图源：卡乐图片 宁颖/摄

　　自房地产行业出现债务违约潮至今，不少出险房企在过去两年有余的深度调整中自救，接连在债务重组方面取得重要进展。

　　2024年开年伊始，出险房企化债加速。截至目前，已经有远洋集团、龙光集团、中国奥园、正荣地产、中粮控股、旭辉控股等房企在1月份披露了境内债或境外债的新进展，尤其是中国奥园，为境外债重组成功阵营再添一员。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，今年会有更多风险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。

　　奥园重组成功，龙光、远洋迎新进展

　　在宣布对境内所有信用债展期后，远洋集团明确了展期方案。截至1月16日，远洋集团已经公布全部境内信用债的展期方案，9只债券余额182.7亿元均展期30个月，从第15个月开始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的节奏，每个季度分期摊还本金。

　　除了远洋集团的境内债获得进展外，1月份多家房企的境外债重组也获得实质性变化。

　　1月15日，龙光集团发布公告称，根据债权人支持协议的条款，呈请人已于当天的聆讯中申请撤销香港呈请。而这背后，是龙光集团与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组(AHG)及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于1月12日与AHG签署了附有这些条款的债权人支持协议。此举意味着龙光集团推动境外债务管理取得重大关键性进展。

　　值得关注的是中国奥园，历时24个月，境外债重组成功。

　　1月12日，中国奥园发布公告称，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准，在此前的1月10日，中国奥园股东特别大会表决通过了发行强制可转换债等相关议案。

　　根据此次获批生效的重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

　　中国奥园预计，重组后8年将减少境外债务支付压力本息49亿美元，未来两三年内在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。

　　此外，1月2日，正荣地产发布公告称，公司与债权人特别小组成员签订了重组支持协议书。1月3日，旭辉控股公告，已就境外债务全面解决方案的条款向协调委员会、债券持有人小组及其顾问提交了一份初步提案。1月11日，中粮控股公告表示，境外债重组计划获法院指示，召开计划债权人的计划会议，以考虑及酌情批准该计划(无论有否修订)，计划会议将于2月9日在香港举行。

　　利好政策推动房企债务重组加速

　　开年伊始，房企债务重组加速背后的原因是什么?

　　汇生国际资本总裁黄立冲认为，开年房企债务重组加速的现象，反映了房地产行业在经历了前几年的调整后，对于财务结构优化和债务风险管理的迫切需求，毕竟依靠经营现金流的改善来解决困难已经无望，只能通过债务重组来解决问题。

　　与此同时，成功案例也为其他企业债务重组增强信心。刘水分析称，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。从债务重组过程来看，积极作为有助于债务重组。重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。融创和奥园均提供了较为丰富的处置方式，包含了债权和股权两类方式，融创还提供了子公司融创服务股权供债权人选择，能够满足债权人多样化的需求。从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也表示，目前，出险房企在化债进展方面有所提速。“这与金融支持力度加码、多家房企债务重组成功提升业内信心等因素密切相关。”

　　在关荣雪看来，出险房企化债“进度条”提速，与政策支持力度加码、多家房企化债取得积极进展等因素密不可分。

　　“一方面，针对房地产市场的支持政策持续出台，金融政策支持力度不断加码，2023年12月召开的中央经济工作会议再次强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，为房企化债求稳注入了积极动力。”关荣雪分析称，“另一方面，2023年11月以来，中国奥园、融创中国等多家房企债务重组取得突破性进展，也给房地产行业重塑了信心。”

　　宋红卫则分析称，房企境外债务处理工作经过一年多的努力，资本方的心态发生了改变，把预期降低是顺利推动债务重组的必要条件。“由于房地产市场大环境仍然呈下行趋势，民营房企的现金流主要来源于销售回款，尽管出台了一系列利好政策，但资本市场对民企融资端的助力仍难实现落地。”

　　“民企发行规模继续收缩，信用债融资国企占比进一步提升。”天风证券研报显示，2023年1-11月，民企发行境内信用债规模仅260.9亿元，较2022年同期减少26.68%，占比仅为5.45%;国有企业发行规模为4363.4亿元，同比减少2.7%，占比上升至近95%。

　　“在现实面前，债权人、债务人双方必须调整心态和预期。”宋红卫分析认为，资本方要降低预期，出险房企要积极自救，并给出相对可行且风险可控的重组方案，让资本方看到出险房企的诚意。

　　债务重组后压力仍存

　　随着债务重组方案迎来关键进展，各大出险房企有望得到喘息的机会，逐步回归到正常的经营轨道上。

　　这其中一项关键的工作是保交付。浙商证券房地产行业分析师杨凡认为，在企业资金紧张的时候，将有限的资金用在保交楼的“刀刃”上，能够逐渐盘活公司在监管账户上的受限资金和整体的现金流。

　　正在推进债务重组进程的华东房企人士也表示，当前公司工作重心除了推进保交付之外，处理好债务方案，争取更多时间，盘活手中有限的车位、商铺等资产，同时也还是要保证产品品质，兑现给客户的承诺，也保留好企业口碑，保证以后还能在市场上立足。

　　另有出险房企内部人士提出，在完成债务重组后，优化资本结构，为经营换取时间和空间。下一阶段逐步恢复信用体系，进入银行支持名单，恢复融资造血能力，在保障基本兑付的基础上，关注有需求的市场，通过合理方式实现拿地破局。

　　不过，出险房企在完成债务重组后，是否能够完全恢复正常经营，实则仍是未知数。

　　对于目前已完成境内外债务重组的融创，标普全球评级信用分析师李畅就表示，该公司102亿美元的境外债务重组只是迈出了一小步，公司经营好转的关键仍然是合同销售额的增加和扭亏为盈。截至2023年10月底，融创当年累计合同销售额约为757.8亿元，同比下滑约50%，恢复自我造血能力仍长路漫漫。

　　在市场信心未完全恢复的背景下，整体行业面、融资面仍然疲软，面临实际债务压力，民营房企仍将面临较大挑战。

　　国际评级机构惠誉发布报告显示，2024年中资房地产开发企业将继续有大量的债券待偿付，到期(包括面临回售)的境内及境外债券的本金总额将达到7373亿元人民币，较2023年增加11.3%。

　　惠誉预期，许多未出险民营房企将继续面临偿债挑战。这主要原因在于，购房者普遍对这些房企能否按时保质交付项目感到担忧从而导致合同销售低迷、资本市场融资渠道受阻，以及房企需优先保交楼。

　　值得一提的是，目前已完成境内债重组的出险房企包括富力、龙光、融创等，主要通过展期来进行境内债重组。华泰证券表示，对房企而言，整体债务展期主要是以时间换空间，将偿债时间延后，但实际偿债压力并未减轻，这也意味着企业需要在约定时间内重新获得足够的流动性。

　　业内认为，部分完成了展期的房企在2024年的生存境况仍不算明朗。据惠誉测算，16家已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元人民币本金，高于2023年的额度。

　　亿翰智库研究总监于小雨表示，整体来看，2024年到期的债务明显高于2023年，考虑到现在的融资情况和销售情况，对于房企来说是雪上加霜，不排除部分企业有二次违约的风险。

　　(微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、界面新闻 、澎湃新闻、证券日报等)

　　编辑：袁凯

　　校对：风华

　　审核：龚紫陌