文/邵轩岚
“说居民没钱，不是事实，大量钱存到了银行。数据表明有钱居民在大量存钱，这部分居民缺乏的不是钱，而是信心。”原房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长孟晓苏与财视传媒对话时表示。
数据显示，去年居民存款大幅度增加了17.8万亿元，比正常年景多了一倍；今年1-5月居民存款又增加9.2万亿元，同比多增1.4万亿元。“我问了某大银行的董事长，这些资金怎么贷出去？他一脸无奈地告诉我，真贷不出去。”孟晓苏说。
孟晓苏
谈及信心与预期问题。孟晓苏认为，如果不能传达出正确的预期，就像2008年时称“信心比黄金更宝贵”，或像2016年能够大胆提出“楼市去库存”一样，我们可能会面对另一种经济政策选择，事实上原本应有一个比较好的选择。
以下为对话实录：
财视传媒：有研究认为，需求不足的根本原因在于中国居民可支配收入占比太低。有人说口袋没钱，不敢消费，您如何看待这个问题？
孟晓苏：说居民没钱，不是事实，大量钱存到了银行。数据说明有钱居民大量存钱，这部分居民缺乏的不是钱，而是信心。
去年楼市价格下跌的情况现在已过去。根据国家统计局的最新数据，今年1-5月销售面积下降，销售额却在上升，说明新房销售平均价格提高了。
提升了多少？我计算了一下新房销售价格的数据，发现1-5月，新房销售均价达到了10,721元/平方米。去年全年的数据是9,814元/平方米，前年是10,139元/平方米。将这三个数据相加比较后发现，去年的数据从前年的10,139元/平方米下降到9,814元/平方米，降幅为3.3%，房价下降影响到居民信心。而今年1-5月份数据却是显著上升，新房销售价格上涨了9.24%，均价达到历史最高。这个数据包括住宅和商业房。
图源：摄图网
今年1-5月的平均房价与前年的平均房价10,139元/平方米的数据相比，还上涨了5.7%。这都是根据国家统计局的数据计算出来的。总体上看，全国城镇平均房价是在企稳回升，中央要求“稳房价、稳地价、稳预期”，现在“稳房价”的目标已经基本实现了。
需要继续改善的是预期。什么叫稳？“稳房价”的目标就是房价不能大幅上涨或大幅下跌，房价回升应当给人们一个正面的信号，购房置业还是安全的。人们以现期购买力加上银行贷款，用于改善家庭居住条件，不仅可以居住得更好，还会带来家庭资产的保值与增值。
去年楼市下跌对居民的心理预期造成了不良影响。如果不能传达出正确的预期，就像2008年时称“信心比黄金宝贵”，或像2016年能够大胆提出“楼市去库存”一样，我们可能面对另一种经济政策选择。这个选择很可能就是通过财政发债支撑经济发展，但这不是好的选择。事实上原本应有一个比较好的选择。总体上楼市价格已经回升，但居民信心却没有回升。为何没有信心？主要是预期传播的力度不够。
低收入群体的收入确实在下降，几年来出现不少裁员、下岗或者是返乡的情况，经济低迷时受伤害最大的是低收入群体。当然低收入人群面对的不应当是商品房市场，应该为他们提供保障房。
财视传媒：如果说不得不发行国债刺激经济，您认为应当用在什么地方？
孟晓苏：解决住房保障的问题我已经呼吁多年，我认为我国有能力为中低收入家庭规模化建设保障房。保障房应该覆盖我国城市居民家庭的50%，其中包括已经享受过房改政策的老职工，开发企业在开发商品房过程中提供的拆迁安置房，也应纳入保障房的范畴。
图源：摄图网
现在面临的问题是，许多新家庭和新市民没有享受到保障房政策照顾。如何解决呢？让他们都享受拆迁安置房不太现实，主要解决方法就是新建保障房，并且实现“租售并举”。让这些家庭能以较低的价格租到房子，未来也能按照优惠价格购买房产。
在经济低迷时期，国家可能会通过发行国债来支持经济发展。从当下情况看，国债资金投向改善民生是最好选项，主要应用于资助低收入人群，其中的大头是投向保障性住房建设。这个问题的逻辑脉络应该非常清晰明了。
补贴消费仅仅补贴吃喝用度是不够的。实际上食品与副食品需求并没有减退，甚至还在增长。普通百姓的收入减退是因为楼市低迷，影响到与房地产相关产业的生产与销售，包括钢铁、水泥、玻璃、陶瓷、家具和家居产品，还影响到就业，是楼市低迷拖累了国民经济。
图源：摄图网
在这种情况下，大规模建设保障房的提议就应该被提出来了。如果应对经济低迷，国家不得不通过发行国债来刺激经济，那么这些钱就应投入到提升低收入群体消费能力和保障房建设上。保障房建设不仅容易回收资金，还可以推进完善第二次分配，使社会经济发展更加合理，更能体现出我们国家的社会主义性质。
对于低收入人群，不要设想让他们去购买商品房。我国早就确定了“住房双轨制”，中央要求“完善住房市场体系与住房保障体系”。因为保障房建设多年成为短板，现在就要由财政出钱建设保障房，这也是一种倒逼效应。保障房要靠政府主导、主要由央企国企来建设。
财视传媒：建设保障房的钱从哪儿来？地方发力的空间似乎不太大。
孟晓苏：我们可以使用长期国债来建设保障房，比如10年或20年国债。在10-20年时间里，这些房子肯定可以卖掉回款，还可以偿付国债利息。保障房一般规定5年内不得上市，到达规定时限后就可以进入商品房市场。
保障房价格仅是现在商品房价格的几分之一。在北京、上海这样的市场上，地价占房价比重达到60％-70％。保障房要把地价基本上去除，只付土地成本价，而房屋质量不应降低，绝不能在房屋质量上做手脚，其建筑质量和房屋品质不应低于商品房。
低收入群体可以利用他们现有的支付能力，以低廉的价格租赁保障房。有购买保障房能力的居民，可以用上自身能力与人们所说的“六个钱包”，再加上银行的贷款支持，来购买保障房拥有产权。此外，保障房未来可以与商品房并轨的预期，使它具有更大的升值潜力。这些因素都可以促进低收入群体积极租赁或购买保障房。
图源：摄图网
保障房建设可以有效地推动经济发展。它像商品房一样，也可以拉动相关产业发展并创造就业。保障房建设的土地问题，应专门划出土地用于保障房建设，而不需要通过招拍挂的方式高价出售土地。这样就可以避免保障房人群遭受高地价和高房价的困扰，从而落实住房双轨制。保障房建设不仅是低收入群体的呼声，而且也是其它收入人群都认同的，高收入群体也普遍认同。
财视传媒：怎么让一些人“敢”消费？没有信心就“不敢”，怎么看这个问题？
孟晓苏：我说的“有钱居民”是指中等以上收入居民，他们在银行里的新增存款已达到天量。现在有钱居民不断将钱存入银行，这些钱并没有去投资股市或投资高科技，否则就不会都存入银行。
我问过某大银行的董事长，这些资金怎么贷出去？他一脸无奈地告诉我，真贷不出去。今年年初我就把解决问题的方案很清楚地讲了，就是要启动“有钱的居民拿出钱来买房”，这话虽短但政策含义很多，包括国家已提出“支持住房改善”，就要拿出支持住房改善的政策措施，而不是继续限制居民进行住房改善。
金融系统的支持力度已经到位了，他们收回“三条红线”，出台“三道利剑”，原先限制房地产融资、限制居民住房贷款的政策，基本都改变过来了。当然还有一些地方政府在限制银行为居民购买第二套房屋提供贷款。这已不是银行自己的规定，而是某些地方的“土政策”。银行现在很清楚，住房抵押贷款是解决银行存款过多而贷款需求少的有效方法，银行贷款可以通过这种方式流向借贷方居民，它对银行收益稳定、批量大、管理成本低、安全性高。
图源：摄图网
我再三呼吁取消商品房限购。为促进居民信心与预期的改善，取消限购时有必要采取有影响力的轰动性措施，以便对市场与人心有足够的推动。2003年香港楼市在经历了6年低迷期后，港府负责人跟我探讨如何让市场恢复活力，希望中房集团能帮助消化存量“居屋”。后来香港通过300多篇报道称，孟晓苏要带着200亿元人民币到香港救楼市，对居民信心起到巨大冲击，一个星期之内香港楼市就转跌为升。香港特区政府的经验表明，面对多年低迷的市场，需要采取有冲击力的措施，促进市民信心回归实现市场复苏。
财视传媒：现在房价明明已经回升了，信心为什么不能回归？
孟晓苏：我们面对的是一个十多年实施商品房限购的凝固政策环境，各地官员在取消本地限购的时候都战战兢兢，生怕被“约谈”出现“政策一日游”，居民怎么会信心满满回到市场？
在过去几年中，一些地方采取了压制房地产市场的超常规政策，人为造成购买力大幅下跌。现在想恢复楼市信心是非常困难的，需要有一个巨大心理冲击才行。既然要冲抵掉原先超常规政策措施的影响、促进市场恢复，就必须要有超常规的政策措施。2016年中央提出“楼市去库存”要求后，率先从北上广深启动，很快扩散到二线城市，那时苏州、南京、合肥、厦门等城市的房价都迅速回升，购买力很快回到市场，对全国其它城市产生了巨大的冲击，居民纷纷回到市场购房，使得经济很快走出低迷。
“用6个钱包买房”的说法不就是在那个时候提出的吗？通过代际帮助实现购房愿望，争取在楼市旺盛中抢得先机。那一轮买房的居民现在都已经房价翻倍了，居民家庭财富得到了有效的保障。
有人总在说自己没钱，实际上他们正在大量存钱。如果不看数据只听他们的说法，有可能就被误导了。当然都存钱不花也有办法，银行里的巨量存款增加额，既是启动居民消费的条件，也是发行国债的基础。于是就有不少专家建议发行特种国债，而且规模要大。这还真是个没有办法时的办法。
图源：摄图网
本来的良性贷款方向是政府借贷、企业借贷和居民借贷。现在地方政府普遍负债率太高，许多企业发愁卖不出去产品，这些贷款方向现在都不那么好，风险明显增大了。而如果借款人是购房居民，资金能用于最终消费，现在看应是最好的贷款方向。居民通过抵押贷款购房，开始负债率不小，被“房奴”。但是随着房价上涨“房奴”的抱怨慢慢消失了。2016年开始的“去库存”以来，不少城市房价已经涨了一倍，昔日“房奴”都变成了“房主”和“房东”。2008年出台经济刺激措施时，有些人说房价会下降，我判断楼市会上涨。现在15年过去，北上广深的房价比2008年涨了10倍。
在我国城镇居民的家庭平均财富中，房产价值占60%以上。有人说居民债务负担太高，那是购房初期时的情况。因为买房子对任何人都不是轻而易举的事情，那时候负债率确实高、压力也很大。但是随着房价增值好几倍，购房居民的负债压力也就减轻了。
根据2019年央行发布的统计数据显示，中国居民家庭的负债比率为9.1%，而不是有人所说的70-80%。这是因为房价增值了，对应的负债率也就减轻了。再解析在9.1%的负债率中，有多少是用于购买房产的？占比为75.6%。如果将9.1%再除以75.6%，即住房抵押贷款占居民家庭负债大约7%，而此时房屋资产已经占到居民家庭财产的60%。
图源：摄图网
居民购房后房价总体上上涨明显，使得居民房屋资产升值到如今的水平。这并不都是开发商给他们的，当初居民购房时看来相对低的价位，当时看也是高房价，就是当时全部房屋价值。居民获得的房产倍率溢价是后来发生的。这种“魔法般从地下呼唤出来的财富”（引自《共产党宣言》），根本原因是国家经济发展与货币运行。不是我说涨它就涨得起来的。
房屋不是任何人可以轻易拥有的资产。每一位新购房者都会背负一段时间的负债。谁能够轻松地拥有住房呢？即使是保障性住房，也是根据居民收入水平进行偿付。保障性住房不论是购买还是租赁，人们所承担的资金压力都是不轻松的。高收入居民购房将不得不面对商品房的高房价，低收入群体在有政策照顾的前提下，也要倾力去承担房租或房贷，都不是能够轻松获得的。但是经过一段时间的努力，再加上房价升值的较高概率，商品房和保障房都可能为居民带来可观的财富价值。
财视传媒：您一直呼吁建设保障房，在决策层面有没有得到一些回应？
孟晓苏：在25年前国家推行房改时，房改方案上就有“市场供应商品房、政府提过廉租房”的设计。可惜多年实施不力。现在需要采取有力措施推动保障房建设。我从房改后一直呼吁完善“住房双轨制”，要求主要由政府承担保障房建设责任。这些要求也都不断见于中央和国务院文件。今年4月28日中央政治局会议通报上赫然写了几个大字：“规划建设保障性住房”，任务提出得更加明确了。
现在有不少专家建议发行“特种国债”，我就提出可以用国债资金来投资建设保障房。这些钱是完全能偿还的，这种良性循环对于国债发行来说是很有利的。
图源：摄图网
如果通过发国债建设保障房，这些资金不需要依靠未来印钞偿还。这些房屋可以通过出租和出售实现良性循环。在未来五年或十年时间里，保障房享受群体可以成为房屋的拥有者，就像当年在房改中购买公房的老职工一样。这样做的好处是随着经济发展，可以让他们拥有房产，随着时间推移与房产增值，他们的家庭财富也会随着房价增长而增值。他们就可以像房改老职工一样，走上共同富裕的道路。
有人认为只有把房子卖出去才是财富，其实不卖也是财富。不是只有变现才是财富，固化资产也是一种财富。而房屋财产与现金财产之间是可以很方便互相转换的。
财视传媒：如果把限购完全放开，市场还是起不来，会不会有这样的担忧？
孟晓苏：我认为不会。现在的问题是限购政策没有被全面取消。如果取消限购而房地产市场仍无法复苏，那就可能是政策没有落实到位，或预期没有发生改变，那时再做那时的工作。要取消限购就要态度明确，不要遮遮掩掩。进行政策变革就必须真抓实干。
在保障房充分供应的情况下，就不必再顾虑商品房价格上涨。那时已经实现“市场归市场、保障归保障”，商品房价格上涨就不会伤及低收入群体。那时商品房土地可以卖得高，税收也可以增加。土地和税收所得资金可以用于保障房建设。这就可以进入良性循环，通过政府完善第二次分配制度，来减少贫富差距。
图源：摄图网
新加坡的做法可以给我们启示。当商品房价格因外国购房者涌入而上涨时，新加坡政府将购房税收提高了35%，税收来自开发商或购房者。政府拿到这些收入后，会把它们用于保障房建设。我们为什么不能走这条路呢？这样做可以解决商品房价格上涨的问题，也极大有助于保障房建设。
有人问我国是不是应该走新加坡道路？我认为总体上应学习新加坡，但是新加坡道路有一些不需要学，就是他们的“双轨制”永远不并轨，组屋永远是组屋。因为新加坡人多地少，必须维持保有这些保障房。
在新加坡，组屋价格也会随着房价上涨而上涨。组屋价格总要比商品房价格低下来50%左右。这意味着有资格购买组屋的人可以在相对低廉的市场上购得住房。而外国人和一些富裕家庭则没有资格购买组屋。组屋的服务质量相当不错。在新加坡，组屋的面积可以达到120-140平方米，服务质量也很高。有些组屋的品质甚至可以与香港的豪宅相媲美。
我国的住房双轨制不需要学习新加坡的永不并轨，而是按照香港的做法，到一定年限后允许补交必要费用，就可以进入到商品房市场。这样能减轻政府和其它持有房屋机构的压力，让资金能够周转出来，再去投入新的保障房建设。从这个意义上说，发国债用于建设保障房是不错的选项，国债资金用于建保障房是没问题的，这些钱是能够还上的。
财视传媒：会不会有还不上的担忧？
孟晓苏：别的用钱方向可能还不上，保障房建设肯定能还上。租赁保障房可以发行REITs，现在已经有一批保障房项目，在REITs市场上运行良好；而供销售的保障房因为有价格优惠，银行也愿意给这些项目贷款，建设费用回款完全不是问题。
图源：摄图网
过去有人好说中国房地产是泡沫，还拿美国、日本的楼市泡沫来吓唬中国人，鼓动进行过度防范。其实美国、日本的房地产市场已火爆了好多年，这些人孤陋寡闻，思想还停留在过去。电影《流浪地球2》中有一句话：“人们对危机的恐惧，成为了危机本身。”若干年来我国对“房地产泡沫”的无端防范，实际上成为人为制造风险，因为打压楼市而造成了经济发展上的困难。
比如前年有人臆造“灰犀牛论”，并采取了一系列的金融限制措施，政策力度大到形成“合成谬误”。随后不得不把限制楼市的金融政策尽数取消，直到现在打压楼市的后续效应还在。其中需要吸取的教训非常深刻。
中国经济有着蓬勃发展的内生性动力，这是事实。而限制楼市正常发展的“政策组合拳”力度也是空前的。调控政策可以管到不给发销售证、不允许开发商卖房；不给办房产证，不让居民买房；甚至直接给房产定价。花费大力气去抑制房地产市场需求。已经造成经济内生性动力被压制，这也是事实。
在群起建议国家发行“特种国债”的浪潮中，我们要保持清醒的头脑。面对目前内需减退的情况，发行国债是没有办法时的办法。但是我国内生性增长动力真的湮灭了吗？没有。它们是被人为压抑的，也可以在政策恢复理性后把压抑力量去除。
若用国债资金建设保障房，就一定要制定好还款计划，安排好资金偿还的通道。不能违背市场需求，把项目都建在远郊区。保障性住房一定要让老百姓用得上，要建在市内生活方便、交通方便的地方，要让资金在短期内能够发挥作用，尽可能中期回笼。这样做既可以解决改善民生问题，又可以增加按时还本付息的保证。
财视传媒：最近好多上市房企止步不前，有的正在退市，您怎么看？
孟晓苏：股市状况不好，监管机构本来发布了5项支持和鼓励房地产融资的政策，这些政策尽管很好，实际上企业已缺乏再融资的能力，关键的是市场条件不支持，房地产市场销售受到抑制，市场处于堵塞状态。
图源：摄图网
目前上市公司整体表现不佳，而上市房地产公司的表现更为低迷。在某些情况下股价也会有所上涨。例如前不久《中国经济时报》发表了一篇题为“一线城市房产限购应适时优化”的文章，房地产公司股价就上涨了一轮。随后《经济日报》发表了一篇文章表示“保持定力”，并称房地产市场企稳还需要耐心，股价又跌回去了。
央媒发表不同看法的文章，就对房地产公司股价的涨跌产生了不小影响。这说明人们对房地产市场在持观望的态度，判断问题的关键是能否取消房地产限购政策。人们对房地产企业仍抱有发展的希望。
对于取消楼市限购政策，已经有越来越多的人在关注和参加呼吁，不只是我一个人在呼吁了。特别是去年年底我对一线城市带头取消楼市限购的建议，得到社会关注和一线城市主要领导人的认同。看来要把这件事做出成果，还是要坚持不懈，继续呼吁。