近几年的住房租赁行业，上演了一番“围城”的戏码，外行看到不断有利好政策落地，感觉一片大好，而身处局内的企业，更多感受到的是艰难。身处局中，或多或少都有一些小迷茫，对未来行业发展趋势存有不明。再加上国际时局变换、疫情放开，让本就不确定的市场更加风云变幻。
在我们服务的KA客户中，也经常遇到各种难题，小水滴陪伴他们走出迷茫、度过困难。
当下所谓的迷茫，主要为三个方面：
● 资产太重：重资产钱哪里来？现在只有国有大行可以申请开发贷款；
● 如何盈利：大部分企业仍然赚取的是租金或者租金差差，利润有限；
● 行业缺生态：行业发展中，没有那么多合格的供应商。疫情下，虽然餐饮艰难，但上下游供应链非常完整，只要你会选就行。我们这个行当还没有成形，缺乏场景化产品。
......
这些迷茫，也许是因为受困于习惯思维
可以肯定的说，住房租赁市场的挑战肯定不少，但在时代的浪潮下，定然会陆续得到解决。如同改革开放之初，有太多人犹豫、迷茫，甚至反对，我们伟大的和敬爱的小平同志，不得不到南方来呼吁和讲话，很多人估计还有些记忆，放在现今的时点来看，当初改革开放的决定，是多么显而易见的正确。
那为什么当局的时候想不通呢？我认为这是受困于习惯思维，习惯了过去二十年、三十年规则，沉溺在一个特定的“游戏方法”中，所以对任何改变会有些不适应，这是正常的反应。
管理公司也是这样的，做一个变革太费劲了，就是千言万语，也不容易改变员工固有的思维。我们一定要改变习惯的认知，虽然行业仍有很多亟需解决的问题，如行业不赚钱、租售比低、REITs发不出来、税收搞不定等等，不要被他们蒙蔽了你的眼睛，要相信政策的顶层设计者，是一群学历比我们高、见识比我们远、智商比我们强的人，既然国家要实现居者有其屋，且完成顶层设计的情况下，我坚信在扩大内需的背景下，做为民生工程的住房租赁，肯定会越做越好。
在跟行业朋友们聚会时，我是少数的乐观者和集中被喷的对象。但这并不能改变我对未来住房租赁行业的信心，我的判断是住房租赁“势”已成。
自十九大开始，政府已完成了政策的顶层设计，通过2018年到2021年这四年完成了政策的落地和试验。所以我们看到，十四五期间各地政府逐步出台了兴建保障性租赁住房的计划，为住房租赁市场提供大量的房源供给，目前各地累计已有近一千万套的规模。
所以事情已成，大方向已定，勿猜忌，勿迟疑。
以终为始，梦想着2030年的市场
在既定的发展大势中，未来这个行业会发展成什么样子呢？我想往后走一走，也别走远，就走个七八年，预测一下到2030年后，这个行业大约会变成什么样。
我试着做四点描绘：
1、租售比。
目前国际水平是1：200到1：300，我们是1：600到1：700，我认为到那个时点，应该回归到国际水平，要么是房价跌下来了，要么是租金涨上去了。两面都得使劲，往中间靠一靠才是常态。
2、保障性租赁住房会批量入市，我从2021年开始就坚信会有这一天。
目前十四五期间各地的计划总计是将近一千万套。当然这个数字更多来自媒体披露。我判断到2030年，至少有两千万套保租房入市，解决三千万人青年人的居住。为什么会是这个数字呢？我们算每年的大学毕业生，有七八百万，毕业大学生更喜欢搬出家独自居住，8年时间将会积累恐怖的居住需求。
3、“租购同权”会有哪些进展？要实现“租购同权”，先要开发商“租购并举”。
当下的现状，一部分是政策要求干租赁住房，一部分是被勾引过来的。五年前，也就是十九大之后，那时上海率先搞R4地块，国有企业开始没动力，因为需要太多投入资金，而且短时间回不了本，开始干的要么政治觉悟高，要么就是领了任务不得不干，开发商躲的更远。
再过8年，我认为这种现状会得到极大的改善，如同商业地产，拿项目前，就已经算好一部分先卖掉快速回本，一部分留着出租成为长期收益，从被动的身份变成一个市场化主体自发的行为。
4、保障性租赁住房REITs能到多大规模？
我查了部分创业板和科创板企业的发展，我预估8年后，公募REISs市值大概在十万亿左右，而保障性租赁住房REITs至少能占到10%，也就是至少一万亿。实际一万亿没有多少钱的，因为现在在扩盘，最先上的就达到了十万亿，储备企业估计是它的二倍。
行业巨变，小水滴的选择
以上是我对2030年住房租赁市场的几个猜想，站在今天的我们可以做点什么？我先讲讲小水滴的战略选择，来抛砖引玉。
我们小水滴深扎住房租赁行业8年了，从最早做线下的公寓运营，到提供给中小二房东标准化SaaS系统，现在主要服务国资国企、开发商，建立一站式服务平台，满足住房租赁企业的各项业务需求。
我们也经常思考未来的抉择，每个季度我们都举办一次神仙会，拉上各个业务板块的负责人，让每个人站在自己专业的立场，思考未来10年小水滴的战略、产品、市场等等发展和变化，时刻准备着迎接新的挑战。
我觉得在这个阶段重要的是做增长，增长就两个方面，一个是开拓新市场，一个是创设新产品。
新市场我们叫战十城，新产品慢慢找到了感觉，我主要分享新产品上的一些思考。
1
住房租赁数字化的趋势是融合
小水滴的管理平台已经完成了产品的升级。
现在的租赁社区不像过去一栋楼，业态更丰富了，比如底商、服务式公寓、联合办公等等，这些业态应该用一个数字化平台进行管理，传统的管理都是割裂的，如公寓管理系统、物业管理系统、商铺管理系统等等，分开管理数据变得割裂，流程也是割裂的，管理变得非常混乱。
2
业财一体化的趋势是信息披露
目前保障性租赁住房REITs的入市，对我们的平台是个挑战。
例如会计核算方面，不同的核算模式对未来产品的定价有重大影响，企业不是有利润就能去做IPO，首先治理结构要符合规范，其次财务要合规且能达标，为此我们重新研发了业财模块，以适应不动产证券化的需求。
3
创新咨询产品服务模式
小水滴提供全程陪伴式咨询，不同于传统的咨询报告，向前端扩充了一个服务模块，叫产品策划，而不仅仅是可行性研究报告，向后端延伸出一个代运营，不同于传统的委托管理，让您成为别人的一个门店，小水滴致力于陪上马、送一程。
当下时局，给您的建议
以上是我们产品的思考，到2030年，作为住房租赁企业，应该如何去提前应对呢？以下是我的几个小建议。
1
国资国企怎么办呢？
2017年底，国企开展住房租赁业务，是政治上的正确，经济上的投名状。
2018年越秀地产来上海调研，我建议快速把住房租赁这个事干起来，那时越秀还不是广州试点企业，不是重点。调研回去后转变了思路，后来就和珠江投资成为广州示范企业。
2
开发商重创之下如何转型？
首先要认识一点，转型这事势在必行，除非你收摊不干。租赁住房已经是房产开发的一条产品线，未来很难绕过去，你若铁了心了不干，就只能收缩业务，慢慢退出开发商市场。
3
闲置资产怎么享受政策红利？
大部分的“非改居”是不能独立发REITs的，但可以装到REITs里。我们创业，你能上IPO最牛，卖掉也算成功。闲置资产一样，可以通过并购的方式实现获益。
4
服务商如何搭上这个快速增长的快车？
找准定位，作对事情。
我们这个行业涨得非常快，量变会产生质变，找对自己的某一环，肯定会有所收获。住房租赁行业从去年的七月二日两个文件下来，要素就齐了。
2019年那会，市场对电车行业仍充满了质疑，美团的王兴投了理想几亿美金，投的时候绝大多数人不看好的，这才有了合肥市政府是最牛VC了。但2020年之后，一年不到的时间就反转了。就像那个原来华为太子李一男说的那样，虽然现在投电车晚了，但必须进，再不进就更晚了。
也许明年的这个时候，对住房租赁行业也都是绝对的自信，绝对的充满信心，看到的前途充满了阳光。