自2021年上市以来，公募REITs就一直是各方关注的焦点区域，至今已近两年。伴随着公募REITs发展的台前幕后，一直有中国REITs论坛的身影。这是一个由国内外学界、商界相关组织与机构共同发起的非官方、非法人、非盈利、国际化的开放交流平台，始终伴随着中国REITs市场的建设与发展。
去年底，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，上海瑞思不动产金融研究院（以下简称“瑞思研究院”）正式成立。“促进中国REITs市场做大做强、行稳致远”，是瑞思研究院作为行业智库的发展目标。日前，《燃点面对面》迎来了开年第一位嘉宾——瑞思研究院院长朱元伟，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然与朱元伟从一路参与见证公募REITs上市的一线视角，共同探讨了3个问题——
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行业智库研究如何创造更大价值？
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企业发行公募REITs面临哪些机遇和挑战？
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是否有必要建立行业的“坐标系”？
行业智库要在监管与市场间架起桥梁
保持专业、持续、有质量的沟通交流
赵然 公募REITs是中国投融资体制改革一个里程碑式的事件，中国REITs论坛参与了中国REITs从理论到落地的全过程。如今，瑞思研究院又基于论坛取得的成果之上，进一步服务公募REITs发展。今天第一个问题，我想从一个研究院的领导者眼中，看看行业智库如何在服务社会、政府、企业和科研上做出贡献？
朱元伟 事实上无论是中国REITs论坛还是瑞思研究院，都是为了更好的服务中国公募REITs发展而建立的。
起初，中国REITs论坛是以一个第三方的角度，为监管层和各参与方提供一个相对公开、平等、透明的平台，并且在推动REITs试点的过程中，与我们所有的成员单位一起，起到了实实在在的推动作用。
到2021年时，中国正式推出了REITs以后，各参与方对于政策解读、行业研讨、课题研究、咨询顾问、国内外交流等等的需求变得多起来，除了聚焦于每年一次的大型论坛活动和日常的研讨交流外，我们可以做的事情还很多，于是就萌生了成立瑞思研究院的想法。
瑞思研究院主要坚持“三个服务”，即——
服务市场建设；
服务成员单位；
服务行业监管。
第一，联合已发行和拟发行的原始权益人、行业各领域的中介服务机构、投资机构、研究机构，通过专业、持续、有质量的沟通交流和相互促进，推动市场建设。
第二，经过4年多发展，论坛已经吸引了一群非常优秀、具有行业影响力的成员单位，瑞思研究院将继续向成员单位提供高品质的会议交流、研究咨询、专业培训等服务，促进经验借鉴和项目合作，促进从业机构业务水平提升。
第三，瑞思研究院还将坚持“源于行业实践、贴近一线实务”的业务风格，努力做好监管和市场之间的桥梁，通过高水平的研究成果，为政策制定和行业立法建言献策；在政策解读与反馈的同时，也会发掘和推广优秀案例，推动行业实践规范和能力体系的不断优化。
从1.0到2.0
创新金融的核心是深化战略升维
赵然 我国REITs市场尚处于起步阶段，发展任重道远。从原始权益人的视角来看，对于符合 REITs 标准的优质资产规模并不十分充裕，很多企业存在动力不足的现象。在瑞思研究院与企业的交流过程中，如何更好地帮助企业利用盘活资产？
朱元伟 坦白讲这个行业还处于起步阶段，可以称之为1.0阶段。
什么意思呢？就是问题停留在“如果我想发REITs，我要怎么做？”这个技术层面。普遍解决的办法是先筛选一下资产，看看资产类别的具体标准有哪些，再细化到估值或者结构重组这一步。这就是1.0阶段。
瑞思研究院其实是想把这个问题再往上挪一层，从企业长远发展的战略角度来看，如何利用好REITs以及多种类型的金融工具。企业面临的是一个多层次的融资市场，公募REITs的门槛并不低，对于企业而言符合标准的优质资产也未必足够多，而且从资产筛选、尽职调查、项目培育到申报排队，需要时间而且结果未必可控。这样的话，在1.0版本之上，我们可以往前端看还有Pre-REITs、私募REITs，也是可选路径之一；如何与其他投融资工具组合应用，也存在诸多可能。
这些都是真实地站在企业操盘层面的体会，从2022年5月的国务院19号文发布之后，这种行业整体加快转变的感受越来越明显。尤其是2023年央企主要经营指标考核已经发生了新的变化，从原来的监管净利润到现在的净资产收益率，更突出对于现金流的考核导向，当然虽然是针对央企，但是我相信这一风向再过一段时间就会传递至各地方国资企业。这样一来，企业就会更加注重投入产出效率，加大企业治理力度，盘活存量资产，提高资产使用效率，提升净资产创利能力和收益水平。
不仅关注REITs作为单一金融工具的资产上市融资，而且帮助他们梳理REITs与其他金融工具的组合与搭配，更重要的是我们能够从企业战略转型的角度为企业提出综合建议，更加关注投资质量和资产增长，提高现金流。这就把企业从“发不发REITs”这样一个投融资决策升维到战略转型，也就解决了普遍存在的“动力不足”这个问题。
这是瑞思研究院关注的2.0阶段。
赵然 确实，金融工具只是术的层面，根本要从把底层逻辑梳理清晰，再去匹配那些看似复杂的道具。可以预见的未来几年之内的利率肯定是低的，对于REITs这种一个相对中等收益的产品还是大有空间的。我还想到一个很有意思的点，在实践过程中，是否有必要有意识地建立最佳业务实践的案例集？
朱元伟 在我们参与市场的过程中已经有这样的例子了。比如某一个省级平公司台相对做得比较好，我们能够从一个相对客观的角度，提炼共性痛点，梳理最佳实践经验，向监管和行业推介。这就类似MBA案例库，既包含业务背景、过程、解决方案，又包含增值效果，对企业来说，能够在体系内把学习曲线给拉平，甚至能赋予一些溢价；对行业来说，能够启迪思路，借鉴成功经验；对于智库机构来说，能够用理论研究辅助商业实践，借商业实践更新理论研究。
有效的数据系统能够提供坐标系
促进行业进入标准化发展轨道
赵然 我发现一个问题，行业内针对REITs相关数据库、行研报告都处于一个早期的状态，要么就是非常散，要么就是品质五花八门的，而且至少有一半以上的行研报告都是偏二级市场的，其实真正的刚需群体是在一级市场。
朱元伟 提到一级市场需要什么的数据库，我至少能想到两种：一种是在投前的决策判断，需要在特定区域市场客观特征和运营水平的基础上进行未来现金流预测，无论原始权益人还是投资机构都比较关注。
那么这两类投资机构明显对底层的运营表现也会重点关注，这就是我想说的第二种，投后持续监测。一般来说，投前大家有一个相对可信的数据依据就可以了，但是投后运营卡得就是几分几厘的收入。尽管运营团队会用季报来呈现自己的运营水准，但是投资机构也希望有一个客观的数据系统来对来比运营团队干得怎么样。
赵然 我们也在持续在关注住房租赁行业的运营管理数据。去年，ICCRA发布了一份资产管理报告，从比较宽泛的维度把这些数据梳理了一遍，不过我一个心得是，目前的运营数据披露还是较为粗糙的，我相信等市场发展得更成熟了，无论是监管还是投资人思路都更清晰了，这些数据也能慢慢细化起来。
朱元伟 当财务指标披露得越标准和详细，越能够帮助行业、帮助市场去建立一个坐标系，尤其是垂直市场，我认为这个是刚需，也就是人们常说的标准化，更有利于行业规范。当然现存的一个问题点是行业太新，底层资产类别也是五花八门，指标理顺还有一段路要走，但肯定是逐渐朝着规范化去走。此外，随着市场慢慢壮大，二级市场也能影响一级市场，越来越规范。
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