，已经从2020年中期的81%持续下降至69.4%。此外，净借贷比率从中期的48.1%进一步下降至40%，是近十年以来的最低值。

年报显示，截至2022年底公司总现金余额约人民币1475.5亿元，与中期基本持平，现金短债比维持在1.6倍左右，可以充分覆盖年内到期债务，同时处于行业较优数据水平。

2、有针对性的土地储备

增长是企业永恒的经营话题，而增长需要扎实的储备。

截至2022年底，碧桂园的土地储备资源仍然充沛，合计货值约1.2万亿元。其中已经获取的国内权益可售资源约9555亿元，潜在权益可售货值约2528亿元。

值得注意的是，这些权益可售资源75%位于经济发达的长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈，可支撑公司未来的发展需求。

如何看待未来市场？在这次业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌表示，房地产仍是支柱行业，未来5-10年年均住房增量需求将稳定在10亿平米左右，城镇化率增速虽然放缓，但仍有较大增长空间，改善性需求将是未来最大需求。中国城镇化的下半场，居民更加注重生活品质的提升。

他表示，当前房地产市场已经进入了全新的发展阶段，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我方能适者生存、走向未来。

此外，莫斌提到，目前公司已经重启拿地，未来整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

未来3到5年，碧桂园计划通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例提升至50比50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

总的来看，地产仍是块大蛋糕，但在如今的环境，只待实力企业深耕。

3、融资畅通，上下同欲

逐步卸下杠杆后，碧桂园的融资成本正逐步降低。

截至2022年年底，碧桂园期末总借贷余额下降至人民币2713.1亿元，综合融资成本保持平稳，其中境内融资成本从2019年底开始持续下降，至本期末共累计下降119个基点。

在政府监管部门支持下，2022年碧桂园正以多维度获取资金。

2022年，碧桂园通过发行公司债、中票、可转债、ABS等债权融资方式，合计获得近百亿人民币，此外，通过3次股权融资，碧桂园共获得约115亿港币。而包括工商银行在内的10家银行，也对碧桂园提供了总计超过3000 亿元的综合授信支持。

2023年，新一轮资金支持正在路上。

目前，碧桂园在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，同时也是获批规模最大的民营房企之一。同时，186亿公司债的发行计划也已获上交所受理。

如果说外部融资为公司度过寒冬提供保护屏障，那么公司控股股东、管理层真金白银的支持，则让这层屏障足够厚实。

2022年碧桂园控股股东、管理层通过在二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港币。

另据集团管理层透露，2022年到期的公司债券已全部如期偿付完毕，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持了良好的信用记录。

如何看待当下的资本市场？碧桂园董事局主席杨惠妍表示，资本市场信心的回归已初见端倪，公司将用好用足各类融资政策，积极探索多元化融资渠道，合理有序地降低有息负债规模以匹配市场变化，持续优化负债结构，逐步修复资产负债表状况。

从“提质控速、行稳致远”战略指引下的财务韧性，到有针对性的土地储备，再到融资逐渐畅通。可以看到，随着行业逐步回暖，碧桂园正逐步走出困境。

冬天正在远去，春天逐步到来。