3月17日，央行公布3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。

降准之后，市场的货币流动性更足了，银行留在手上的钱更多了，会往哪放呢？

按照惯例，楼市必然能分一杯羹，可降准之后，20日的LPR利率并未下调。

这到底是为什么?

降准不降息的背后，有什么意味，今年LPR利率还有机会再降一降吗？

现在利率低于4%的城市，会不会收回利率优惠？

这些信号大家一定要关注，我下周回来会有一场闭门直播，专门针对宏观经济、宏观政策来做今年楼市趋势的走向。

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最近市场突然沉寂下来了。

相比2月份成交的火热，3月份显得安静多了。

还记得我在之前文章说过的吗，要时刻关注3月份的数据，这很关键。

如果继续火热，那基本确定今年的基调。

如果火热无法持续，那基本是说明2月是滞后的需求在集中释放。

现在市场是个什么情况？

热度开始下降了。

杭州：

上周（3月6日—3月12日）杭州共成交2345套二手房，环比前一周下降约1.05%。其中，日成交量最高为407套，最低为254套，日均成交335套房源。

下滑了，但不多。

截至3月13日，杭州3月累计成交3890套二手房房源，日均成交超320套。

成都：

上周住宅成交1223套，环比下降24%。

成都也从上个月的日成交千套开始滑落到400套左右。

广州：

来访量、成交量、咨询量都出现下滑。

2.27-3.5期间，广州新房共网签2184套，环比跌18%。

除此之外，北京、合肥、重庆、昆明等城市也都出现了不同程度的回落。

当然了，这也只是个别城市，其实继续保持回暖的城市同样有，比如苏州、成都、厦门、武汉等等。

只不过很多人都疑惑，3月前半段成交怎么突然就回落了？

风云变幻，啪的一声，难道小阳春就这么消失了？

到底怎么个回事，复苏真的会存在吗？

今年到底会走出一个怎样的曲线呢？

以上种种疑问，在大家心里种下了个种子。

如果要针对以上疑问出一篇文章，那估计就是万字长文了。

在判断趋势走向时，我们不能简单用近期市场成交，也不能用个别城市来代替所有，这有点以偏概全了，而是要从宏观政策、宏观经济分析中得出。

楼市是政策市，但楼市冷暖背后还有经济的支撑，所以我们要从上到下盘整个逻辑线，才能得出及今年楼市究竟怎么走。

而这些话题，只能在我们闭门直播中才能看到，我们直播会耗时2个小时左右，能把近期高层在公开场合对楼市的表态，宏观经济数据、市场现象给大家扒拉清楚。

所以你要是真对楼市感兴趣，也想抓住今年机会买房赚钱的，可以先来听闭门直播，每一场直播不设回放，错过就没有了。

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真实的小阳春，可能是滞后的购房需求爆发。

嗯，2月份成交是真的火，上到一线城市，下到三四线城市，都是一派欣欣向荣之象。

但这背后，其实是积攒下来的需求和口罩行情放开后信心恢复。

所以你会发现全国楼市都暖了。

那是本地需求在释放。

但为什么突然蔫了，那也是因为短期累积需求释放完毕了啊。

3月成交的下滑，是增量客户没有跟上来。

如果一路火热，那就不是单纯量涨，而是价涨了。

那增量客户又为什么没有跟上？

和经济恢复有关系，经济在逐渐回暖过程中，还没有达到巅峰时期。

这会直接影响个人的工作、当下收入和未来收入的预期，很多人还在观望，不敢贸然入手。

除此之外，关键的一点是：

一卖一买的客户，并没有解套。

简单理解，房子还没卖出去，没法再继续买。

小阳春是假象，二手房趁机出量才是真？

这是2月份遗留的问题，大家发现成交很火，但价格并没有明显上涨。

不仅如此，现在多地挂牌量还激增了。

就连一线城市也出现3个挂牌量也达到10万套以上。

上海2月虽然成交了1.9万套房子，但在近一个月也新增1.1万套房源。

广州今年3月二手房挂牌量正式突破了13万套，成为一线城市中挂牌总量最高的城市。

北京去年3月份的时候挂牌量只有8万套，但今年3月已经10万套了，1年时间，上涨25%。

二线城市中，挂牌量也都在涨。

杭州去年3月挂牌量只有6.6万套，今年3月达到11.2万套，同比涨了70%，居于二线城市之首。

成都哪怕2月份成交量全国第一，二手房挂牌量3月份挂牌量也达到了18万套，同比上涨27%。

盘下来，你会发现，几乎大部分城市的挂牌量都在涨。

到这，不能简单用挂牌量增加的城市没有价值这种粗浅观点来判断。

而是要看到背后隐藏的线索：

大批人，正在抛售二手房。

但这不是恐慌性出手，而是很多人想通过一卖一买，重新回到楼市。

趁暖卖房，这才是多数人心里所想的。

去年行情不好，房子不好卖，甚至要降价卖，但是现在行情回暖，房子好卖了，而且还不用降价卖，我为什么不现在卖呢？

我相信这是多数业主的真实想法。

所以不仅是二线城市，哪怕是成交火热的北上广，业主都加入了卖房大潮。

这也是我上面说的：为啥3月份成交下滑，是因为很多业主房子没卖出去，无法买入。

增量客户跟不上，楼市成交才萎缩了。

我相信很多人又开始有新疑问了，尤其对于买家而言，二手房挂牌量激增的城市按理说可能会出现降价情况，但降价就能买吗？

到底是捡笋还是接盘，很多人会特别担心选错城市踏空周期。

如果你不确定你关注的城市价值大不大，我们根据GDP总量、人口增长、城市价值等等扒出了全国最值得关注的30个城市。

如果你关注的城市刚好在这30个价值城市名单里，那起码拿到了合格分。

其次，很多人在趁乱出货，但有些房是千万不能买的，究竟是哪几类，我也总结了千万不能买的房子种类，也分析了原因。

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没有第二波人冲进去，楼市复苏就会中断。

其实大家都明白，楼市成交也好，房价也好，是不可能持续性上涨的。

因为一旦触顶了，就可能引起调控机制。

届时还可能出现：

利率收回、首付抬高、价格攀升，到时候更不会有人冲进去。

所以高层更不愿意楼市太热，毕竟今年经济复苏多少也得靠楼市。

阶段性慢回暖，才是今年最理想的状态。

2月份的宏观数据已经出炉，其中社融里面的“居民中长期贷款”，也就是房贷这一项，回暖的力度是低于预期的。

换言之，这轮刺激效果还没达到。

所以我认为今年大方向宽松是确定的，但不排除局部回暖的城市会提前收回政策。

如果你要问我今年大的趋势，我认为是低谷爬坡中。

说几点我的判断吧：

1、房价不会大幅上涨，但去年底遗留的低价房源已经被消耗。

现在普遍的价格会比去年年底要涨个5%-10%左右（分区域），后期会不会涨幅更高取决于经济复苏情况以及政策刺激。

2、多地新房会进入顺销行情，少数优质新盘遭抢。

从去年开始，热门城市的新房打新热就下来了，所以多数城市的新房不会出现以前的打新热了。

深圳就是个例子，光明多盘认筹人数不达推售，已经进入顺销状态。

3、今年会经历一段时间的横盘期。

购买力跟不上，房价就不可能螺旋上涨，今年不是大家想不想买房，核心问题是有没有钱买房。

所以一切的终点都得等经济行情大好转，等大家预期好转了，购买力回归了，二手房去化速度加快了，房价自然也就涨了。

今年经济目标已经定了，5%，近期的各种公开会议，都表明今年调子是很暖的。

只要中国经济引擎重新轰鸣起来，楼市春天也就随之到来了。

4、至少3季度内，今年都是个相对不错的好时机。

据媒体报道，今年房企高管的意思是——尽量抢占前三季度，占据市场份额。

所以多数房企在前三季度应该会抢先上市，多盘混战，买家得利。

而且经济复苏也不是一瞬间的，同样需要时间沉淀。

预计政策也会赶在二季度末之前应出尽出，等到三季度就太晚了。

年末经济好转，收入提升，房价自然也就涨起来了。

所以至少3季度内，还算是不错的买房时机。

以上。

更多的趋势预测，我就不在文中说太多了，因为我发现现在很少人能沉下心去看文字，有时候可能更喜欢去听直播，所以我很多话题也都在直播中说。

但又考虑有些敏感的话题，我很难在公开直播中讲，就会放到我的闭门直播中，闭门直播说的东西会更体系化，会从宏观经济到政策，再到微观市场。

想体系化提高房商知识，不被一些市场现象或消息整焦虑的，建议你系统化来听听我的直播。

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