《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道
近日，部分房地产公司公布2023年前4个月销售和拿地数据。保利发展、万科等7家头部房企，前4个月的销售面积比去年同期均有不同增长。这些企业拿地集中在上海、南京和杭州等长三角城市。
7家头部房企销售同比增长
据克而瑞统计数据，2022年我国销售额排在前10名的房企，有7家公布了今年前4个月可比销售数据，销售面积都在增长。这7家公司2022年销售额从高到低依次是保利发展(600048.SH)、万科(000002.SZ)、华润置地(1109.HK)、中国海外发展(0688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集团(600383.SH)和绿城中国(3900.HK）。
今年1至4月，保利发展的销售面积和销售额，同比增长分别是15%和29%。单个月份看，除了1月份销售面积同比微降，2月、3月和4月的销售面积同比增长都超过10%。销售额增长幅度更是逐月升高，1月、2月、3月和4月同比增长分别是4%、22%、26%和29%。
万科各月的变化趋势和保利发展类似。前4个月，该公司销售面积同比增长5%。从单月来看，1月份销售面积同比下降21%，2月份就扭转了下降态势，2月份、3月份和4月份增长幅度分别是5%、12%和28%，增幅越来越大。单月销售额变化也是如此，1月份同比下降15%，2月份、3月份和4月份分别增长2.55%、2.65%和8.53%。
华润置地、中国海外发展和招商蛇口,前4个月销售面积同比增长都超过60%，分别是143%、62%和70%。
金地集团、绿城中国前4个月销售面积同比增长分别是39%、20%。
企业销售情况如此，全国整体销售情况怎样？
国家统计局数据显示，今年前4个月，我国新建住宅销售面积同比增长2.7%，销售额增长12%。分不同区域看，我国东部地区新建住宅销售额和销售面积分别增长16%、6%,呈现双增长局面。中部地区和西部地区销售额和销售面积同比均在下降。东北地区销售额和销售面积增长都超过30%。
国家统计局介绍，东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省份。中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6个省份；西部地区包括内蒙古、广西、宁夏和新疆等12个省份。东北地区是辽宁、吉林和黑龙江3个省份。
拿地集中在杭州、上海和南京
一些公司公布的拿地数据显示，与销售面积增长相对应的是，新增土地储备颇为积极。
保利发展前4个月拿地合计241亿元，在东部城市拿地金额占公司同期的72%。该公司在广州竞得96亿元地块；在上海竞得两地块，金额是56亿元；在南京、杭州和苏州拿地分别是12亿元、6亿元和4亿元。除了上述城市，该公司还在西安、甘肃天水等地拿地，金额分别是16亿元和0.13亿元。
万科前4个月新增土地储备192亿元，同比增长79%，全部位于东部地区。4月份新增的项目中，上海两地块合计76亿元，杭州、南京和宁波各一块，都在8亿元左右。3月份该公司斥资85亿元新增一个南京项目、两个东莞项目、一个广州项目。2月份该公司在东莞新增一个项目，花费10亿元。1月份没有新增地块。中国海外发展3月份才开始拿地，两块地分别位于南京和杭州，分别是27亿元和15亿元。4月份在杭州收购了一幅地块，需支付约18亿元。该公司的关联公司在安徽合肥收购了一幅地块，需支付出让金约7亿元。
金地集团4月份拿到5个地块。其中两块位于上海，金额合计40亿元；两块位于杭州，合计22亿元；一块在东莞，成交价格22亿元。3月份，该公司新增一个位于西安市的项目，成交总价3.4亿元。在其他地方没有新增项目。
招商蛇口前4个月在杭州、北京、深圳、上海、苏州和南京的拿地金额分别是24亿元、23亿元、22亿元、19亿元、18亿元。在合肥和郑州拿地只有6亿元和5亿元。
上述公司拿地金额较大的城市，集中在杭州、上海和南京。综合各城市的集中土地转让数据，也能发现这个规律。
截至5月28日，上海、杭州、南京、合肥等地均有集中土地转让，按照成交额对比，杭州、上海、南京这3个长三角城市，成交额靠前。
今年以来，杭州已经完成4批集中供地出让，总出让金额合计632亿元，平均溢价率在8.5%至10.2%之间。2022年，杭州4轮集中供地，据中指研究院统计数据，4个批次平均溢价率在5.1%至8.4%之间。可见，杭州今年的溢价率均高于去年。
上海2023年第一批次集中供地在4月21日完成全部地块出让，此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多，近20家民企和3家混合所有制企业参拍，保利发展、招商蛇口、万科、金地集团都以独立或联合体的形式参与竞拍，竞争十分激烈。
今年上海土地竞拍的溢价率超过去年，今年上海集中供地的平均溢价率7.3%，总成交金额519亿元。2022年，上海4轮土地竞拍，溢价率在2.3%至4.6%之间，从未突破5%。
今年，南京已经完成两批次土地转让，合计成交328亿元，平均溢价率分别是7.98%、9.28%。南京2022年的土地转让，平均溢价率在2.6%至4.5%之间。
广州5月6日公布第二批供地名单。而在16天前，即4月20日，广州2023年首轮土拍刚刚结束，共成交294亿元。
合肥已经完成3轮土地竞拍，合计成交235亿元，3轮竞拍的平均溢价率分别是14.29%、11.4%和4.95%，有两次超过10%。2022年，合肥共有3轮集中供地，只有一次溢价率超过10%，达13.9%,另外两次分别是7.9%和7.1%。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第11期）
2023年第11期《中国经济周刊》封面