◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
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杭州二手房回暖，江南岸的滨奥助力不小。
尤其是一些高端改善盘，充当了领头羊角色。比如奥体顶流豪宅壹号院，和江南实验明星次新房晓风印月，活跃度都非常高。
但打开成交量榜单，你会发现，还有一个特殊的小区表现不落下风。
它就是大热红盘万科·江斓映象府南侧一路之隔的湘云雅苑，也是滨江区最大的安置房小区之一。
截至昨日，手边买房数据显示，近30天湘云雅苑网签量高达14套。
这是什么概念？在整个滨江区，与保利天汇并列第二，盖过晓风印月的13套，仅次于杭州壹号院的17套。
至于老牌学区房东方郡（5套），更是被远远甩在身后。
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湘云雅苑位于西兴路、滨和路交叉口，共分四期，建成年份从2002年到2018年不等，共计3577户，常住人口约1.5万人（去年底数据）。
自2021年2月首套二手成交出现后，累计网签已超120套。
但像今年开年这么密集签约，还是首次出现。相当于1个月，卖掉了过去25个月八分之一的房子。
从可怜的挂牌量看，更凸显成交量的强悍。
贝壳找房显示，湘云雅苑虽有数千户，在售房源却只有23套。作为对比，东方郡光东区就有73套挂牌。
如此高的挂牌成交比，怎么做到的？
挂牌量少，有两方面原因——愿意卖的房东不多，及短期可上市交易的房源不多。
而成交量高，主要是因为学区。周边中介表示，湘云雅苑可以说是江南实验门槛最低的小区了，买家基本都是为了小孩读书。
目前，湘云雅苑五六十方的两房，成交总价在两百五六十万，折算单价5万上下。如果是80多㎡、120多㎡、150多㎡，单价更低。
但从网签价看，却颇为耐人寻味。
以近30天为例，单价最高的是一套5楼（共7层）的51.77㎡，网签价50608元/㎡；最低的是一套17楼（共18层）的155.6㎡，网签价25707元/㎡。
虽说小户型贵是常识，但近一倍的价差，似乎又太离谱了。
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更夸张的是，3月11日成交的一套83.85㎡户型，总价仅260万，还不及上文这套50多㎡小户型。
仔细一看，这是一套1楼房源，或许是拉低价格的原因之一。
但根本原因，还是因为这是一套“黄牛房”。何为“黄牛房”？简单地讲，就是有一批人专门提前“收购”拆迁户的房子，先签署线下协议，待可上市交易后，再行转让交易。
中介给我举了个例子：
拆迁户A因为赌博缺钱，被黄牛B以50万价格提前买走了房子，先付了30万定金。三年后上市卖了250万，A只能得到20万，而B净赚200万。
因为收购成本不高，所以为了快速出货，往往在价格上容易让步。
不仅是湘云雅苑，迎春、缤纷等滨江区安置房，都有类似提前收房再转卖牟利的“黄牛”。
像6号线星民路站地铁旁的缤纷小区，从网签单价看，差异也非常大，贵的小户型5万+，便宜的大户型不到3万。
“诺，那些单价3万的150㎡大户型，不少就是黄牛甩卖的。”中介小哥说。
按中介说法，有些疯狂的黄牛，可能收了几十套房，持续出货中。所以从某个角度看，黄牛也是安置房成交量（愿意低价甩卖）放大的助力之一。
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不过，现在想再做这生意，估计不太行得通了。
以往，黄牛这么操作之所以成功率高，主要是打了个信息差、时间差和观念差——通常5年不能交易，拆迁户对楼市没什么概念……
但现在，很多安置房的上市规则在变，也就说时间差不好把握了。
更重要的是，经历过这几年二手房的猛涨和调整，耳濡目染之下，轻易贱卖的拆迁户也在减少。
且从流通角度看，多数老破小真得不好卖。
没办法，所有人都去拥抱“核心资产”去了。加上持续供地，很多老破小已经几年不涨价，未来也看不到太好的出路。
另外，共有产权房的冲击也不容忽视。
比如最近，上城区（九堡）、拱墅区（运河新城）、钱塘区（下沙沿江）仅3个人才共有产权房，就推出了1337套房源。
户型小到50㎡大到160㎡，地段也不差，关键5折就能买到。
总价差不多，你买大新房还是老破小？
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当然，对比普通老破小和外围新房，那些核心区的老小区（包括安置房），凭借地段优势，仍能在市场上占有一席之地。
尤其经历老旧小区改造后，生活便利度也在提升。
像湘云雅苑最早的那批6层楼梯房，已加装了电梯。缤纷则被改造成了未来社区，新增了儿童游乐区、托育所、社区医院、食堂、书房等诸多配套。
若还有学区属性，那在市场上就更易受青睐。
会选择买市中心老房子的，不是为了小孩读书，就是在杭工作多年的刚需购房者。
虽然安置房（老小区）存在种种不足（品质、物业等），但在房价居高不下的杭州，仍然是许多人留在这座城市的落脚点。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 保利和著风华里 | 33200 | 板块：华丰 房源：100套 户型：102-124㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他100万 登记时间：3.20-3.22 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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