核心结论
《住宿业资产管理能力评价指标体系》关键创新点主要体现在三个层面
✦ 从投资开发、运营管理、资产增值及退出三大维度，考核“投-融-建-管-退”全生命周期；
✦ 考虑轻资产管理输出、中资产租赁经营、重资产持有三种不同经营方式；
✦ 首次引入ESG理念，将绿色建筑、资源消耗（包括人力成本、能源费用、原材料成本等）作为量化的评价指标。
前不久，国家标准GB/T 42112-2022《住宿业资产管理能力评价指标体系》（以下简称“指标体系”）正式发布。这是住宿业资产管理领域首个国家标准，标志着全国住宿业资产管理能力迈入标准化管理新时代。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然为指标体系的主要起草人之一。
指标体系由组织能力、运营能力两个一级指标组成，共设有二级指标8项、三级指标27项、四级指标37项，并对所有指标细项进行详细说明。
考核“投-融-建-管-退”全生命周期
住宿业资产属于典型的“持有-运营型”资产，指标体系首次根据“持有-运营型”资产的生命周期特点，从投资开发、运营管理、资产增值及退出三大维度，按照“投-融-建-管-退”5 个阶段进行资产管理能力考核。
其中，在投资开发维度，主要包括5项指标，分别为城市分级指标、住宿业资产规模及定位指标、GOP实现指标、开发投资指标和投资回报率。5项指标下又进一步细分。
在运营管理维度，包括3项指标，分别为建筑效率指标、运营效率指标和资源消耗指标。资源消耗指标又包括能源消耗指标、原材料消耗指标和人工消耗指标。
在资产增值及退出维度，主要从单房间净现值估值指数和品牌价值估值指数两个层面考核，估值方法包括直接资本化法和现金流折现法。
考核轻、中、重不同经营方式
指标体系从资产产权归属方、资产使用方、资产委托运营方等多维度诠释资产管理能力，考虑了轻资产管理输出、中资产租赁经营、重资产持有三种不同经营方式下资产管理能力的评价重点。
考核ESG执行情况
指标体系首次引入ESG理念，将绿色建筑、资源消耗（包括人力成本、能源费用、原材料成本等）作为量化的评价指标。通过在运营管理维度下的建筑效率指标和资源消耗指标监测，更加关注在住宿业经营过程中的循环经济利用，如节能降耗，水、电、煤等，降耗物质应减少浪费，减少对环境的污染，实现服务与消费的环境友好。
资产运营是资产管理的一个重要的环节/手段/工具，但资产运营并不是资产管理的核心。在这个过程中，还需利用各种投资手段收购或开发，或者借助资产交易市场、金融工具/资本工具进行融资和退出。
借助保障性租赁住房公募REITs的东风，目前我国以重资产模式为代表的住房租赁企业已经形成了产业闭环，后续扩募也箭在弦上。公募REITs作为主动管理型工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助提升运营管理效率。为了提高REITs的收益率，公募基金管理人也会迫使住房租赁运营企业会更加专注于运营能力的提升。
此外，原始权益人不仅需要不断优化现金流，改善其损益表，更需要通过更深层次的举措，从根本上改善其资产负债表。指标体系可以为行业提供资产价值和品牌价值的评估锚，为住宿业的公募REITs和资产证券化提供助力，也将通过ESG理念的引入，为住宿业资产的可持续运营奠定坚实的基础。
结语
指标体系明确了住宿业资产管理能力评价的指标体系，建立了科学的评价方法和模型，实现住宿业资产管理水平的有效评价，能够为行业监管者、金融机构、投资机构等行业相关方提供公允的住宿业资产管理效益评价依据，促进住宿业行业的繁荣发展。
对运营方而言，指标体系建立一套具有指导性的资产管理能力评价指标，能够切实帮助资产持有方树立资产管理理念，明晰资产管理的方法和步骤，从根本上扭转资产持有方的观念。在指标体系的指引下，能够减少与资产持有方沟通成本，对提升运营管理水平也大有裨益。
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