临港被公布为“五大新城”之一时，便有人疑惑：宝山为啥不是第六大新城？

人家是主城区，不跟新城一起玩。

但也能看出，疑惑的根源在于大家对于宝山的不认可。

2035规划中，宝山吴淞创新城被选为九大副中心之一，市场上的唏嘘声比叫好声多了N倍。

从十郎发起过的投票中，也可见一二。（上海九大副中心，现在怎样了？【浦西篇】）

宝山好歹也是GDP超1700亿的老牌工业区。

基本上是紧咬长宁，再追徐汇的架势。

在城市建设上虽然不尽如人意，但在产业规划上，依然有自己的拿手绝活。

今天，带大家盘一盘宝山正在落地的规划。

废话少说，先上干货！

是不是有些出乎意料？

“区区”宝山，竟然在搞全境大开发？！

不仅如此，开发的基点还有所不同。

从辐射圈能看出，宝山产业的开发，是以宝山北站为核心的，基本都在宝山北站10km范围内。

这很宝山。

当然，这么大片区域，不可能同时开发。

宝山的全面开发，始于2005年的美兰湖。

2005年开想把美兰湖打造为国际社区，来承接周边工业园区的高管。

美兰湖一时的火爆，给了宝山充足的信心。

便早早地着手产业转型，开始开发南大。

而后，便在产业转型和宜居社区上，步子越迈越大。

接下来11个规划挨个盘点，文章很长，想看汇总和结论，可以直接翻到最后。

美兰湖的开发，始于“一城九镇”。

定位瑞典小镇风格，打造一个高端居住社区。

2005年，宝山规划美兰湖时有多自信，现在的美兰湖就有多差劲。

本想宝钢+附近工业园那么多人，随随便便过来点人，再吸引一些市区的人，不就撑起美兰湖了么。

可惜，宝山高估了一个人工湖对大家的吸引力，尤其是市区的人。

除了高尔夫球场外，这么多的规划，一个都没做成。

不是说没落地，奥莱、北欧风情街、五星级酒店等，都建好了，也开业了。

可惜，没有充足的人流喂饱他们，最终走向了衰亡。

但这并不代表，宝山放弃了美兰湖。

2018年，中集和金地联合在美兰湖拿地，准备造一座比万科天空之城还大的城——中集金地美兰城。

如今工程正在如火如荼地进行着，商场和写字楼已能看出大概的轮廓。

一个大型亲民的商业体，确实远比曾经那些花里胡哨的配套要实在的多。

2010年后动迁过来的居民，也算有了盼头。

只是前面这十几年，真不知道是咋过来的。

南大智慧城，是宝山力争产业和城市形象转型的主阵地。

540万方的体量，定位生物医药、人工智能、信息技术、集成电路、科技金融。

离市区最近，是宝山寄予厚望CAZ。

2009年就开始着手，早早的清空了土地，做好了土地平整。

一开始还卖了点地和房子，然后就没有然后了。

2018年，宝山和临港合作，共建南大智慧城。

可能是疫情影响，也可能是其他因素。

临港的加入，并未见多大的成效，双子塔建了好多年，现在还是一片狼籍。

走马塘公园陆续修好后，确实获得了周边居民的好评。

但放眼望去，除了空地就是空地。

不过，南大在我们看不到的地方正在努力。

除了日益增多的动迁房，南大签了上师大附中宝山分校。

2021年就签署了长三角合成生物研究院、蓝晶微生物、力微拓等生物医药行业的公司。

并成立金融超市，引入多家机构。

2022年，南大开始了土拍。

希望，这会成为南大加快建设的推手，让南大的外在也逐渐丰富起来。

长滩的规划，2012年便开始传播。

146W方的滨江城，其中住宅50W方，其他的都是商业、公园、写字楼、滨江步道等。

宝山希望这里成为，北上海的新生活方式示范区和现代商业示范区。

打造宝山版的“徐汇滨江”。

上港集团在市政府和宝山区的支持下，从宝钢手里买下了宝山沿江的大片土地，做成片开发。

如今147万方的滨江城，基本建成。

一、二期居民大都入住。

公园、观光塔、音乐厅、球幕影院、滨江步道、游艇俱乐部等也基本完工。

可能是考虑到人气还不够旺盛，商业仍未开始招商。

如今是一个有着居住区外貌，却没有居住区内核的社区。

虽然长滩配套的人才公寓和酒店都已开始动工。

但规划中的产业园，目前还依然是宝钢的仓储基地。

180米的观光塔，理论上讲也不可能只是一个旅游属性的建筑，但仍未招商。

国际邮轮港早已建好，但在疫情3年之下，近乎是瘫痪的状态。

未来希望能够真正用得起来，成为国际旅游的重要口岸。

初到长滩，十郎确实很惊讶宝山会有这么舒适的居住社区。

虽然偏居一隅，但住得舒服不就好了么？

上海机器人产业园的前身是顾村工业园。

有人说，这不就是换了个名么，工业园不就是一堆破厂房。

是，也不是。

说它是，1994年便成立的顾村工业园，自然有很多第一批就进驻的工厂，碍于情面，也不好主动撵人家走。

说它不是，现在的顾村工业园，已不是你想进就进的了。

核心区30.9万方，锁定：机器人及自动化产业集群，智能装备、精密仪器、关键核心部件等其他高精尖项目产业集群及生产性服务业集群三大产业定位。

是上海市政府唯一挂牌的机器人主题产业园。

2021年工业年产值210.5亿，贡献税收10.4亿。

地处安亭汽车城，坐拥李尔等500强的上海国际汽车城零部件配套工业园区，80万方的体量，2021年产值846亿。

机器人产业园用安亭汽配城38.6%的体量，创造了24.8%的产值。

要知道，安亭汽配城因为上汽等一流整车厂的上下游早已完全贯通，能创造的产值不能用普通的工业园区来衡量。

这一点，上海机器人产业园很了不起。

当然，这和2010年入驻的发那科大有关联，和ABB齐名的全球四大工业机器人厂商之一不是说着玩的。

发那科催生了这里的上下游产业链。

甚至上海机器人产业园的命名，都是在发那科入驻后的2012年。

如今德国赛赫智能、快仓全球研发总部、奥地利伏能士等国际一流机器人公司，都已入驻。

上海机器人产业园早已不是曾经的顾村工业园。

你不是和机器人、智能制造相关的企业，根本进不来。

互联网行业，强如抖音、美团之流，才有实力买楼拿地。

但制造业内，都是买楼建厂的，随随便便就是几千万的办公成本。

这也是二十大更强调“实体经济”的原因吧。

不过，实力是实力，不宜居还是不宜居。

遍地工厂是事实，无论是“制造”还是“智造”，都和“宜居”挂不上勾。

这点，张江也一样，但并不影响机器人会带着宝山，在“智造”的路上，越跑越远。

新顾城2015年启动建设，定位北上海之心，打造大型产城融合社区。

83万方的体量，比安亭汽车城还大。

从南边的宝安公路，到北边的郊环，都是新顾城的地界。

并且定位了一南一北，两个产业园，从而实现“产城融合”的目标。

为了对标大宁，早早地便建好了龙湖北城天街。

后面便开始大量卖地、卖房、动迁。

这也没办法，反正这里建居住区，早卖才能早引起关注，还能给宝山继续开发建设提供资金，何乐而不为呢？

北部产业园目前还没动静，毕竟新顾城原本是大片的城乡接合部，轮到北边还早着呢。

南部的产业园，已经找好了定位。

打造闵行“零号湾”的闵虹集团2020年拿下2个地块，定位智能制造，计划引入相关行业的研发总部。

怎么又是智能制造？和机器人产业园不冲突么？

当然不会在家门口抢饭碗，据说，这里未来是机器人产业园的研发创新区，都是一家人。

虽然新顾城在不断进步，但规划得实在是太大了。

近10年的时间，实际有人气的，只有一小片的动迁区和部分已交房的商品房区域。

即便未来真的建设起来，这里或许也会成为房价最卷的一片居住区。

结果，你懂的。

高境在宝山的位置一直很尴尬，号称四不管地带。

是宝山、闸北、虹口、杨浦的交界处。

宝山也不想花大力气去把高境搞起来。

首先是拆不动，其次是担心被市区虹吸。

但这里却是承接其他三区产业外溢的好地方，定位物联网、健康医疗、科技金融、文创电竞。

因为处于交界处，能吃到虹口、杨浦的大学城资源外溢。

北大科技园落户高境之后，便成为了宝山吸引复旦、同济等大学进行企业孵化的主阵地。

2015年，宝山和临港集团首度合作。

定位智能制造、在线新经济，将原本废弃的站台，进行旧改。

建成了高境的门面担当，商业、产业、轨交相融合的园区——新业坊源创。

新业坊，就是临港集团旗下专门做产业园区的品牌。

新业坊源创，一期14.6W方，在宝山的大力支持下，先引进了中船入驻园区。

后又引入了商汤、亚系（中国）、混沌等各行业头部企业。

虽然很少被人提及，但这里已俨然成为了宝山第三产业的聚集地。

新业坊·源创、中设广场、北上海科技金融中心、长江软件园、复旦软件园等一批核心产业载体，总体量超过85万平方米。

2020年1-7月，高境全镇入库税收17.12亿元，其中科创小镇的助力至关重要。

虽然光鲜的成绩，被隐藏在了网红步行街的背后。

宝山高新技术产业园北区，原本只是宝山内最北部的一个偏远的工业园。

但在宝山产业转型的队伍中，少不了这个队员。

虽然已经有中船集团、克来机电、富驰高科等企业。

但全面开发这里，还没到时候。

不过局部开发，先把名头打起来，问题不大。

2015年，宝山和金桥集团合作。

2016年北郊未来产业园开始动工。

74W方的总规划面积。

目前聚集万科启宸等居住小区、上外宝山双语学校等教育配套、以及北郊产业园东区，36W方的一期基本建成。

定位新材料、新能源、机器人、智能制造、在线新经济及生物医药等战略性新兴产业。

没错，还是要买楼，还是非相关行业企业不让进。    

入驻进来的企业，多是外地在新材料、智能制造等高新领域，有所建树的公司。

这也是北郊想达成的目标，虹吸外企的重点企业。

目标是未来年产200亿。

但这样的位置，企业来了，员工怎么办呢？

毕竟目前周边小区入住率并不高，商场也没开业。

别说宜居，能不能住都是问题。

宝山高新技术产业园南区，原本和北区一样，只是宝山的老牌工业工业园区。

从最开始的服饰五金，到后来的汽车零配件。

2015年开始明确定位，进行产业转型。

占地54万方，主要承接上海大学、同济大学等高校科研资源和周边区域的研发技术总部。

25.6万方的上海超能材料科创园，是宝山高新南区的园中园。

集聚了新材料、生命健康、智能制造等领域的产业集群。

上海超导、上海超碳、利物盛等一众在石墨烯领域深耕的企业落户这里。

同时拥有上海科创中心的四梁八柱之一的上海市石墨烯产业功能型平台。

这些成为了超能材料科创园的核心支柱。

2018年，宝山和临港合作，开发城工绿洲产业园。

2020年，宝山和上海大学合作，布局环上大科技园。

南研发，北制造，成为了宝山的主要产业格局。

环上大科技园1号基地，就落在了城工绿洲，强强联合，吸引了很多的研发型企业入驻。

2019年，仅新材料相关的60家企业，就创造了超20亿的产值。

看起来只有机器人产业园的零头，这里并没有包含其他行业公司的贡献。

而且新材料本就是重研发，难转化的领域，爆发的日子在后面呢。

不过，这里依然存在产业混杂的情况，科勒电子、西德科东昌汽车座椅、安川机器人、相宜本草 衡道医学等行业公司，也聚集在此。

虽然整体并未超脱宝山重点发展的高新产业领域，但目前来看想成为更纯粹的新材料产业研发高地。

路还很长。

2020年，是个大年。

宝山北站、吴淞创新城、北上海生物医药产业园，相继放出新的消息。

十郎前面就说，宝山的产业布局是以宝山北站为中心，向外辐射的。

宝山北站的规划虽迟必到。

虽说是核心位置，但也不是催马上任。

沪通铁路二期规划的时候，宝山、嘉定都以“铁路干道经过会形成城市割裂带”为由，婉拒了这条干线。

直到是国家重点推进的八纵八横高铁网络线路之一的北沿江高铁确定下来后，宝山才启动了这个保留项目。

上海宝山站的规模达到8台18线，虽然不及虹桥的16台30线，但已超过上海南站的6台13线和上海站的7台15线。

疫情的3年，杨行的新房卖爆了，但北站却毫无进展。

周围集装箱、工厂倒是不少，却尚未看到北站的样子。

不知道当初给四季度会业主画的大饼，何时能兑现？

北上海生物医药产业园，2020年被划入上海市级特色产业园区。

是上海五大市级生物医药特色产业园之一。

占地68.6万方，聚焦高端生物医药制造、高端医疗器械装备生产、高端生物医药现代物流等业态。

宝济、复星、上海医药等制药企业和工厂，相继落户。

2021年，工业产值达51.08亿。

看似张江药谷分庭抗礼的样子。

但目前还只是摆个样子而已。

这里的医药企业，非常分散。

大多数还是罗店工业园区的老厂房，业态杂乱。

别看十郎写了个“等”，实际也没几家。

罗店工业园区副总经理朱东波都坦言：“我们生物医药产业集聚度还不够，基础不强。”

曾经也被一家生产高端植入医疗器械的公司拒绝过。

论位置，没优势。

论政策，没优势。

论上下游企业，没优势。

这是北上海生物医药产业园的现状。

想和600亿产值的张江药谷掰手腕，确实不够资格。

不过，北上海也没想跟张江掰手腕，张江做医药研发，北上海侧重医药生产，错位发展。

另外值得一提的是，国盛生物医药正在北上海建设新的产业园，命名为：宝山药谷。

也不知是想碰瓷“张江药谷”，还是想给自己打打气。

这里可能是九大副中心中，大家最不期待的副中心之一。

毕竟饼摊的太大，占地260万方！

靠近宝山区政府的地界，还有些动静。

反倒是核心区，仍是一片狼籍。

毕竟宝山是一个利益纠葛的地方。

有些土地，不归宝山管。

有些土地，价格谈不拢。

长滩开发的时候，上港想从友谊路牵一条地下通道，直达长滩的商业综合体。

宝钢不同意，要价巨高。

同样的情况，反射到吴淞创新城这张更大的饼上，想必更是困难重重吧。

十郎对市面上能搜集到的信息做了汇总，详情可以查看上方表格。

宝山这些年，肉眼可见地在加快转型的脚步。

但从上面的汇总数据来看，宝山的产业，仍在自相矛盾。

从名字上能做出区分，但实际落地的时候，产业交叉混杂的情况非常常见。

内部抢资源的现象非常明显。

超能新材料中，有不少机器人企业。

北郊产业园中，也有新材料企业。

南大的定位大家也都清楚，还是智能制造、机器人、医药等行业。

宝山大盘上的产业转型定位便是如此。

不只是有意让各产业园良性竞争，还是自身并没有做好协调，只是在摊大饼。

同时建设1300+万方的地盘，宝山真的吃得消么？

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

进专属粉丝群、一对一深度分析

请添加环二老师微信