现在全国有50多个城市开通了城轨交通，总长度达9206.8公里。

你知道去年地铁增量最猛的城市是谁吗？

杭州。

一年时间地铁里程增加了170多公里！

排名直接跃升到全国第6位！

杭州咋这么猛？

一个重要的原因：

今年9月将迎来杭州亚运会。

这些年借势亚运会，杭州一直在拉动基建投资，疯狂发力地铁。

看，很明显，2020年之后，杭州地铁运营里程开始呈指数级增长。

从130多公里直接跨到516公里，将近4倍！

另一个黑马城市是佛山！

去年佛山集中开通了3条轨道交通，地铁里程净增54.12公里。

总里程数超过120公里，比福州、长春、济南、哈尔滨、贵阳、石家庄这些省会城市还要高！

这也让佛山成为全国地级市的第二名，仅次于苏州。

当然，其他不少城市这几年也都进入了轨交建设大年！

江苏现在有6个地铁城市，是全国拥有地铁城市数量最多的省。

江苏十三太保，地铁城市占了一半。

这里面最幸运的一定是南通！

南通地铁1号线已经运营，可以说正好搭上了地铁末班车。

什么意思？

其实，一大批地级市的“地铁梦”早就破碎了！

国家发改委早就收紧了普通地级市修建地铁的审批。

山东潍坊，被定义不满足轨道交通建设条件。

山东烟台，一直在谋划建地铁，到现在也没有获批。

浙江温州，在开通了市域快线之后就一直谋划建地铁，也没有获批。

只有具备以下6项资格的城市才能修建。

GDP超过3000亿元；

一般预算收入超过300亿元；

城区人口超过300万；

拟建地铁线路初期客运强度不低于每天每公里0.7万人次；

远期客流规模达到单向高峰小时3万人次以上没有债务风险。

很明显，这些城市的地铁被叫停主要还是为了防范风险。

地铁的修建成本太高，每公里投入基本就是5-8个亿，一线大城市甚至需要10个亿。

根据各城市城轨交通去年完成建设投资情况，取个中位数，一年开销也超过100亿了。

这百亿级别的开销，可不是随便一个城市就能承担得起的！

曾经开工不到百天的包头地铁被叫停，原因就是包头地铁建设所需资金达305.5亿元。

成本只是第一步，还有不可忽视的运营费用呢！

现在大部分城市的地铁都在亏损！

或多或少都得靠地方补贴。

首先是北京地铁，之前补贴过214.66亿；

其次是苏州轨交，补贴过71亿；

青岛地铁补贴过67.34亿；

成都轨交补贴过59.38亿。

再加上土拍还没恢复，一些城市如果这个时候盲目上马建地铁，只会带来更大的风险！

杭州和南京就非常聪明，拥有超高地铁里程，又深谙城市开发之道。

它们规划的地铁都通向有地的方向。

如果你留心看，会发现，南京地铁几乎没有一条独立的环线，全都是放射型的线路。

每条地铁向外辐射的里程都特别长，终点完美到达各个新城。

燕子矶、江心洲、江北新城、仙林湖、九龙湖、方山、江宁滨江等等。

这些新城先拉条地铁过去，然后开始搞学校商业，最好再引入些产业，套一个概念。

紧接着，拍地、拍地、拍地！

有些开发商乍眼一看，有地铁啊、有学校啊、有商业啊，甚至还有产业和概念啊。

于是乎，竞价、竞价、竞价！

结果呢，地价越拍越高，房价越来越贵。

所以南京房价非常的扁平化，偏远的新城也都是动辄3、4万的价格。

这些新城都有大片可供出让的土地，这些土地原本不值钱，但通了地铁之后，就变得炙手可热。

ZF因此获得了大笔土地出让金，进一步跟进各种配套，形成快速循环。

杭州也是一样。

从数据上看，杭州是全国土地卖得最好的城市。

最近几年的土地出让金，一直排在全国前列。

甚至让一线城市都羡慕嫉妒恨！

而这种模式下，收益最大的就是各种远郊新城。

这里面最大的问题是，这些东南西北各个方向上的远郊新城，看起来一模一样，供应量其实是同质化过剩的。

自身经济实力强的城市还好，可那些财力本就不足的城市呢？

如果盲目举债建设和运营地铁：

一方面产生不了多大的经济效益；

另一方面债务会拖累城市的发展。

这个时候，有几点建议很重要。

首先，警惕没有实质性利好落地的新城！

就是要有真正的产业在落地，而不是仅仅局限于规划图上。

其次，跟老城接壤可以融合发展的新城更安全！

就算没有发展起来，至少老城内部还是有购买力可以外溢过来的。

最好在距离主城核心20公里范围内，超过20公里，就比较危险。

地铁已经进入存量时代，很多城市的“地铁梦”也该破碎了！

而前段时间，国家发改委也收紧了都市圈的扩张。

对都市圈提出了两个要求：

一是核心城市必须是超大特大城市或辐射带动能力强的大城市。

二是基本范围是1小时通勤圈，并提到了2万多平方公里。

这应该就是划定的标准线了。

哪些城市才可以？

根据国家统计局发布过的超大、特大城市名单：

超大城市有7个，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市有14个，武汉、杭州、南京、西安、青岛、济南、长沙等。

之后再批复都市圈，肯定会在这些城市中选择。

信号已经很明显。

大都市圈规划范围内的小城市、小县城可危险了！

毕竟现在很多城市自己都是饥饿状态，哪还有余力去帮扶其他城市？

现在很多城市负债率飙升，今年也将迎来史上最大的还款高峰。

关注负债率很重要，负债就意味着风险！

高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！

还要关注产业，产业是根本，城市分化本质上是产业分化。

比如杭州有阿里产业聚集的区域，房价涨幅很快，就是因为有强大的购买力作支撑。

最好是高新技术产业，不要是低端制造业。所以一定要了解不同城市的重点产业分布情况。

未来10年各个城市的住房需求增量也一定要了解，毕竟城镇化进入到了全新阶段，住房需求会涌向哪里？哪些城市最缺房子？住房需求增量最高？

另外，库存也很重要，只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。

超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，也有的10年都卖不完！现在千万别买，一定会高位站岗！

敏感内容太多，实在无法公开。想知道的朋友可扫描下方二维码，赶紧加个好友，私发给你这份非常珍贵的资料大礼包！

1、全国超高风险15城和最有价值18城！

2、340个超高库存+超高债务风险城市！

3、31省市区重点产业分布情况私享！

4、未来10年各城住房需求增量预测图！

5、《政府工作报告》房地产相关内容解读！

正值换届，新团队、新机会！政府工作报告会告诉我们未来5年该怎么干！

5大内部独家资料，直接、全部、免费打包赠送，数量有限，先到先得！

24小时内扫描下方二维码，我通过微信私发给你，尽量别外传！