碎碎念：一恍惚，好几个月没更新了，2023年第一篇，先容小白菜水一稿，刷个存在感，也冲下新年的KPI（去年更的少，主要赖疫情影响撸稿心情，今年莫得甩锅了，后续更新频率慢慢会提起来，欢迎胖友们后台多多交流，2023冲冲冲）。
自“金融16条”出台以来，房地产市场这两个月的表现在xxx媒体的吹风软文、房产中介的朋友圈中，可谓“欣欣向荣”、“触底反弹”、“黑暗后的黎明”、“困境反转”……（球球监管可千万别信了中介朋友圈的鞋，政策转向啊！！！）金融和地产的关系一直很微妙，房价上涨的时候，犹如一对蜜月的少男少女，你侬我侬,你一口肉我一口汤……可惜地产是个渣男，房价一下跌（资产缩水、债务刚性），十个锅九个盖，干脆躺倒摆烂，金融也被拖下了水，赶紧先来个“金融16条”自救缓一缓……那建好的房子还是没人买咋办咧？既然卖不掉，那就出租！于是乎，“金融17条”就来了：2月24日，央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。（其实这篇刚出来小白菜就想扯扯了，一直没时间……）实际上，这个“金融17条”就是“金融16条”的配套细则，相关政策都是有迹可循的：站位高一点，从顶层设计角度而言，二十大报告等重要文件确立了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。“房住不炒”“租售并举”算是奠定了新时期房地产市场的主基调，大力发展长租房市场成为了共识（小白菜猜的）……房住不炒！既然不能炒了，要有人住才能体现出价值。但不炒意味着房价涨的预期比较低，那就卖不掉，卖不掉了就租呗。而且房子卖不掉，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式就不可持续，探索房地产行业发展新模式也就势在必行（房企被迫转型）。目前，已有不少房企开始布局住房租赁市场，如招商蛇口、保利、万科、龙湖、旭辉等。龙湖“冠寓”于2021年开始盈利；万科“泊寓”计划在2023年实现成本法下的会计报表盈利。整体而言，本次的政策出台，肯定是利好的（或者表达成“偏正面”比较准确）：（1）利好住房租赁开发运营企业（无论是建设、运营，还是轻、中、重资产）；（3）利好城投/国企（或者说纾缓财政压力，后面具体说）；（4）利好银行（新增投向，以前太依赖投放按揭贷）；（5）利好出险房企（跟着喝口汤？去去库存？就算有租赁住房，银行放贷估计也不太乐意，靠这个开辟新增融资应该行不太通）；第一条，政策出台目的很明确：就是鼓励增加租赁住房供给。想法是好的，毕竟年轻人等群体苦于房源少、租房贵等问题久矣。但租赁住房也存在建设成本高、资金回笼慢、收益率低等问题，相关经营建设主体的动力必然也没那么足，就看后续怎么落地执行喽……一方面：去年为了稳楼市，有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量回购商品房，比如郑州（通过政府购买现房作为安置房）、济南（济南城市发展集团在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房）、湖州（鼓励国有企业收购，作为保障安置用房）、苏州（定向回购部分新房）等，来化解库存和销售压力。（估计这也是第五条灵感的来源）- 保障房（保障性住房）=廉租房（针对本地的低收入家庭出租）+经济适用房（针对本地的低收入家庭出售，后续出售价格及出售对象都有限制）+政策性租赁住房（不符合廉租及经适房的低收入）
另一方面：租赁为城投转型为城市运营商提供了新的思路。城投通过开展租赁住房业务，有利于拓展其展业空间、改善债务结构、丰富融资渠道、提升资产质量等（不过专业管理能力偏弱，而且部分地方政府在这方面的土地供给上动力不足）。目前已有不少城投、安居集团进入住房租赁市场：比如西安安居“安居·乐筑”、浦发集团“浦发有家”、成都轨道集团TOD保租房项目、云南建投和康旅集团也宣布开发保租房计划等等。此外，很多城投也已经搞了不少公租房、人才住房等建设，都可以打包成租赁住房。因此，这个政策的推出，一方面可以让地方城投or国企购买存量住宅，并获得长期贷款，化解短期民企保交楼危机。尽管需求端不会因为这么点量就大幅改善，但起码可以稍微调整供给结构，稳住房价；另一方面，通过把现有的一些公租房、人才住房等打包成租赁住房项目，申请长期资金，也能缓解下资金压力。（不过注意下第五条，要求该类型贷款不新增隐债（部分主体为事业单位或城投））目前市场已初具规模，走马圈地估计也是接下来市场重要特征：从第四条来看，不管是房企，还是其他各类主体（资质相当于放开了），也无论是新建还是改建，都能获得信贷融资支持，对于玩住房租赁的企业都可以改善现金流。此外，部分地产项目也有自持比例的要求，那如果改个用途，也能缓解下资金压力。另一方面，住房租赁的融资宽松了，市场规模预计也会出现明显增长（至于有多明显，看政策落地执行情况）。其实已经有银行和房企开始行动了：万科发布公告称，其与中国建设银行将共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，规模为100亿元，用于投资收购房企存量长租公寓资产。第五条的这一招“团体购买”看上去还是挺狠的，只要以住宅租赁为目的买房，都是允许贷款的。这一波操作，其实就是创造了新的机构投资者，将住宅领域原来的“散户市场”变成“散户+机构”的市场，这样子变相增加了当期需求。对于个人（有钱的个人）来说，很多地方都有限购，可以趁这波注册个租赁企业买房产。对于部分企业来说，也可以批量买一波作为员工宿舍等。对于出险房企来说，市场形象也没了，本身销售去化也困难，正好利用这波机会进行资产出售和项目盘活。整体而言，对于加速存量房产的去化，优化房企的资产负债表，促进楼市的回暖，有一定的积极意义。后续物业的收并购估计也会逐渐活跃。但实际执行真的会这样吗？简单算个账，目前市场的贷款利率那么高，租售比不到2%，批量买房去出租肯定划不来。但另一方面来看，如果真有机构进行批量购买（而且立马能有资金到位），至少购买价格应该是有优惠的。贷款30年，通胀估计也能还一部分钱。但整体，估计还是房子本身的价格能不能稳住甚至上行是这些购买机构重要考量的因素。租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积房价。简单理解就是每月房租/房价国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。目前我国的租售比一般在2%以下，1%以下的超过60%（不是租金太低，而是房价太高），低于1%意味着租房100年的成本收不回来。根据诸葛找房50城数据，2022年平均租售比为1：620，远远偏离国际标准。2022年重点50城租金收入比为14%。其中，深圳（30 %）、上海（29%）、北京（27%）租金收入比稳居TOP3。第六条明确将开发建设贷款和经营贷分开，明确经营性贷款可用于置换物业前期开发建设贷款，这对于重资产企业而言，资金压力明显改善。此外，经营性物业贷款向住房租赁行业开放，对于轻资产企业在运营环节也给予支持。非自有产权可以申请5年贷款，比此前一般3年也进一步拉长了期限。对于房企而言，手中卖不掉的房子比较多的，可以发展租赁住房，这样还能获得融资，期限长（20年），融资额度达到物业评估价值的80%（这可比抵押贷款香太多了），释放前期沉淀资金。此外，可能短期也可以成为房企的新一条融资渠道，成立个关联公司，拿到5年潜在租金70%的贷款额度。除了房企外，只要手中有物业（不管是厂房、城中村等等）都能改建成租赁住房，还能拿到5年的经营性贷款。只是不晓得对于这个贷款的用途限制如何？（不过就算用途规定的很死，估计也能绕开）但是也泼个冷水：好项目不需要金融支持，能卖的也不会租，而卖不掉的改租也好不到哪去。租赁比较讲究地段、交通等，难卖的估计地段也不咋滴，改成租赁，估计出租率也堪忧。好出租的，一般都是好地段，销售不愁，估计更愿意以二房东的形式玩轻资产。这条给银行提供了新的发债融资依托点，也能提高各行投放相关贷款的积极性。（没有积极性估计就枪口指导，毕竟有第十七条的监测评估体系）2022年5月27日，中国银行间交易商协会印发了《
关于开展资产担保债务融资工具相关创新试点的通知》，正式推出资产担保债务融资工具（CB）。所谓资产担保债务融资工具(CB)，是指发行人在发行债券时，同步提供一定的资产作为抵押，如果发行人发生破产或者违约，债券投资人对抵押资产拥有优先求偿权。（具体后续会再写一篇展开扯扯，可以关注本公众号）从去年喊着搞CB，到现在特意提到住房租赁CB，目前虽然CB不太多，但预计这块的市场会进一步放量：地产开发企业用项目股权增信已经有这个意思，其他比如城投也多有融资难、融资贵的问题，估计也会诉诸于此。根据《交易商协会资产担保债务融资工具问答》提及“落实国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见，交易商协会在CB项下，推出“保障性住房租赁”主题债券，即“保障性住房租赁CB”，通过专项产品持续引导资金流向租赁住房领域。鼓励企业注册发行保障性住房租赁CB，交易商协会将为保障性住房租赁CB开辟“绿色通道”，专人对接，即报即看。”估计住房租赁CB估计会放量明显。从第十一条来看，REITs进一步拓展到住房租赁领域，可以说又往前踏了一步。在全球大部分资本市场，房地产REITs都是主流，也最为成熟。（我们就是这么傲娇，坚决不走别人走过的路）不过在2022年12月，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”就表示：下一步，证监会将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。估计商业REITs也快了……目前我国住房租赁REITs实践已取得一些进展，2022年发了4单保障房REITs，在二级市场表现也不错，市值达到了58亿元，约占全市场市值的7%。预计政策支持下，可以帮助重资产运营的企业打造“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的投资闭环，实现市场存量资产的盘活。整体而言，REITs的推进，将为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供更为顺畅的退出渠道，这将有利于提高开发企业的资金周转以及布局租赁住房的积极性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”的良性循环生态圈……仅从保障性租赁住房来看，长期以来，资金来源渠道单一，主要依靠中央专项资金、地方财政资金、土地出让金等政府财政资金直接投资，很难撬动其他资金……第十二条这个各类资金的提法，emmmmm，显然政策是有想法的，但估计子弹还得飞一飞，起码市场稳定了，有利可图的确定性高了，资金才会近来吧……虽然这几条约束了种种前面YY的小心思，包括严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁违规用于商业性房地产开发，切实防范资金挪用、套现等风险……（但是说归说，执行层面的偏差就不好说喽）政策执行的尺度，还是看市场情况的，很多“野路子”无非是监管睁一只眼闭一只眼罢了。如果市场过热了，监管其实也能通过调整这块的政策控制进入市场的资金节奏和资金量。这个专项统计制度还是比较重要的，相当于后续会有监督执行的操作，可以传递监管导向，那势必会推动金融机构去积极加大支持（表忠心）。虽然这个文件看上去第一眼容易略过的不太吸引眼球的住房租赁文件，但是从政策方向来看，预计对于整个楼市、以及企业的资产负债会产生一定影响……但影响有多大，就看看后续的正式稿喽，是不是有什么更明确的配套细则（比如贷款利率的确定等等）……总而言之，中短期来看，对于相关企业的融资肯定是有所改善的；长期来看，住房租赁仍任重道远，根本上来讲，住房租赁市场发展还要依托于“租售同权”的落实和完善，只有租跟售是同等权利，住房租赁市场才能得到真正长足的发展……**原创不易，欢迎后台留言批评指正，也欢迎关注转发**------------------ END -------------------