上周末，之江楼市的热门话题，除了龙坞板块桂香园选房，就是珊瑚世纪能办产证了！

上周，有珊瑚世纪的业主粉丝告诉全知道，交付三个月后，珊瑚世纪可以办产证了，这也意味着被不少人称为之江“白月光”的新盘，可以面向二手房市场了。

仁恒祥生·珊瑚世纪叠墅

NO.1 丨 壹

珊瑚世纪，凭着开发商、区位、样板房呈现等因素，一直以来都是之江关注度最高的楼盘之一，2020年首开起便是一路行情火爆，2021年初清盘的那次摇号，更是以中签率2.02%综合中签率，创下当时杭州中签率最低纪录。

珊瑚世纪收官加推综合中签率低至2.02%

珊瑚热销的背景，也是当时之江楼市一片火热，珊瑚世纪所在板块的二手房成交价均价一跃到6-7万/ ㎡，所以很多人认为，凭着仁恒的口碑，未来交付后高层的二手房卖到7-8万/㎡、叠墅产品单价突破六位数应该问题不大。

仁恒祥生·珊瑚世纪雅园

这两三年来，杭州的楼市热度有所下降，虽然之江板块的整体行情也受到一些影响，但整体的格局并没有太大变化。

另一方面，全知道也了解到，虽然珊瑚世纪的业主人群中，同板块改善、以及滨江、复兴改善自住，人才自住的人群较多，但在当时火热的背景下，也吸引了不少投资客人群。

如今，珊瑚世纪登陆之江的二手房市场，它的表现如何呢？

“房东扎堆地来挂牌！”一位之江的房产中介告诉全知道，上个周末，很多珊瑚世纪的业主前脚刚办出产证，后脚就来门店挂牌了，仅周六当天，贝系平台就有27套珊瑚世纪的房源上架。

珊瑚世纪小区某平台后台挂牌房源数

另一个平台周末两天也有30多套挂牌。一个周末下来，刨除重复房源，之江的二手房门店保守估计已有40-50套房源挂牌。

全知道了解到，上个周末珊瑚世纪已有成交。

不过，这里说的首套成交，并不是印象中的正常流程，应该是“期房成交”，也就是房东买家在办出产证前已签约第三方合同，办出房产证后以约定的价格成交。

NO.2 丨 贰

值得关注的是，这套成交房源的单价令人感到意外，120㎡的一套低楼层房源，总价在600万上下，折合单价5万元/㎡，这个单价甚至低于同区域的大部分小区的二手房均价。

还有一套“期房合同”的成交，是高楼层的145㎡，成交价740万，折合单价5.1万元/㎡，办出产证当天就完成交易……

有业主在小红书等社交平台卖房

全知道查阅珊瑚世纪的挂牌房源也发现，不止这一两套“抢跑”房源均价较低，在珊瑚世纪挂牌的一众房源中，挂牌较高的有6,7万/㎡，挂牌低的甚至不到5万/㎡，“房东的普遍心理底价在5-5.5万/㎡左右。”

均价低于我们预期的也不少，“我们收到一套2楼房源，挂牌单价只有4.9万，我们都觉得这个价格很惊喜了。”一位中介告诉全知道。

仁恒祥生·珊瑚世纪

还有一套热度较高的房源，是一套1楼的145㎡房源，房东报价600万，单价4.19万元/㎡。这套房源也被粉丝发到之江楼市群里讨论。有粉丝说，两三年时间光是给银行的利息都要近40万，再加上购房的资金成本，房东这是在亏本甩货！

 单价4.13万房源截图

全知道了解到，房东当初买下这套房子时，因为是1楼，单价低于限价均价，只要不到3.2万/㎡，总价450万元左右，加上是全款买入，折算资金成本这次出货也没有亏钱，还是小赚了几十万。

 珊瑚世纪小区内景

另外，一个周末几十套房源挂牌，全知道还发现了一个现象：高层中大面积的房源挂牌量最多，145㎡房源挂牌量比总挂牌量一半还多！

相比之下，叠墅的挂牌房源很少。

珊瑚世纪室内场景

珊瑚世纪出证后几十套的挂牌量是为什么？全知道综合一些中介与房东的消息，可能是投资客不想长期持有，急需出售获得流转资金。

一位之江的中介门店店长说，三四月刚好是之江二手房往年的成交旺季，很多房东，特别是投资客都也想趁着之江楼市的“金三银四”快速脱手离场，所以才会出现一个周末那么多房源挂牌，这种情况以往也很少见。

另一位中介告诉全知道，如果是两三年前的行情，珊瑚世纪二手房出手肯定赚的更多，但现在行情不一样，很多房东还是想得通的，价格低了虽然赚的少，但能较快出手，而且不像有的板块可能还会亏本，珊瑚世纪刨除资金成本卖掉多少还是有利润空间的。

NO.3 丨 叁

其实，从整个之江二手房近期的表现中，也可以找到珊瑚世纪集中挂牌的客观原因；

之江新城

近期，全知道也走访了之江二手房市场，往年的“金三银四”到今年，还是有所变化！

“2月市场挺好的，所以我们一直预期到了三月市场会进一步回暖，但现在来看，其实有点后劲不足！”一位之江的资深中介告诉全知道，近期，之江二手房市场昂扬的势头后劲略有不足。

杭州二月二手房成交量 via.手边买房

“看房的人有减少，而且3月份看房的客户对价格方面都很敏感，哪怕像恒大水晶城、云荷廷这些成交热门小区，带看量和成交也都有下滑。”在恒大水晶城附近，一位中介门店店长和全知道抱怨了起来：“原以为小阳春要到了，谁知道回暖的势头戛然而止，“带看量的下滑倒还是次要的，主要还是整体客户量在缩水。”

云荷廷

云荷廷小区周边的中介也是同样观点： “上个月云荷廷的成交量非常多，十几套，这个月的话，目前的成交量目前还是个位数，带看量和来访的话感觉还是有明显下滑的，大概少了10%~15%左右。”

全知道走访发现，3月份之江的二手房市场确实和预期有差距。

云荷廷小区

当然，之江板块的二手房市场也分为多个区块，虽然整体二手房市场受到多方面影响，但也有特立独行的板块。

比如镇南，主攻刚需自住，这一轮二手房的行情中反而价格相对坚挺。

一位镇南的中介告诉全知道，相比2月份，镇南3月份的成交还有所上涨，“我们门店这个月带看量和成交量都是挺不错的，因为这边偏刚需的多，总价门槛也低！”一位镇南的中介这样说道。

 之江镇南板块

NO.4 丨 肆

造成三月之江二手房显出疲态的原因是什么？

全知道了解到，一方面是2月份很多低价房源被成交掉了，后续房源补充需要一定的时间。

上个月一些房东看市场热了，房子俏了，反而把挂牌价格往上提一提。但上个月成交的其实多是以价换量的房源，这个月一看挂牌价都涨了，马上就持观望情绪了。

 之江新城

“我记得差不多的房源，二月份挂牌价在450~460万之间，现在挂牌卖480~490万，你说你是买房的，你能接受嘛”，镇南一位从业十年的中介店长王店长说，像这样的情况，在最近的之江二手房市场上有很多，““现在就是磨嘛，没办法，市场就是这样的，卖家想卖高，买家想抄底，到最后就是看谁能妥协，谁能让步……”

之江新城

中海·篁外山庄

但大部分人仍不需要担心，等到市场博弈结束，该降价的还得降价，该买房的还得买房，无非是看谁的底线能够坚持住，谁就是最后的赢家。

恒大水晶城小区门

NO.5 丨 伍

看到这里， 你或许能明白珊瑚世纪部分业主快速出货的心理了；

一方面，以投资目的在最火热时期入场的房东经历连续两年的市场下行后信心不足，2月市场火热后并没有带动房价回升，同时市场又有向下的趋势，进一步坚定了房东快速离场的决心。

另一方面，在珊瑚世纪交付后等待办证的三个月中，二手房中介和买家都有许多试探动作，领证后就更容易引发踩踏出货争相离场。

珊瑚世纪小区园林

加上相比于新房的可观倒挂在现在市场下低价出手仍然有一定利润空间，与其继续付出持有成本赌一个并不确定的前景，不如少赚一点，把资金放到回报率更高的地方去。

✍️主笔：小楠、小丘 | 主编：小全 |律师：郑晶晶