最近关于全国楼市回暖的消息此起彼伏。

北京楼市的热度也是只增不减，有说楼市小阳春来了，有说售楼处人满为患的，有说带看量和成交量大幅上涨的。

当然，互联网上并不都是好消息，也有说新年首月北京二手住宅网签量再次迎来探底，如果持续，价格下行将成为必然的。

那真实的北京市场到底如何？

要想窥探市场全貌，我们得先了解造成近期市场现象的发展历程。

自去年12月疫情防控彻底放松之后，被积压已久的购房需求得到彻底释放，北京楼市也迎来了短暂性复苏。

从2023年1月元旦开始，不管是新房还是二手房的成交量，都呈现井喷式上涨，在1月7-8日，甚至出现二手房日成交量超千套的现象。

而春节的到来，打断了成交量上涨的势头。愈临近春节，成交量愈发减少，春节期间，日成交量跌至个位数，甚至0成交。

到了正月初七(1月28日)大家都正式开工之后，北京楼市的成交水平才逐步恢复，成交量与日俱增。

这也就有了上面这则北京商报的新闻，2023年1月份，北京二手房网签量只有可怜的8308套。

光看这组网签数据，确实不尽如人意，但刨除春节假期的影响，却又显得合情合理。

春节假期大概占了10天，那8308套大概是20天的成交量，平均每天415套，如果没有假期影响，月成交量预计在12000+套。

我们再以往年春节的网签数据做个同比：

2021年是全国房地产大年，按照楼市周期经验，这种都是在楼市平稳四五年之后才会出现一次的大行情，妄想年年出现本身就不现实。

跟往年普通的成交年份相比，2023年春节网签8308套，仍然属于合理的成交区间，没有必要过分解读。

而近期带看量和成交量都不同程度上涨，北京楼市小阳春真的到来了？

以下是我统计的从1月28日(正月初七)开始，北京各大中介的当日签约成交数据：

数据错漏难免，但基本八九不离十，从实时签约数据中，能明显看到，二手房成交量正在肉眼可见的快速上涨。

特别是年后复工后的首个双休日，二手房日成交达到795和936套，量涨势头明显。在10天里一共成交了约4321套，平均日成交432套。

按此势头发展，月成交达到13000套应该没什么问题，但这个成交量也只是维持在合理稳定区间：

谈小阳春还为时尚早。

近期成交量大幅上涨，有很大一部分原因是春节假期期间被延后的正常购房需求，在节后得到了集中释放。

目前短暂的成交数据只能作为一个参考，说明不了问题，只有观察接下来成交量的可持续性，才能判断市场的真正走向。

还是烂大街的理论：“量在价先”仍是我们判断市场的主要手段，从量到价的转变，还需要一两个月的时间。

在成交价格方面，全市房价仍然保持稳定，只有亦庄、海淀、西城有小幅上涨，其余区域的价格变动还不明显。

但现在市场上性价比高的房源正在被快速消耗是事实，市场整体的议价空间也在缩小，特别是热点片区，房东姿态在提高。

购房者，接下来该怎么做？

就像不管出什么政策，都会伤害一部分购房群体一样，如果小阳春真的到来，也会伤害一部分购房群体。

小阳春就意味着楼市会迎来短暂火热，价格势必有所上涨，房子这种大额资产，哪怕只是小幅上涨，也能轻轻松松增加几十万的购房成本。

对于刚性购房者来说，其实我是不建议在市场火热期入手的，早在去年底我就多次提醒，趁着疫情窗口期，议价空间大，可以抓紧入手。

但当时大家的预期基本都是看空，人也是盲从的动物，容易被情绪影响，能做到顺大势、逆人性的终究是少数人。

而现在疫情彻底放开，各方面预期整体向好，今年又是京籍幼生小入学最高峰，北京楼市确实有看涨的预期。

市场正处于量涨价未起、议价空间逐渐缩小、买家与卖家双方价格博弈的阶段。

近期有准备购房的朋友，在购房计划确定后，就要抓紧行动起来了，了解板块和小区的历史行情，看房、比较、等待时机。

如果期间能遇到合适的房子，合理的价格，就不要犹豫了，该出手时就出手。