杭州出差，在本地朋友的强烈安利下，看了两个相当挑战认知惯性的项目，心有戚戚，谈十余感想。
1，「杭州楼市正在发生什么」，是全行业试图破解的谜题。关心杭州楼市，是为了关心，杭州好事何时复制在自己身上。三年来，答案有很多，有人想知道，倒挂何时历史性终结，有人想知道，滨江集团在这一轮周期后的命运，但是我更关心的却是下面这个话题。
2，最近三年，杭州楼市的爆款产品序列里，出现了很多反认知的产品。之所以说反认知，反的是传统的偏见。比如，住宅比商业更受欢迎；比如，大面积产品在消费降级潮里更不受待见。结果，偏偏有人不信邪，反认知，从认知差中崛起，并引领风潮。
3，坦率说，这个产品特征是杭州楼市对地产行业的意外贡献。反认知的代表作品类型包含但不限于，大平层与低密类住宅。这两类产品，一个高密度，一个低密度，客群逻辑也有很大不同，但是，它们都几乎遵循了同一款「成功公式」——精准击中了改善客群在现有楼市政策下「无处安放的最大痛点」，想要更好的、更大的房子。
4，谁能率先理解这个隐藏在水面以下的用户需求密码，谁就有更大的概率先崛起。杭州多个朋友对我说，本地民企保亿置业是头号选手。它的代表作，大平层有观雲钱塘城，低密山居有观雲昆月城。前者是2021年作品，后者是2023新作。它们都正在测试这两个细分赛道的长度与客户的厚度。
5，聊了一圈下来，发现这家公司之所以能够在超级内卷的杭州楼市有一席之地，是因为做对了两件事。第一，捕捉到了需求风向与市场变化，大方向是对的。第二，产品端，表现出在精装投入上极度相信溢价的力量，够豪够大够现代，对目标用户的心理捕捉，相当在行。
6，观雲钱塘城，大师设计，是2年以来生于钱塘江畔的全市超级市调对象，观雲昆月城是长在山上的超级大盘，杭州人关心后者能否复制前者的成功，而我更关心，观雲昆月城背后的产品与客户逻辑。
7，2015年后，杭州的土地放量向郊区转移，由于市区内供地较少，需求被迫外溢。在堪比市区中小户型的总价区间内做出了引领风潮的合院产品，桃李春风最终像玩具一样被客户迅速消化。但是2021年杭州开始集中供地后，加大了市区内地块的供应，客户正在回流到市区。这给即将IPO的观雲昆月城带来了挑战，但是后者有硬刚的勇气。
8，勇气来自于独特。从产品设计与定位看，观雲昆月城是近年来难得一见的反认知山居作品，在三件事上表现出一路走到底的孤勇气质。第一，超级配套。第二，高精装投入。第三，超级现代的建筑外观。
这三件事，每一件单独拿出来，都会在做郊区山居的同行那里，引发尖叫，制造沉默。看几张图吧。
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9，超级配套有什么？观雲昆月城一期2025年交房，预计2026年就能兑现以下超级菜单：运动会客厅、图书馆、山地艺术馆（涵盖画廊、礼堂、展演厅、影院）、凯悦酒店。交付后，凯悦酒店的定制服务、全维康养服务与保亿物业的聆悉管家服务，将保驾护航。
10，超高精装投入。在观雲昆月城的精装样板房，我看到了数量最少的「此处非交付标准」的提示牌，给人印象相当深刻。而且它的精装不是纯粹的码配置、堆名牌，在设计师的调教下，呈现出很现代的国际范儿。在新风系统、厨电系统与卫浴系统等功能性空间的硬件里，更舍得投入，也不像滨江那样愿意砸钱在电视背景墙，而是轻奢示人。实话说，这个调调还是挺抓人的。
11，建筑立面走现代公建风格，超大玻璃幕墙的使用，与山色湖景形成一个奇怪的张力。然后，在248平米户型的超大露台上，它对来访者的杀伤，堂而皇之，野心毕露。
我把几张官方定妆实景照发给几个朋友，都是秒回，「挺漂亮的，多少钱？」
总的来说，它是很独特的山居产品。与走中式风的前一代特色小镇代表——桃李春风比较的话，它不走乡愁路线，更年轻；与主打文艺的新一代度假大盘IP——阿那亚与麓湖比的话，它是豪华现代版。
12，总价600-1500万，观雲昆月城打算验证的是一个「在杭州近郊如何重新定义山居生活」的冒险故事。
但是，再豪华、再个性的冒险故事也是冒险。有两个原因可以降低冒险的概率，一是故事的发生地是杭州近郊，另一个是，它清晰地知道自己的用户是谁。
13，观雲昆月城对「创一代」与7080后高净值买房人口的取悦，完全是写在脸上的。从产品设计看，它真心鼓励你走出私宅，享受配套，坐在露台上，面对山林，而不是在中式园子里孤芳自赏。
14，反认知产品，之所以旺销，背后有被数据难以识别的客户需求驱动。之所以数据难以识别它，是因为过往三年，很多楼市数据被疫情与政策的影响力污染了，如果你按照历史数据来定位，你就不敢做。当市场回归后疫情时代，领先洞悉需求的结构性变化，是2023竞争力的不二组成部分。
15，最后，希望首发上市20套的观雲昆月城大卖。只有你大卖，我的以上观察结论才更有力量。
作为一个行业的观察见证者，杰总也希望看到更多反传统认知的特色地产项目。如果你自认为是一个，欢迎联系我，JUMP大会第四季需要更多这样的新故事。
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