直播预告：下周一晚上8点半，火箭哥为大家带来每日最新消息之外，给大家带来更多第2批新房消息：《预审会已过，第2批新房有哪些新变化？》
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。「新房，买到就是赚到」，这在不少人心中已经成为共识。但是很少有人在认真思考，新房的倒挂究竟是是纸面富贵的虚假繁荣还是真金白银的真实利润。按照普遍的算法：新房卖7万，隔壁二手次新卖10万，100平就是白赚300万；但在买入的过程中，我们付出的成本不仅是房款本身、也有其他各式各样的潜在花销；“打新”收益，到底应该怎么算？
业内都知道，除了房款以外，购房实际还需要支付「摩擦成本」和「持有成本」。摩擦成本指的是在买房时一次性支付的费用，包括税费与租房成本。上海新房的税费非常简单，大头就两项：契税和维修基金。1、首套且面积≤90平：税率1%；
2、首套且面积>90平：税率1.5%；
电梯新房，按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；
无电梯的多层新房，按照每平方米建筑成本价的2%交纳。
根据公式，假使你是首套购房，需要支付契税12万、维修基金4千元左右，另外还有一些印花税、杂费等，基本忽略不计。由于国内新房基本均采用预售制度，因此从开盘到交房基本都要等2年甚至3年——火箭哥之前为大家整理了一份2023年上海新房交付时间清单，盘点了当下一些即将入市的新房项目交房情况，大多都是2025年底交付，四舍五入就是24-30个月；考虑到交房后不一定能马上搬家，因此按3年计算租金，那么从交钱的那一天起，假如要维持同样的居住水准，租金成本为：为了尽量和市场保持一致，火箭哥调研了900万级二手房的房租情况，大致在同一水平，大家也可以根据自己的总价段进行评估：
如果将税费和租房成本相加，就得出摩擦成本约为48.5万元，占总房价800万的6%左右；单价8万的新房，当你买入那一刻的单价实际已经是8.5万了。
02 “持有成本”
上面我们已经知道了，即使房子是买下来了，但离真金白银的利润还有好多年；在全国首套平均利率4.04%、二套平均利率为4.91%的大前提下，上海目前首套4.65%、二套5.35%的利率，每年的利息支出是一笔不小的成本。而机会成本则来自于首付款，如果这笔钱不买房，那也会产生投资收益，而买了房，这笔收益就成了购房成本、或者说是资金成本。假设首套房贷款6.5成即520万，按新房限售五年计算，那么5年的房贷利息支出就是：而280万的首付款，若以大额存单的形式存起来，那么五年的投资收益为：5年的持有成本即167.8万元，占总房价800万的21%左右，比例相当不小。P.S.本文还没有考虑到新房5年限售的流动性锁定、二手随时可卖的问题
关于2023年的选择，火箭哥为大家制作了2023年新房地图课件，其中包含了经过筛选整理的、大概率上市的准新房地图；感兴趣的同学可以长按下方微信免费领取：
03 “总成本是多少？”
好了，到这里，火箭哥给各位准备买新房的朋友们算笔账——5年后当新房熬成可售二手房，需要卖到1016.3万才能覆盖购房成本。倒挂率至少要达到1016.3/800-100%=27%，打新才算不亏。况且，新房还有可能面临延期交付、质量维权、货不对板等一系列糟心问题——比如宝山上大的经纬学府阳光目前就疑似无限期停工，维权故事让人心疼：好在5年后，二手房价的预期也会随着行情水涨船高；现在的倒挂率还有不小的上升空间，这也是买新房的价格安全垫。
04 “总成本是多少？”
火箭哥今天的内容，表面上看似是「新房倒挂多少才不能赚钱」，而本质上却完全是另一个：新房的优势，在于可见的价差、省下的中介费和税费等摩擦成本；二手房的优势，则在于入住时间、所见即所得、没有限售。萝卜青菜，各有所爱，两者的取舍并不存在谁对谁错，完全就是看你个人的需求是什么——到了谈婚论嫁准备买房，你和丈母娘说买了新房要等3年再能住，大概率你就结不了婚了；而自己有房子、为了未来结婚准备，不在乎能否住，买新房的确就是更具性价比的选择。所以，新房不一定好、二手不一定烂，如果新房真的那么好，为什么每年上海二手成交量都能碾压新房好几倍呢？大家在买房前，可以仔细和家人思考下自己的购房需求究竟是什么、什么时候需要用房，选择最合适自己的才是最好的。如果有个人买房的困惑：学区怎么选、新房怎么选、投资怎么选等问题，可以长按扫码下方对接咨询：