日期：
2023-03-07 07:16:17
来源：小胖看房收集 编辑：
在杨浦近期的新房供应中，一直有3个板块受到小胖看房团群友的激烈争论： 一个是瑞仕云曜璟庭所处的江浦街道 ，更市中心但充满烟火气息； 一个是保利建工海玥天汇所处的大桥街道 ，同属内环内，是杨浦城市更新程度较高的板块； 还一个是缦云上海所处的定海街道 ，虽然在内中环，但属于杨浦滨江南段的规划内。 杨浦未来真正的核心我想毋庸置疑就是渔人码头所在的平凉街道。 根据规划，平凉路街道东以兰州路为界与大桥街道相邻，南至黄浦江。西以大连路为界与虹口区接壤，北以长阳路为界与江浦路街道相邻。 此前，曝出联动价21万/㎡地块正位于平凉街道6街坊！ 杨浦区平凉社区03B3-01地块(平凉街道6街坊)四至范围东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区。 该地块建设用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率 1.4，地上计容建筑面积为23791.32平方米。很有可能推出城心臻稀的低密度产品。 在二手市场，目前杨浦最贵的次新房，也是在平凉街道。 · 阳光城滨江悦在链家网二手最新成交价约16万/㎡
首先它是一江一河规划中的中央活动区，其次它属于杨浦规划能级最高的杨浦滨江南段。 中央活动区+杨浦滨江南段 ，这样的顶级配置放眼杨浦傲视群雄。那么问题来了，平凉街道除了联动价21万的地块，还有其他供应吗？ 除了联动价21万的03B3-01地块，周边还有4块容积率差不多的宅地 等待入市（具体参数后文统一统计），如果都能带来墅级产品，那么将形成一个杨浦滨江的低密住区，非常令人期待！ 其次，1月获批的杨浦滨江南段规划，也公示了多块平凉街道的宅地！ 2023年1月17日，《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-Ⅱ等风貌保护街坊保护规划）》获得市政府批复，滨江南段局部街坊控规调整工作完成，给出了杨浦滨江南段 新一轮的发展、规划、建设方向。 我们从这份控规可以看到，整个杨浦滨江南段又有超40万方 的住宅用地蓄势待发！ 如果再算上之前已批复的，我们对整个杨浦滨江南段的住宅用地进行了全面统计： 去除租赁用地，目前已披露的商品住宅约5800+套。 加上根据建筑面积预估的远期住宅规模大约在9800套左右。 综上所述，杨浦未来最核心的地段还有大量供应陆续来袭，想置业杨浦的小伙伴拭目以待！ 杨浦的黄浦滨江核心段+中央活动区=最后一片释放大量可开发空间区域！ 首先，我们回顾一下黄浦滨江的规划。黄浦江建设的核心思想是要打造上海城市的门面，构建起上海最重要的公共展示空间。 在“一江一河”十四五规划中，对于黄浦江沿岸的板块给出了明确的定位划分区段，并对各个板块目前的建设条件做出了划分： 对比此前发布的黄浦江两岸地区建设规划，可以发现前7个板块都位于中心城区，且是建设规划的重点，也是黄浦滨江的核心段。构成了非常有名的两大金三角：分别是虹口北外滩区块-浦东陆家嘴区块-黄浦外滩区块的老一代金三角。 向南延伸到浦东世博-前滩区块-徐汇滨江区块构成的新一代金三角；向北延伸到杨浦滨江南段和对岸的浦东新民洋-沪东船厂地区。 目前作为发展区的北外滩、前滩、世博-后滩、徐汇滨江西岸、黄浦南外滩、滨江金融城基本都已经明晰了规划建设方向且大多都已开始建设，而杨浦滨江南段现在也完成了规划，正式开始投入到建设之中。 杨浦滨江南段是核心段最北的一段，毗邻北外滩，隔岸相望陆家嘴北滨江，更是 中央活动区 的范围之内，规划所给予定位是很高的，也是杨浦全区范围内重点发展的区域。 再看黄浦滨江核心段与中央活动区这两个对于房地联动价有着重要关联的规划区域叠加的范围（下图），所包含的区域是徐汇滨江西岸、前滩、世博-后滩、世博-里滩、黄浦南外滩、陆家嘴滨江金融城、北外滩和杨浦滨江南段。 可以说杨浦滨江南段是最后一片成片开发区域，是 滨江+中央活动区 最后一片释放大量可开发空间区域。 新经济头部企业落位即将带来高产业能级！ 所有滨江核心段的开发都离不开产业的支撑，徐汇滨江、世博滨江、北外滩都是如此，而杨浦滨江的发展的第一步也必须有高能级产业的入驻。 2018年10月，绿城&中交&杨浦滨江投资联合体斥资41.88亿元，摘得杨浦区平凉社区03G3-01地块（平凉街道1街坊北块），也就是正在建设中的中交总部大楼。 2020年11月，美团以 65.41亿拿下杨浦滨江一块地块，作为美团上海科技中心。 两个月后，哔哩哔哩以 81.18亿拿下距美团地块一条马路的地块，作为哔哩哔哩新世代产业园。 2021年9月，字节跳动以20.4亿拿下上海船厂地块，作为抖音集团上海滨江中心。中节能·上海首座项目也选中上海市中心城区杨浦区滨江板块。 这些大厂相继落位杨浦滨江南段（延伸至杨浦大桥以东）将给这里带来极高产业能级。 值得注意的是，这些大厂企业的选址并没有扎堆在杨浦大桥（内环）以西的中央活动区内，而是在杨浦大桥以东的杨浦滨江南段集中选址 ，这也正说明了杨浦滨江南段的开发是更大范围的、更长岸线的，突破中央活动区和滨江核心段概念所划的范围线。 也许会有人质疑毗邻北外滩的杨浦滨江的产业发展是不是会受到影响？ 这里就需要提到北外滩和杨浦滨江的产业定位的差异。北外滩的产业定位非常明晰，是国家级的航运中心，目前北外滩已有超过4000家航运服务企业以及近40家功能性机构进驻，是全国航运服务企业集聚密度最高的区域。 而杨浦滨江南段从目前入驻企业的类型来看，这里的定位将聚焦于互联网 ，联动起杨浦丰富的高校资源，重点发展人才聚集、年轻、创新的互联网产业。 应该说，未来杨浦滨江南段和北外滩，在上海中央活动区一江一河版图的发展能级是相当的，只是所承担的职能不一样。 杨浦滨江南段的定位是世界级的科创中心 ，也是内环内CAZ唯一的科创中心 ，这个职能是代表了一个城市发展的更高阶段，用创业创新的发展来引领城市的发展，这就是杨浦滨江南段最值得看好的亮点所在。 在杨浦政府工作报告中也提到了杨浦滨江南段将是数字化转型示范样板，杨浦滨江南段将是杨浦转型的一个最重要的发力点。 城市界面改善将是杨浦滨江最大的提升点！ 杨浦滨江的概念其实很早就已经开始，这里是中国近代工业遗产最为集中的滨江岸线。 经历了从工业化发展、产业转型、工业遗存活化利用更新、整体公共空间重建，现在的杨浦滨江已经是“人民城市人民建”的发源地了。 可以说城市环境、城市界面的改善是杨浦滨江最大的提升点，不仅是现在，未来更是如此。 先是滨江岸线历史工业遗产的改造和滨江公共空间的贯通建设。 这里曾是中国近现代民族工业的“摇篮”，伴随产业转型升级，不少老工业遗存“退休”，沿江密布的码头、厂房、仓库，成为附近居民亲水的障碍。 2013年底，上海做出了开发杨浦滨江生态岸线的决定，一条“生活秀带”就此展开。百年的明华糖仓，变身集会议和休闲于一体的公共服务空间；曾经的祥泰木行，成为了如今的杨浦滨江人民城市建设规划展示馆； 曾经被誉为“远东最大制皂厂”的生产原址，变身“皂梦空间”白七咖啡馆；建于1913年的杨树浦发电厂，如今成为杨树浦电厂遗迹公园……诸多工业遗存被别具匠心地被保留下来，并且改造成为新的公共活动建筑，总面积超过26万平方米。 2019年，杨浦大桥以东2.7公里公共空间向市民开放，由此，杨浦滨江南段5.5公里全部打通。 2020年9月，杨浦滨江区域以其丰厚的文脉资源，及其在改造建设中恰当的保护利用，被列入第一批国家文物保护利用示范区创建名单。 滨江公共空间的改造、更新为杨浦滨江区域环境提升起到了引领示范作用！ 除了滨江，杨浦滨江腹地也有大量的旧改，杨浦区是上海中心城区十三五期间二级旧里改造规模最大的区，2012年至今，全区累计拆除老旧住房约193万平方米，受益居民7.58万户，二级旧里居民群众的生活品质得到切实改善。 旧改对于城市环境的影响，最好的案例就是瑞虹新城。80年代的瑞虹新城的所在地是叫虹镇老街，是大型棚户区，人员集中，棚户简屋多，生活环境较差。 1992年，上海政府要求改造旧区，改善居住环境。针对结构简陋、环境最差的危棚简屋，提出了“365 危棚简屋改造”目标。自此，大规模的旧区改造，正式拉开序幕。虹镇老街也成为了上海的第一轮旧改重点。 1996年4月，虹口区政府与香港瑞安集团签定了土地使用权出让合同，涉及到11个街坊、40 公顷土地的改造，计划建设成120 万平方米的现代化住宅区。40公顷面积，差不多是虹镇老街旧区地块的一半以上。瑞安集团，以房地产开发为核心里，成为了旧改主力。 在打造瑞虹新城的过程中，瑞安主要采用“滚动开发”模式。即拆平一批，再新开一批。近30年的开发期，到今年为止，刚好开发到第11期。 经历旧改蜕变的瑞虹，早已没有了当时破旧、脏乱、危险、拥堵的标签，城市界面和环境焕然一新，成为了一个具有标识性的宜居、宜游的城市片区，更是大大改善了区域性的交通网络。 杨浦滨江南段目前城市界面和城市环境还没有完全起来，由于目前规划已经明确，后续拆迁、建设、更新也指日可待，那么这城市环境和界面恰恰是杨浦滨江后续发展值得期待的点！ 详解最新规划！ 值得一提的是此次整片区的控规调整加密和优化了支路网络（见下图），使得原先可达性较差的滨江区域做了优化和提升，同时也规划了多条慢行公共通道，改善区域内的道路交通系统。这对于长期被诟病交通不便的杨浦滨江而言可谓是至关重要。 根据公布的杨浦滨江南段控规，我们计算了一下，杨树浦路以南的滨江一线区域提供出约217万方商业办公 建筑增量（包含前文所提及的美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园等大厂地块），而平凉路和杨树浦路之间将提供出147万方的商办建筑增量 ，合计364万方商办建筑规模用以发展科创中心。 这个体量与北外滩核心区商办规模不相上下，并且与北外滩错位发展。 而在住宅方面，杨浦滨江南段已表明，除了发展科创中心，更要打造标杆性的城区，新增规划大量住宅地块，其中也包含租赁性住宅用地。 合计下来，将提供的住宅增量建筑规模约103万方，已经规划明确的将向市场提供住宅套数约6256套住宅，其中商品住宅约5856套，这个规模完全可以打造一个全新的滨江社区。 根据最新控规的规划，超高层建筑群集中于杨浦滨江南段的内环外，最高建筑高度地块高达320米，形成大桥东功能核心，也就是说杨浦滨江南段的核心地区并不在中央活动区（CAZ）范围内，前文所提到的美团和哔哩哔哩也都选址于此，也就是说杨浦滨江南段不必纠结于中央活动区。另外杨浦滨江一线的地块也有多个百米高地块，形成八埭头功能核心。 不难发现，杨浦滨江南段较其他滨江核心段都要长、范围大，那两个超高层建筑群的功能核心将杨浦滨江南段长长的滨江岸线整个区域支撑起来，实现整片区的发展。 轨道交通瓶颈仍然存在 不得不说，杨浦滨江南段仍然还是有一个轨道交通密度低的瓶颈，18号线的开通已经改善了杨浦滨江内环内的轨道交通可达性，但是内环外的滨江段仍然存在轨交站点较远的问题，这个问题也似乎是几个滨江板块的共同问题。道路支路网规划的优化可以改善一定的交通问题，但是轨道交通在这里短期内应该也并没有较为明确的新增规划，这也许是这一滨江板块唯一的遗憾吧。 关于更多杨浦新房 信息，或者您想和其他购房小伙伴一起咨询讨论，欢迎扫描下方二维码，添加小胖君，加入小胖看房团@专属微信群~ （备注：150000名小胖看房团群友数量来自2月各微信群人数总和）