来源：城市财经（ID：City-Finance）

作者：子非鱼

去年是啥情况，今年是啥情况，不用我细说。去年是低估，低估之后必然是反弹，于是，我们无法避免热点城市的成交量被技术性放大。

压抑了三年的需求，在这个春天得以释放，再加上信心有所回升，于是我们可以看到，热点城市整体都在回升。

克而瑞披露的数据显示，重点30个城市2月份新房成交量，无论环比还是同比，涨幅均超4成。

广州、深圳、天津、青岛、济南、佛山、合肥、长春、南宁、宁波、东莞、长春、无锡、福州、大连的环比增幅就在50%以上。

而重庆、长沙、郑州、厦门的增幅超过了100%，郑州环比涨幅更是高达351%，同比也高达166%。

青岛的楼市成交量走强，是预料之中的事情。去年年末，本号就系统性分析了北方的天津、青岛、济南和石家庄4个城市。

当时我给出的判定是，天津、青岛、济南、石家庄等少数北方城市，房价已经见底，刚需可以入场。理由有二：

这些城市，事实上也就是头一两年跌幅较大，此后都是在阴跌。去年的大环境下，这些城市由于提前进行了调整，也没有跌多少。

进入2023年，宏观大环境的改善，再加上他们已经调整到位，往后更大的可能性是房价横盘，成交量回暖。注意我强调的是横盘。

由于北方整体经济形势都偏低迷，库存量也够大，比如青岛，到1月份库存量，商品房库存量依旧有2391万平方米，去化周期32.6个月。

所以，这些城市，即便筑底，也难有反弹的力量。从目前的形势来看，青岛已经在按照这条路线行驶。

青岛的业主是明智的，别的城市的开发商和业主，看到成交量回暖，想到的第一件事就是涨价，比如广州、南京、苏州等城市的开发商，部分项目撤回折扣，乃至涨价。

比如西安绿城全运村5期芳华苑业主们，联合起来组成了一个“村委会”，并制定了三年分步涨价计划，三年要上涨122%：

今年7月，小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米；2024年7月，保持在3万元/平方米；2025年7月，保持在3.5万元/平方米；2026年7月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米，二手房成交均价约为1.8万元/平方米。

和这些城市相比，青岛的业主相当明智，正在借助这波成交量回暖，降价解套。

透过机构披露的数据可以看到，在青岛新房与二手房成交量回暖的背景下，二手房降价数量仍远高于涨价数量。

同时，青岛的二手房挂牌量在激增。贝壳上青岛的二手房在售量为80875套，超过了8万套。近7天就新增加了4177套房源。

其实不仅青岛，广州、杭州、南京、合肥、西安、佛山等热点城市的理智业主，也都在借助这波成交量走强，寻求解套。

比如广州目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了7000多套。杭州2月份一口气增加了1.7万套挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。

合肥方面，根据链家网披露，目前的二手房挂牌量为11.1万套，相较于去年年末增加了0.9万套。诸葛找房披露，西安二手房挂牌量较去年年末增加了6766套。去年年末二手房挂牌量冲破10万套的佛山，目前也即将突破11万套。

有人借助回暖离场，我个人认为，是一个很明智的选择。很简单的道理，在人口转向、城市化率进入低速阶段的情况下，热点城市的房价至多是横盘或者慢涨，而人口流失库存严重的城市，会继续调整。

现在解套，如果后续经济和收入复苏不错，房价慢涨，也不用觉得可惜，毕竟谁也没法赚到全部的铜板。

如果后续经济和收入复苏仍不明朗，那现在就是及时止损。

以目前的形势来看，经济和收入回暖不确定性很大。我们的出口最近已经跳水了。受到全球局势和全球经济疲软影响，全球外需不振。

目前我们在通过汇率走低来促进出口，但汇率有边界值，贬值过多会加大进口压力。

另一方面，我们正在启动大基建来拉动内需，但这么多年了，大基建这条路的边际效应在逐渐递减。

总之一句话，压力仍比较大。

目前的回暖能否持续，要看经济和收入复苏进程和力度。

对于青岛来看，由于库存量大，即便经济和收入复苏，其价格反弹也没有力量支撑。后续：

第一，如果经济和收入复苏确定性增强，青岛的核心区可能会开启慢涨模式。外围区则横盘。

第二，如果经济和收入复苏不够明朗，那回暖就没有韧性，可能会戛然而止。到时候，新房仍会以价换量，二手房仍会降价出售。