证监会最近90天的表现值得一份手捧玫瑰花，此处不接受各路大佬任何反驳。
去年11月底，它突然放行上市房企停了10年的再融资。昨天晚上，又是它深夜发文，对私募房地产基金开闸松绑，让中国地产+金融狗好生激动了一下。
眼瞅着，有关部门袖口里的「第三支箭」，已经嗖嗖地射出2个。
证监会启动不动产私募投资基金试点，投资范围扩大至特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。
主要内容包括：
1，明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
2，要求试点基金产品投资者首轮实缴出资不得低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%。
3，试点基金在符合一定前提下可以扩募，并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
身为1/3个地产人士，突然觉得原来证监会也可以很可爱的。2023气氛都烘托到这里了，没有了借口，也没有了退路，加油干吧。
很多技术性的细节这里不谈，只谈谈对这份深夜文件的超感性看法。
1，文件是证监会单独署名，没有银保监会啥事。
虽工作分工，但意味深长。
2，投资名单里，新加入了存量商品住宅与长租公寓两类点心。可投的市场蛋糕一下子大了，好胃口，好赛道。
3，我不吝夸大我对它的想象。
债太大，股太小，是地产寡人天生有疾的根源。中国地产行业为啥一直在新发展模式的大门口外徘徊，就是缺乏长钱、便宜钱来塑造自己。
过去20多年，地产商发展出一切模式的核心目的，就是一句话，把钱从银行套出来，加杠杆。而发展模式进化的前提是，得有更有耐心的钱来投你。现在证监会在90天里的这两个动作，迈出了很大一步。
3，基于第二点，我呼吁更高站位来看待这个改革，也从个人做起，拒绝庸俗化理解它只是一个救市措施。
4，在性质上，它是短期救市，还是制度松绑，答案很鲜明，不建议唯救市论。
如果把它当做救市，容易庸俗化，短期高估，长期低估。
怎么理解呢？
当做救市，短期内就会寄予厚望。但是，它的门槛还是很高的，短期救市效果，大概率会低于你的预期，让你失望。
当做救市，容易低估它的长期价值。这个新文件出台不易，在之前多个文件的基础上，可谓宽衣解带大松绑。
制度松绑带来的产品创新机会，源源不尽。中国会设计融资产品的聪明人太多了，请把这种智慧投射到不动产上，让大家的财富都动起来。
5，保交付加速了这份文件的出台。之前方案讨论了很久，但就是没有动力。稳稳的放贷无风险收益不香么？非要跳到油锅里去捞吃的。为了避免周期性陷入这类烦恼，不动产行业需要真正有耐心的股权资金。
6，原地跳空到100米来看地产，会发现近期两个小趋势。
其一，现房销售试点；其二，资金端重启供给侧改革，抬升直接融资的社会地位，降低银行信贷资金的占比。
这是两条并行不悖的供给侧改革。资金端不做出改变，现房销售就是一个遥不可及的梦。
7，暂时还属于富人的游戏。期待试点早日结束，门槛降低，普通中产都有参与的机会。
8，住宅地产会直接受益。
地产开发前融的资金来源，一直是各种渠道的高息资金，其中，私募来的钱就是一个重要来源。2017年后，地产去杠杆，严厉打压。六年后，有所松绑，虽然仍然不允许对拿地行为进行前融支持，但是终于，五证齐全的开发中住宅项目，被豁免了。
美好的结果发生，需要时间。富人的钱也是钱，短期内也不可能轻率地去给保交付项目雪中送炭。但是，我对政策前景保持乐观。
9，合资格的基金管理平台，若能参加试点，当然是要参加试点。因为，优惠条件还是很多的。
既可以做到更高的股债比分配，小股大债，通过债务利息的税前扣除，实现税务上的节省。
也可以对基金的被投企业进一步加杠杆，还允许私募金将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，实现投资资金来源的扩充。
更可以合法扩募，一次备案，多次扩募，提升项目与资金的匹配效率。
10，这个改革会加速孵化房地产「资管分离」的特征，有耐心的资金，会引导出不动产行业更有竞争力的运营型公司出现。
不夸张地说，以后资本甚至可以挑选房企或团队，房企可能会加速变成了轻资产代建公司。未来的资本不仅仅看品牌，还要看你真实价值创造和经营能力。在这种趋势下，今天头部品牌房企的格局，长远看，又要面临新的洗牌。
11，从现在起，请开始做一个有精益手艺活的地产人，你在另一类金主爸爸的眼里，是下一代升级后的职业经理人或地产新贵。
12，我自己觉得，在中国以不动产为底层资产的金融创新产业链上，有一条能力鄙视链。我自己有一个排序原则。
比如，公募大于私募。股权大于信贷。REITs大于PE大于CMBS。
13，继续等待终局出现。请证监会步子再大胆一下，早日放行无阉割版公募REITS。
目前公募版的REITS，保障性租赁住房、长租公寓、基础设施、产业园等等，有诸多国企或央企案例，但是，内地纯民企、公募版的REITS还没有。
这是个身份遗憾。短期内，可以归因于资产不达标，中长期看，希望不要有身份歧视。
14，等到人人都可以像买股票那样买REITS时，全国人民对买房的无差别信仰就会开始一点点崩坍。
在崩塌之中，一个旧世界的旧模式被杀死了，但是另一个新世界的新玩法必将诞生。
15，地产行业不是夕阳也不是朝阳产业，它是永存的。我们才是过客——这不是我说的，证监会说的。
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