背景链接
2021年，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。去年以来，从全国各省市住房租赁政策出台层面，不难看出挖掘存量仍然是重点。同时，在探索房地产发展新模式背景下，很多城市提出“减量发展”的战略，从增量型主导的外延式数量型发展，向着存量型主导的内涵式质量型发展迈进。
因此，鼓励存量改建为租赁住房，不仅符合城市更新的基本逻辑，即通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖掘并提升存量资产价值，同时也是国家筹集保障新租赁住房的五大渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。
那么，商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为租赁住房有哪些注意事项？
■ 商办类物业作为非住宿类物业，在改造需要注意建筑本体条件、规模、交通核等问题。
一是对建筑本体条件进行充分评估。如办公层高通常在4.2米左右，层高对于租赁住房来说过高（住宅通常2.8-3.2米即可），会对居住的舒适性产生影响；同时，商办类物业往往没有上下水，如果通过后期装修改造进行弥补，势必会增加改造成本。
二是充分评估商办类物业的单体建筑规模、标准层面积、建筑结构及柱距。考虑到商办类物业的建筑形态基本为单栋建筑，最适宜的改造方向为青年公寓（平均单房面积通常在25-32平米左右）。因此，对于商办类物业来说，无论是单栋建筑体量、还是标准层面积均不宜过大，否则单栋建筑的房间数量过多，会影响未来的居住品质（如电梯等候时间等），也会增加运营管理成本。
二是交通核情况（即电梯、消防楼梯等的位置、面积）、交通动线（即走廊的宽度、布局）也会对未来改造产生影响。此外，需要充分考虑采光要求，尽量避免出现暗房。
■ 高端酒店特别是全服务类型的酒店较难改为租赁住房。
一方面高端酒店的配套设施较为齐全，如全日制餐厅、中餐厅（含包间）、会议室、宴会厅、健身房、甚至泳池、SPA水疗等，这些设施对于租赁住房来说，即使是高端公寓也无配置必要；另一方面，公共区域面积较大，如大堂、后勤区域（如厨房、行政办公区等），对于租赁住房改造也存在严重的空间浪费问题。
对于中端、中高端有限服务酒店（除客房外，仅配置一个餐厅、1-2个小型会议室、小型健身房）、经济型酒店来说，改造为高端公寓、青年公寓都较为适宜。
■ 厂房、工业仓储、科研教育等改造要考察物业所在区域的周边环境。
对于厂房、工业仓储、科研教育类型的存量物业，除了与商办类物业面临相似的问题外，还需要注意考察物业所在区域的周边环境：
一方面，需要远离高污染区域等非宜居区域；另一方面，如果所在区域内生活配套设施不完善，则需要改造后的项目自身配备如便利店、快餐厅等必备的生活服务设施。
■ 存量住宅改造为租赁住房来说最为适宜。
存量住宅物业本身即为住宿业态，改造最为适宜。不过，需要考虑的是，现有住宅物业的户型情况，如面积、配比等，如果多卧室的大户型占比较高，则需要适当进行户型的拆分和调整。同时，一般住宅物业本身的公共空间有限，也需根据租赁住房建设规范和导则，考虑将部分房间改造为接待区、休闲区等公共区域。
《中国住房租赁市场指南》
现已正式上市发行，
点击链接即可购买。
如需团购（50册）以上请与我们联系。