◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
奥体世纪城的魅力，果然一如既往。
上周末，澄虹府展示中心开放人气爆棚，不仅沙盘围满客户，连样板房都快挤爆了。申花、滨江之后，仿佛全城焦点都聚集于此。
照这架势，大概率又是社保巨子盘。
不过投资客“闭眼摇”的同时，也有点惘然。因为限价4万6的澄虹府，行政上虽隶属世纪城核心单元，其实位置却在“四战之地”，未来二手房价对不好标。
价格可高可低，供应可多可少，全看你把眼光朝向哪里。
01
从壹号院二期出发，沿飞鸿路一路向东，越过市心北路，不一会就能在左手边看到一片建筑工地。这就是即将首开的澄虹府。
虽是工作日中午，门口依旧停了一长排汽车。因为客户多，为了方便咨询，每个置业顾问身上还贴着大铭牌。
从空中俯瞰，地块呈狭长状，且被道路分隔成南北2个组团。
规划的8幢住宅已全部出地面，其中沿飞虹路的2幢、3幢、6幢、和7幢进度最快，也是本次首推房源，共计212套。
澄虹府往东
东侧直线不到300米就是铁路，中间隔着一个低矮的国家电网。不少客户一进样板房，都会先去感受一下高铁有没有噪音。
铁路东侧，是大片农田的世纪城东单元和供地大户——未来总部社区（简称未总）。
北侧现状也是成片空地，主要是待开发的钱塘湾未来总部基地（简称钱塘湾）。再往北，就是已建成的亚运村。
澄虹府往西
最让人心潮澎湃的风景在澄虹府的西南侧。
往南市心北路的另一侧，是和美家、金色江南、御虹府、春和钱塘等小区组成的成片商品房区块；西侧不远处，则是繁华的写字楼集群。
项目边上也有一些不错配套。
西北侧是万象中学（萧山中学北校区），南侧直线约300米是地铁2号线飞虹路站。还有南侧紧邻的空地，规划为商业性质。
02
现状小环境是暂时的，给足时间绝对高大上。
澄虹府真正让投资客迷茫的，是它那可左可右的“标签”。说它是世纪城板块吧，确实没错，鸿宁路往西约1公里或者一站地铁，就是SKP。
沿飞虹路往南约1.8公里，可达奥体印象城。
说它是“大亚运村”板块，也没问题。沿东侧飞虹路往北约1.2公里，就是万科日耀之城，比去奥体中心（直线约2公里）近得多。
跟未总也只有一条铁路之隔。
经北侧的鸿宁路往东，到新宁路右转即达。如果以未总观奥宸府为目的地，直线不到2公里。
澄虹府往南
其实机场高架以南的市北距离也不远，到拥奥府直线不过1.7公里。
世纪城、亚运村、未总、钱塘湾再加上市北，5个板块一衣带水、唇齿相依，未来的楼市必定是关联的，恰在5个板块结合部的澄虹府，房价到底参照谁？
对比城市界面更好的SKP和亚运村（限价4万6和4万5），澄虹府不占优；对比限价4万3的拥奥府，又感觉性价比还可以。
对标东侧限价只要31500元/㎡的未总，哇哦，真的不便宜。
再看供应量，只算世纪城核心，澄虹府称得上稀缺。但若算上钱塘湾和未总，那就随时准备“感受土拍的疾风吧” ！
03
这一带的二手房价格体系有多混乱？不妨来梳理一番。
以澄虹府为圆心，最直接的参照对象，自然是以御虹府为首的次新房区块。分列市心北路两侧，到地铁飞鸿路站的距离，都是300米左右。
御虹府去年9月交付，户型面积约103—139㎡，目前成交价6万5上下。
春和钱塘、金色江南和美哉美城已交付5-8年。前两盘主流挂价5万5到6万5，美哉美城因赠送面积多，挂价6-8万居多。
御虹府
江南丽锦、和美家房龄最大，平均超过10年，主流4万5-6万。
接下来最近的次新房区块，就是1公里开外的三兄弟和澄品了。主流成交价8万上下，便宜的房源7万多，但好楼层大户型可能要8万5以上甚至更高。
这么说吧，现在1200万内，澄品145㎡、创世纪139㎡随便买。再往上，澄品169㎡1400万上下也能搞定。
地段核心、无大税，只是面积略小，很可能是将来澄虹府大户型的直接对手。
澄品
未总的次新房，又是另一个价格体系。澄虹府北侧鸿宁路一直向东，约2.4公里外的泊林春天，二手房主流成交价3万左右。
南向的市北，最近的次新房基本3公里开外（4-5万），就不做参考了。
价格体系够混乱了吧！但我告诉你，这只是基于现状做的一个简单比较。等澄虹府2026年初交付，面临的将是一个更复杂的二手房生态。
首先，4400套亚运村明年底开始交付，踩踏不可避免；其次，SKP一带基本同期交付。
界面更好的亚运村，地段更好的SKP区块，无疑会对澄虹府一带的大户型，形成二手房价的血脉压制。
04
但最大威胁还不是交付的新房，而是“海阔凭鱼跃”的潜在土地供应。
澄虹府周边的潜在新盘，可分为三个层级。第一层级就是SKP区块，除了即将首开的月赋杭承府，未上市的中海世纪城地块，还有1宗宅地确定今年出让。
就在中海地块隔壁，不过面积只有16.5亩。此外，揽奥望座旁的宅地也将推出。
奥体世纪城核心的供应非常有限了。
第二层级是隔壁的钱塘湾。刚出炉的萧山读地手册显示，有1宗钱塘湾总部住宅，已摆上货架。
直线距澄虹府不到500米，到中海世纪城项目也仅约200米。地块规模近百亩（约97.2亩），按2.5容积率算，体量16.2万㎡。
按套均160㎡算，可新增千套住宅供应。
钱塘湾整体规划是打造“全球总部创新地”和“湾区活力未来城”，以商办公建为主；不过控规都会与时俱进，毕竟纯商办地的金主太少了。
第三层级是东侧的未总。整个板块用地面积高达5300亩，考虑到钱塘湾已有这么多商办，未总大概率以居住为主。
除了此前已售罄的观奥宸府和悦潮云望府，今年又计划推出5宗宅地。
包含1宗144亩的扬帆未来社区，4宗沿利群河的住宅地块，合计出让面积超330亩。离澄虹府最近的宅地，直线距离约1.5公里。
此前有消息称，钱江世纪城因建设发展需要将往东扩容5平方公里，东至通城高架，南至机场高架，北至沪杭甬高架为界。
这意味着未总将被划入扩容区。
虽然现在似乎还有一条铁路的“天堑”，路也大多断头。但5年后呢，能保证接盘侠绝对不同时考虑铁路两边吗？
05
不过话说回来，澄虹府的产品优势还是大的。
项目共有8幢20-26F高层，以及一座农贸市场。其中，南区5幢高层+农贸市场，北区3幢高层。
地块不大，却做了建筑多面铝板，南北区各自带有景观水系。
4000元/㎡的装标下，精装也用足了成本。客餐厅地面是大理石，客厅、主卧都有背景墙。厨电除了西门子三件套，还有洗碗机。
澄虹府样板房
在近几年的滨江系楼盘中，澄虹府的配置属于高的。这也侧面反映，滨江曾做过市场热度平平的预案，只是没想到行情上升这么快。
纯改善定位的澄虹府，全部是四五房。起步132㎡中间套四房，最大的236㎡做到五房四卫。
主力户型171㎡四房和198㎡五房，均是边套。
其中，171㎡和132㎡是2梯3户格局。正因如此，132㎡做到了四开间朝南，南向面宽高达约13.7米，仅阳台就有约6.8米，采光视野出色。
澄虹府户型图（滑动查看）
171㎡四房三卫户型，三房朝南带阳台，再加配飘窗的餐客大边厅。
198㎡和236㎡全是2梯2户，前者五房三卫+双阳台；后者五房四卫+18.6米南向面宽，仅20多套。
06
当然，摇澄虹府还是非常安全的，只是在选房策略上要有所取舍。
首选西边套，一来东侧的铁路噪音基本不可避免，二来空旷的乡村视野风貌，短期也无法改变；其次尽量选南区，因为更靠近地铁，园区也相对更大。
所以首推房源，预算少的选2幢132㎡中间套，预算足的选2幢171㎡、3幢198㎡和6幢236㎡西边套。
北区的7幢和东边套房源，作为最后选择。
长期来看，这片区域的未来仍值得高看。
但要做好交付时遇到“一二手夹击”的准备，耐心等待钱塘湾和未总的逐步落地，这一带的城市界面和价值都会得到提升。
或许，把二手预期降低一点，最后买卖双方都能握手言和，心不那么凶，自然也不会太失望。
没办法，在红盘愈发内卷的杭州，每个机会都要抓住，你能理解那种无奈。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 春风长住·晴翠秋时府 | 23600 | 板块：崇贤 房源：60套 户型：97-115㎡ 登记方式：首套二套冻资90万，其他250万 登记日期：4.21-4.23 |
| 华昭府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：224套 户型：135-257㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他70万 登记日期：4.21-4.23 |
| 运晓花映里 | 30276 | 板块：运河新城 房源：188套 户型：96-130㎡ 登记方式：首套验资90万，其他120万 登记日期：4.21-4.23 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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